인천지방법원 2025타경511577. 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 유림빌라 5층 501호, 전용 53.45㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸형이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 이태윤의 임차보증금은 117,000,000원이고, 전입일 2022.09.16·확정일자 2022.08.17로 확인됩니다. 등기된 주택임차권은 2024.06.21 접수되었고, 말소기준으로 계산된 2024.11.26 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 구조가 아닙니다. 현재 매각가 94,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,092,000원 후 임차인에게 91,908,000원이 배당되고, 보증금 부족분 25,092,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 이 리포트의 실질 판단에서는 해당 임차인의 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511577 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 북성동1가 1-11 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.45㎡ · 5층 501호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인 2014.01.14 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.02.28 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태윤 | 5층 501호 전부 주거 (임차권등기) | 2022.09.16 2022.08.17 | 117,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 승계 없음 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 이태윤 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 이태윤은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 98.9%지만 하락 추세
유림빌라의 최근 시세 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래도 2025.04 95,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 94,000,000원은 최근 시세의 98.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 53.45㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 56.76㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2023.02 | 53.45㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2023.02 | 53.45㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.08 | 53.45㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2022.08 | 53.45㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2022.07 | 53.45㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.45㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
전체 12건 평균은 107,666,666원이지만 과거의 119,000,000원·126,000,000원·128,000,000원· 133,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 특히 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -12.7%로 나타나므로, 94,000,000원이 98.9%라는 이유만으로 뚜렷한 저가 매물이라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 이태윤 보증금 · 우선변제 | 117,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 25,092,000원으로 산정되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 세액과 실제 집행비용 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 2023.01.03 건축과-302, 컨테이너·창고 6㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있습니다.
- 입지. 인천역 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·공장·근린주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·특별관리해역에 해당하며, 공시지가는 629,500원/㎡입니다.
- 규모·거래. 유림빌라는 11세대, 사용승인 2014.01.14이며 확인된 실거래는 12건입니다.
- 경매 흐름. 유림빌라 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 입찰 전 문구와 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이태윤의 전입 2022.09.16·확정일자 2022.08.17·보증금 117,000,000원과 임차권등기 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 확약을 분리해서 판단. 배당계산상 부족분 25,092,000원은 존재하지만, 실질 인수 판단에서는 확약을 반영해 0원으로 처리됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 95,000,000원 대비 98.9%만 보지 말고 최근 추세 -12.7%와 평균 유찰 2.4회를 함께 보아야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에 컨테이너·창고 6㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있으므로 현황과 원상회복·행정상 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 낮추지만, 가격은 아직 보수적으로
표면만 보면 보증금 117,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 부족분이 25,092,000원으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그래도 신건을 곧바로 가격 메리트가 높은 물건으로 보기는 어렵습니다. 확약 반영 실질취득 94,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 98.9%이고, 최근 가격 추세는 -12.7%입니다. 여기에 평균 유찰 2.4회와 위반건축물 표시까지 겹칩니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격·환금성은 보수적으로 볼 사건”입니다.
