인천지방법원 2025타경511510. 인천 미추홀구 주안동 58-28, 지상 5층 건물의 5층 502호로 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 나연희이고, 2017년 5월 10일 매매를 원인으로 거래가액 66,000,000원에 취득한 소유권이 2017년 5월 18일 접수됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023.09.27. 경기신용보증재단 가압류 90,000,000원입니다.
그보다 앞서 임대차계약일 2017.04.21., 확정일자 2017.04.24., 주민등록일자 2017.05.08., 점유개시일자 2017.05.17.인 보증금 65,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 따라서 날짜만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511510 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-28 5층 502호 · 경원대로875번길 43-37 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 37.9㎡ · 지상5층 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 나연희 · 2017.05.10. 매매 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 65,890,410원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 말소기준은 2023.09.27. 경기신용보증재단 가압류입니다. 2023.11.03. 국민은행 가압류 21,253,282원과 2025.08.12. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 주택임차권 역시 등기 자체는 말소기준 이후 2024.01.19. 접수됐지만, 임대차의 주민등록·점유·확정일자는 2017년으로 더 빠릅니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 신고자 | 보증금 | 주민등록 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 5층 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2017.05.08. 2017.04.24. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
이 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 있어 보증금 65,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 배당요구는 2024.01.19.에 이루어졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 대상입니다.
회차별 기계적 배당 시나리오에서는 1회 유찰 시 인수액 10,408,000원, 2회 유찰 시 21,406,400원이 계산되지만, 이는 확약을 반영하기 전의 권리 계산값입니다. 말소동의 확약을 적용한 실질 인수는 해당 임차권에 대해 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 70,000,000원은 ‘싸다’가 아니라 최근 시세와 동일
대원빌라(58-28)는 8세대이고, 비교 대상면적은 37.9㎡입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2026.06. 35.5㎡ 3층이 70,000,000원, 2021.11. 35.5㎡ 2층도 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.5㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 35.5㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래도 70,000,000원이며, 최저매각가 역시 70,000,000원입니다. 따라서 최저가와 실질취득액 모두 최근 시세의 100.0%입니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 0.0%로, 제공된 거래에서는 상승·하락 차이가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 3,340,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,253,282원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 서울보증보험 주식회사 | 65,890,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
70,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,660,000원과 임차보증금 65,000,000원, 경기신용보증재단 3,340,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 국민은행과 서울보증보험에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수는 말소동의 확약을 반영해 0원입니다.
⑤ 회차별 권리 시나리오
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 70,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 56,000,000원 | 10,408,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,800,000원 | 21,406,400원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 기계적 권리계산에서는 낙찰가가 보증금보다 내려가면 미배당 임차보증금이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 그 임차권의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2002.03.04.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 8세대 규모이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상·조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 날짜 확인. 임차권등기 접수는 2024.01.19.이지만 주민등록·확정일자·점유는 2017년입니다. 단순히 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
- 신건 가격. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 70,000,000원과 동일합니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 배당 부족. 70,000,000원 가정에서는 경기신용보증재단 일부만 배당되고 국민은행·서울보증보험에는 배당이 돌아가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리의 핵심은 확약, 가격은 시세 그대로”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 70,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 그 임차권의 주민등록·확정일자·점유는 말소기준인 2023.09.27. 가압류보다 훨씬 빠릅니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격에서는 특별한 할인 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 70,000,000원이고, 최신 실거래와 최근 12개월 평균도 모두 70,000,000원입니다. 실질취득 70,000,000원 = 최근 시세 70,000,000원인 구조입니다. 따라서 결론은 “확약 확인을 전제로 권리는 정리 가능하지만, 신건 가격 메리트는 없음”입니다.
