인천지방법원 2025타경511470. 인천 부평구 부평동 엔에스파크 102동 7층 701호, 전용면적 70.37㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황상욱이며, 2022년 9월 14일 매매로 취득한 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 현재 두 차례 유찰되어 최저매각가가 108,290,000원으로 내려왔습니다.
이 물건은 단순한 임차인 없는 오피스텔이 아닙니다. 등기부 을구 10번에 박인규의 주택임차권이 설정되어 있고, 보증금은 240,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 중요한 예외입니다.
그런데 현황조사와 매각물건명세서에는 박보라라는 별도 임차인도 확인됩니다. 전입일은 2023년 10월 16일이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박인규의 확약만으로 물건 전체의 임차인 인수 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 2억 4,000만원 임차권의 확약 효력을 확인하는 동시에, 박보라의 보증금과 대항력 여부를 밝혀내는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-3 엔에스파크 제102동 제7층 제701호 도로명주소: 인천광역시 부평구 시장로 83-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 70.37㎡ · 7층 701호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 · 2013.08.14 사용승인 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.09.14. 매매 취득 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰) |
| 최저가율 | 감정가 대비 약 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 박인규 임차권은 확약, 박보라는 미상
등기부의 과거 권리관계와 현재 인수 위험을 구분해야 합니다. 2013년부터 2015년까지 설정되었던 근저당권·가압류·전세권 등은 과거 임의경매 매각으로 정리된 이력이 있습니다. 2021년 설정된 근저당권 역시 2021년 해지로 말소되었습니다. 따라서 과거 권리들을 현재 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 핵심은 2023년 8월 8일 접수된 을구 10번 주택임차권등기입니다. 임차권자는 박인규이며, 임차보증금은 240,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022년 8월 22일, 주민등록 및 점유개시일은 2022년 9월 14일, 확정일자는 2022년 8월 22일입니다. 2025년 8월 8일 현재 강제경매개시결정 이전에 형성된 권리이고, 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 박보라 | 2023.10.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요. 인수위험을 배제할 수 없음. |
| 박인규 | 2022.09.14 7층 701호 전부 |
240,000,000원 2022.08.22 |
대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 을구 10번 임차권등기(2023.08.08). HUG 말소동의 확약서 제출. 확약 효력 전제 실질 인수 0원*. |
실제 임차인은 2명으로 판단합니다. 박보라는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력이 확정되었다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 이 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
박인규는 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 다만 HUG 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권에 대한 인수는 실질적으로 0원으로 판단합니다. 이 판단은 박인규에게만 적용됩니다. 박보라에게까지 확약의 효력이 확대되는 것은 아닙니다.
② 박보라: 보증금·확정일자 미상, 대항력 가능성 존재. 박인규의 확약과 별개로 남는 인수 위험이며 금액 산정 불가.
따라서 박인규의 확약만 확인하고 전체 인수액이 0원이라고 결론 내리는 것은 잘못입니다.
② 가격·실질취득 — 최저가 49%보다 임차권 인수가 중요하다
감정가는 221,000,000원이고, 현재 최저매각가는 108,290,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이 물건은 일반적인 권리 깨끗한 오피스텔과 다르게 판단해야 합니다.
동일 건물 또는 동일 평형의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 박보라의 미상 보증금이 남아 있어 최저가만으로 총 취득원가를 계산하는 것도 불가능합니다.
