인천지방법원 2025타경511470. 부평동 엔에스파크 102동 7층 701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 황상욱이며 2022.08.22 매매를 원인으로 2022.09.14 소유권을 이전받았고, 당시 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 문제는 소유권 이후 설정된 박인규의 주택임차권입니다. 임차보증금 240,000,000원, 확정일자 2022.08.22, 주민등록·점유개시 2022.09.14로 기록되어 있고, 2023.08.08 임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 경매개시결정은 2025.08.08 주택도시보증공사 신청으로 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으므로, 그보다 앞선 박인규 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 게다가 현황조사에는 박보라가 2023.10.16 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 다만 박보라는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-3 엔에스파크 102동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 15층 건물 내 7층 701호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.08.22 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
과거 김한범 소유 당시의 부평대건신용협동조합 근저당, 송경욱 근저당, 이현정 전세권, 신용보증기금·기술신용보증기금 등의 가압류·가처분은 2015.11.25 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 인천산림조합 근저당은 2016.04.21, 황선태 근저당은 2021.12.20 각각 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 과거 말소 권리가 아니라 2022년 이후 발생한 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 1명은 인수 확정 위험, 1명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인규 | 2022.09.14 | 240,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 아님 | 신건 기준 22,894,000원 인수 |
| 박보라 | 2023.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 보증금 확인 필요 |
박인규는 임차권등기 범위가 7층 701호 70.37㎡ 전부이고, 임대차계약일 2022.08.22, 확정일자 2022.08.22, 주민등록 및 점유개시 2022.09.14로 확인됩니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제를 받는다는 사실이 곧 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 후 217,106,000원만 배당되어 22,894,000원이 남습니다.
박보라는 현황조사상 2023.10.16 전입자로 조사됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 박인규의 22,894,000원만 보고 전체 인수액이 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 박보라가 실제 임차인이고 대항요건을 갖췄다면 별도의 인수 문제가 생길 가능성이 있으므로 보증금과 계약관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 박인규 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 221,000,000원 | 22,894,000원 | 243,894,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,800,000원 | 66,475,200원 | 243,275,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 141,440,000원 | 101,340,160원 | 242,780,160원 |
또한 현재 시세를 판단할 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 등기부에는 이 호실이 2022.08.22 240,000,000원에 거래된 기록이 있지만, 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최근 비교표본은 아닙니다. 따라서 가격 메리트는 최저가 221,000,000원이 아니라 최소 실질취득 243,894,000원과 박보라 관련 추가 위험을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 박인규 보증금 | 240,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 221,000,000원이 집행비용 3,894,000원과 박인규 우선변제 217,106,000원으로 모두 소진됩니다. 박인규 보증금 부족분 22,894,000원은 매수인 인수로 계산되어 있고, 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 2013.08.14 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 701호입니다. 승강기·급배수·전기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 서측 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박인규 미배당 인수. 신건 기준 22,894,000원을 매각대금과 별도로 부담하는 구조인지 입찰 전 원본 명세서와 배당관계를 다시 대조하세요.
- 박보라 확인. 2023.10.16 전입자로 조사됐지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약, 점유, 보증금 규모를 확인하지 않고 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 유찰 가격 착시. 1회 유찰 시 매각가는 176,800,000원으로 내려가지만 박인규 인수액은 66,475,200원으로 증가해 실질취득은 243,275,200원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가 141,440,000원에 박인규 인수액 101,340,160원이 더해져 실질취득은 242,780,160원입니다.
- 현재 시세 확인. 현재 가격 메리트를 판정할 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 221,000,000원이 아닙니다. 박인규의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력 있는 임차권으로 남아 있어, 신건에서도 미배당 22,894,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 243,894,000원입니다.
유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 커져, 1회 유찰 시 실질취득 243,275,200원, 2회 유찰 시 242,780,160원으로 총부담은 크게 줄지 않습니다. 게다가 박보라는 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 별도의 인수 가능성까지 남아 있습니다. 낮은 최저가가 안전마진을 만들어 주는 사건이 아니라, 임차보증금이 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
