인천지방법원 2025타경511551. 미추홀구 학익동 미래홈타운 1동 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신재혁이며 2020.07.28. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 184,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.16. 설정된 주식회사정진푸드 근저당권 150,000,000원입니다.
일반적인 후순위 권리만 보면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 여러 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기 순서만 봐서는 끝나지 않습니다. 박성환은 근저당 설정 전인 2020.07.03. 전입·점유했고, 확정일자는 2020.06.17.입니다. 즉 임차권등기 자체는 2023.07.21.이지만 임차인의 대항력 기준일은 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511551 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 10층1004호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 신재혁 · 2020.07.28. 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2022.03.16. 주식회사정진푸드 근저당권입니다. 2016.06.10. 농협은행 근저당권 127,200,000원은 2020.07.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 2022.03.16. 근저당을 기준으로 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성환 10층 1004호 72.56㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.03 | 184,000,000원 | 2020.06.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 확약 적용 |
| 성보영 현황조사·매각물건명세서 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
성보영은 2024.08.12. 전입으로 말소기준 2022.03.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준보다 후순위이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
② 확약의 효과 — 박성환 임차권의 실질 인수는 0원
매각물건명세서에는 을구 순위 4번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 박성환 임차권에 적용하면, 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 회차에서도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 224,000,000원 | 0원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 179,200,000원 | 8,108,800원 | 0원 | 179,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 143,360,000원 | 43,447,040원 | 0원 | 143,360,000원 |
8,108,800원과 43,447,040원은 각 유찰 시나리오에서 확약을 적용하지 않았을 때의 룰상 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 박성환 임차권에만 적용됩니다. 성보영은 별도로 판단해야 하나, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 박성환 보증금 | 184,000,000원 | 184,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정진푸드 | 150,000,000원 | 36,064,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 박성환 보증금 184,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사정진푸드에 36,064,000원이 배당됩니다. 후순위 채권 미배당은 657,936,000원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물의 10층 1004호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 704.0㎡, 공시지가 1,538,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박성환 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 성보영 점유 확인. 2024.08.12. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 배당에 선순위로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박성환은 배당요구가 있으며 2023.07.21.이 배당요구 관련 일자로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 최저매각가 224,000,000원이 감정가와 같으므로 권리관계가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건의 핵심은 박성환입니다. 전입·점유가 2020.07.03.으로 말소기준 2022.03.16.보다 빠르고, 보증금 184,000,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 권리표만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 박성환 임차권에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 이 결론이 곧바로 “안전하고 싸다”는 뜻은 아닙니다. 압류 6건의 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있고, 성보영의 점유관계도 확인해야 합니다. 현재 회차의 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 인수 위험은 해소됐지만, 세금·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