확약 미반영 시 회차별 실질취득 시뮬레이션
| 구분 | 낙찰가 | 박인규 미배당 | 낙찰가 + 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 108,290,000원 | 134,026,060원 | 242,316,060원 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 165,961,454원 | 241,764,454원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 188,293,018원 | 241,355,118원 |
위 표는 HUG 말소동의 확약을 반영하지 않은 박인규 보증금 기준의 비교 계산입니다. 낙찰가와 미배당액의 단순 합산이며, 집행비용·세금·관리비 및 박보라의 미상 보증금은 별도입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 박인규에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
이 계산에서 확인할 수 있는 핵심은 낙찰가가 108,290,000원에서 53,062,100원으로 내려가더라도 박인규 보증금의 미배당액이 커진다는 사실입니다. 확약이 인정되지 않는다면 낙찰가 하락만으로 취득원가가 획기적으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
한편 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 240,000,000원입니다. 박인규의 임차보증금 역시 240,000,000원으로 기재되어 있으므로, 양자의 권리관계와 채권 관계는 원본 서류로 대조해야 합니다. 두 금액을 근거 없이 합산해 보증금이 480,000,000원이라고 판단해서도 안 되며, 반대로 서로 동일한 채권이라고 임의로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 108,290,000원 가정 · 확약 미반영 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,316,060원 | 매각가의 약 2.1% |
| 1. 임차인 박인규 보증금 | 240,000,000원 | 105,973,940원 | 우선변제 · 미배당 134,026,060원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표는 현재 최저매각가를 가정한 확약 미반영 추산입니다. 박인규 보증금에 대한 미배당액 134,026,060원은 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우의 참고금액입니다. HUG 말소동의 확약의 효력이 인정되면 박인규의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 박보라의 미상 보증금, 당해세 및 최우선변제 등은 이 계산에 반영되지 않았으며 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2013년 8월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지상 15층 규모입니다. 해당 호수는 7층 701호이며 전용면적은 70.37㎡입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 하이새시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 실제 점유 및 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 부평오거리 인근의 업무·근린생활시설 및 공동주택 혼재 지역에 위치한 오피스텔입니다. 다만 현재 비교 실거래 자료가 없고 임차인 2명의 권리관계가 모두 정리된 상태가 아니므로, 가격 경쟁력과 실제 환금성은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 반드시 확인하세요. 단순한 말소동의인지, 대항력 및 보증금 인수까지 해소하는 확약인지, 이행 조건과 효력 발생 시점이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 박인규 임차권 말소 확인. 을구 10번 주택임차권등기의 말소 대상과 절차를 확인하고, 매각 이후 실제 말소가 가능한지 확인하세요. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서만 박인규 인수액 0원* 판단을 적용해야 합니다.
- 박보라 임대차 확인. 2023.10.16 전입한 박보라의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나지 않으면 별도 인수금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 임차인 2명의 관계 확인. 박인규와 박보라의 임대차관계 및 점유 범위를 각각 확인하세요. 한 사람의 임차권 말소 확약이 다른 임차인의 권리까지 소멸시키지는 않습니다.
- HUG 청구액 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 240,000,000원과 박인규 임차보증금 240,000,000원의 관계를 확인하세요. 채권관계와 확약의 적용 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 현재 최저가 108,290,000원만을 취득원가로 보지 마세요. 박인규 확약이 무효이거나 이행되지 않을 경우 현재 산식상 미배당액 134,026,060원이 발생할 수 있고, 박보라의 미상 보증금은 별도 위험입니다.
- 시장가격 재확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 동일·유사 오피스텔의 실거래와 현재 임대시장, 공실 여부를 별도로 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지, 박인규 임차권 말소와 박보라 임대차 정리가 어떻게 진행되는지 확인하세요. 임차권 말소와 현실적인 인도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 관리주체와 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “2.4억 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력과 두 번째 임차인”
인천 2025타경511470은 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 108,290,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 가격만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 물건의 투자 판단은 단순한 최저가 비교로 끝나지 않습니다.
박인규의 보증금 240,000,000원은 대항력과 우선변제권이 확인되는 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 134,026,060원의 미배당액이 발생하고, 낙찰가를 더 낮추더라도 낙찰가와 미배당액을 합한 실질취득비용은 약 2억 4,000만원 수준으로 유지됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 이 인수 부담을 해소할 수 있는 중요한 근거입니다. 해당 확약이 유효하게 이행된다면 박인규에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
다만 별도 임차인 박보라의 존재가 남습니다. 2023년 10월 16일 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 박인규의 확약으로 이 임차인의 권리까지 정리되는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 최종 취득원가는 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
또한 동일·유사 오피스텔의 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 부족합니다. 두 차례 유찰되었다는 사실과 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
박보라 임차권: 보증금·확정일자 미상으로 별도 인수 위험 잔존.
가격: 최저가 108,290,000원, 감정가 대비 49%이나 시세 비교 불가.
결론: 박인규 확약서 원문과 박보라 임대차관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 확약 하나만 믿고 임차인 전체의 인수 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.
* 확약에 따른 박인규의 실질 인수액 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다는 전제의 판단입니다. 확약 미반영 배당 산식상 현재 미배당 보증금 134,026,060원은 참고금액으로 병기합니다. 확약 밖의 박보라 관련 인수위험은 별도로 남습니다.
