인천지방법원 2025타경511551. 인천 미추홀구 학익동 미래홈타운 1동 10층 1004호, 전용면적 72.56㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 2억 2,400만원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 1억 976만원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 3월 16일 설정된 주식회사 정진푸드의 근저당권(채권최고액 1억 5,000만원)입니다. 문제는 그보다 앞서 전입·점유한 박성환 씨입니다. 임차보증금은 1억 8,400만원이며 확정일자와 전입신고 모두 근저당보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

통상적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 박성환 임차권에 유효하게 적용되면 그 임차인의 매수인 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 반대로 확약의 효력이나 조건이 충족되지 않으면 최저가가 낮아져도 보증금 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 확약이 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 16일의 정진푸드 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 등기상 채무자는 주식회사대상으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자인 신재혁 씨와 채무자가 다르므로, 제3자 담보제공 관계와 근저당 설정 경위는 원본 등기 및 관련 서류로 확인할 필요가 있습니다.

말소기준권리 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류 360,000,000원, 국세·지방세 관련 압류 등 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금·공과금 압류가 여러 건 존재하고, 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 배당될 수 있으므로 채권자별 배당액은 변동될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험의 성격은 다르다

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 성보영·박성환 2명입니다. 이 중 박성환은 선순위 대항력 임차인으로 확약서 검증이 필요하고, 성보영은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

※ 박성환의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.

박성환 — 대항력·우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인. 전입일은 2020.07.03., 확정일자는 2020.06.17.이며 임차권등기는 2023.07.21. 접수되었습니다. 배당요구도 2023.07.21. 이루어졌습니다. 현재 보증금 184,000,000원은 최저매각가를 초과하므로, 확약이 없다면 배당 부족액이 발생합니다. 따라서 확약서 원문에서 임차권의 특정, 말소 동의의 범위, 이행 주체, 조건 및 매수인에 대한 효력을 반드시 대조해야 합니다.

성보영 — 후순위 전입자. 전입일은 2024.08.12.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않으므로 실제 점유 상태와 명도 협의 필요성은 별도로 조사해야 합니다.

③ 가격 검토 — 최저가는 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가격은 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 가격이 낮아진 상태입니다.

다만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래를 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 안전한 매수 가격이라고 단정할 수 없습니다. 감정가는 평가 기준일의 가치이고, 실제 거래가격과 현재 시장가격은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 109,760,000원 가정 · 확약 미반영 배당 산식)

집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 실질취득 시나리오 — 확약 유무가 모든 것을 바꾼다

이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인이 존재합니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커집니다. 결국 낙찰가와 미배당액을 합산한 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

확약 미적용 총액은 각 회차의 매각가격과 산식상 매수인 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 확약 적용 인수액 0원은 박성환 임차권에 한정됩니다.

⑥ 압류·세금 위험 — 당해세 우선배당 확인

등기부에는 주택도시보증공사 가압류 외에도 국세·지방세 및 공과금 관련 압류가 다수 존재합니다. 관련 주의사항으로 국세·지방세 압류 6건이 확인됩니다.

⑦ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 704.0㎡, 준주거지역, 공시지가 1,538,000원/㎡입니다. 평지·사다리형 토지로 평가되었습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 관리비·명도 조건을 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 특성상 실제 임대수요·공실률·관리비·주차 조건에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성을 평가하지 않는 것이 안전합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 가장 먼저 확인해야 할 서류입니다. 박성환의 을구 4번 임차권등기를 정확히 특정하고 있는지, 말소 동의의 효력과 조건이 무엇인지, 매수인에게 효력이 미치는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행. 낙찰 후 말소 절차의 주체·시점·필요서류를 확인하세요. 단순한 제출 사실만으로 모든 절차가 자동 완료된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 박성환 보증금. 184,000,000원, 확정일자 2020.06.17., 전입일 2020.07.03.을 원본 명세서·임차권등기와 대조하세요. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 산식상 76,576,640원의 인수 위험이 있습니다.
• 성보영 점유 확인. 전입일은 2024.08.12.로 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 임대차 관계, 인도 가능성을 조사하세요.
• 당해세 및 압류. 국세·지방세 관련 압류 6건의 세목과 법정기일을 확인하고, 당해세에 해당하는 금액이 배당을 얼마나 감소시키는지 검토하세요.
• 근저당 설정 경위. 을구 3번 근저당의 채무자는 주식회사대상이고 현재 소유자는 신재혁입니다. 제3자 담보제공 관계 및 관련 계약 내용을 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 전용면적, 층수, 주차·관리비 조건을 확인하세요. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비·명도. 관리사무소에서 체납 관리비, 장기수선충당금, 기계식 주차설비 이용 조건을 확인하고 실제 점유자와 명도 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 자료를 모두 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “이 물건은 최저가보다 확약서가 먼저다”

인천 2025타경511551은 단순히 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 오피스텔이 아닙니다. 보증금 1억 8,400만원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가는 그 보증금보다 낮습니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 약 1억 8,400만원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 박성환의 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다면 박성환에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 109,760,000원으로 낮아집니다.

다만 확약은 박성환에게만 적용됩니다. 성보영의 보증금과 점유 관계는 별도 확인해야 하고, 당해세 관련 압류도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거도 부족합니다.

최종 판단은 조건부 보류입니다. 확약서 원본과 말소 이행 조건이 명확히 확인되면 권리상 인수 부담은 크게 낮아집니다. 반대로 확약의 효력이 불명확하다면 76,576,640원의 미배당 인수 위험을 무시해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 49%라는 숫자가 아니라, 1억 8,400만원짜리 대항력 임차권이 실제로 0원 인수로 정리되는지입니다.