인천지방법원 2025타경511577. 인천 중구 북성동1가에 있는 유림빌라 5층 501호입니다. 사용승인일은 2014년 1월 14일이며, 전체 11세대 규모의 다세대주택입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 117,000,000원입니다.

현재 소유자는 김윤상으로, 2023년 2월 28일 거래가 119,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 소유권을 취득하기 전부터 이미 이태윤의 임대차관계가 존재했습니다. 이태윤은 2022년 9월 16일 전입과 점유를 시작했고, 2022년 8월 17일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 6월 21일 보증금 117,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리인 2024년 11월 26일 압류보다 임차인의 대항력 발생과 임차권등기가 모두 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 인수위험이 있는 선순위 임차권입니다. 반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 단서가 있습니다. 이 한 가지가 실질취득금액을 크게 바꾸는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 갑구 9번, 국(남동세무서장)의 2024년 11월 26일 압류입니다. 이후 2025년 8월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 신탁 관련 등기는 이미 말소되었습니다. 현재 실질적으로 검토해야 할 권리관계는 선순위 임차권, 말소기준 압류, 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 원칙적 인수와 확약 적용을 구분해야 한다

이태윤은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 현재 최저매각가 46,060,000원을 기준으로 추정 집행비용을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 44,830,920원이고, 보증금 부족분은 72,169,080원입니다.

※ 매각물건명세서상 원칙적 인수 부족분은 72,169,080원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수부담을 해소하는 것으로 인정되는 경우 실질 인수는 0원입니다. 확약의 원문, 대상 권리, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 확인해야 합니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것으로, 적용 범위 밖의 다른 임차인 권리까지 해소하는 것은 아닙니다. 현재 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세와 권리조건을 함께 봐야 한다

유림빌라의 거래 사례는 총 12건이며 전체 평균은 107,666,666원입니다. 그러나 과거 높은 거래가격이 포함되어 있어 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

최신 확인 거래는 2025년 4월, 53.45㎡·3층·95,000,000원입니다. 최근 시장 비교지표 역시 95,000,000원이지만 표본이 1건이며, 최근 거래의 과거 대비 추세는 -12.7%입니다. 최신 거래 자체도 매각기일보다 앞선 거래이므로 시세의 최신성에는 주의가 필요합니다.

확약이 유효하다면 현재 최저가 46,060,000원은 최근 거래가격의 48.5%에 해당합니다. 다만 거래 표본이 적고 위반건축물 표시가 존재하므로, 실제 시장가치와 처분 가능성을 확인하지 않은 상태에서 그 차이를 확정적인 수익으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

집행비용은 매각가에 따른 추정치입니다. 임차보증금 부족분은 72,169,080원이며, 확약이 유효한 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 채권액은 임차보증금과 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 선순위 보증금은 사라지지 않는다

이 사건은 선순위 임차보증금이 매각대금보다 큽니다. 말소동의 확약의 효력이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 따라서 반복 유찰이 반드시 실질취득부담의 감소를 의미하지는 않습니다.

회차별 금액은 배당 시나리오에 따른 추정입니다. 확약 유효 시 인수 0원은 해당 임차권에 한정한 판단이며, 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·공장·근린주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 2014.01.14 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 부정형의 토지입니다. 토지면적은 539.6㎡, 공시지가는 629,500원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 지역 규제. 과밀억제권역·특별관리해역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다. 실제 입찰에 적용되는 규제와 허가 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 11세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회이며, 최근 거래가격은 과거 대비 하락 추세입니다.

특히 이 사건은 선순위 임차권의 확약 효력과 위반건축물 표시라는 성격이 다른 두 가지 위험이 동시에 존재합니다. 확약으로 임차보증금 인수위험이 해소되더라도 건축물 관련 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리, 효력, 조건 및 매수인에 대한 인수부담 해소 여부를 확인합니다.
• 선순위 임차권 확인. 이태윤의 보증금 117,000,000원, 전입·점유·확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조합니다.
• 실질취득금액 구분. 확약 유효 시 인수 0원과 확약 불인정 시 인수 72,169,080원을 구분합니다. 확약 효력 확인 전에는 낮은 최저가만으로 입찰가를 정하지 않습니다.
• 점유·명도 조사. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 임차권등기 말소와 점유 이전이 별도 문제인지 검토합니다.
• 위반건축물 검토. 컨테이너·창고 6㎡ 무단증축의 위치, 시정 가능성, 원상복구 비용 및 행정처분 여부를 확인합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 상태이므로 건물의 실제 수리 상태와 설비 하자를 조사합니다.
• 최신 시세 확인. 전체 평균 107,666,666원보다 최근 거래 95,000,000원을 우선 참고하되, 표본이 1건이고 하락 추세가 -12.7%라는 점을 반영합니다.
• 환금성 점검. 전체 11세대의 소규모 다세대주택이라는 특성을 고려하고, 단지 평균 2.6회 유찰 이력과 거래 유동성을 확인합니다.
• 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인합니다.
• 등기·명세서 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원에 제출된 확약서를 최종 확인합니다.

종합 판단 — 조건부 가격 매력, 권리와 건물 위험은 신중하게

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약서 한 장의 효력

겉으로 보면 감정가 94,000,000원의 다세대주택이 46,060,000원까지 내려온 매력적인 경매입니다. 그러나 등기부를 보면 상황은 달라집니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 117,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다.

확약이 없다면 현재 최저가로 낙찰받더라도 미배당 보증금을 포함한 경제적 부담은 118,229,080원으로 계산되어 최근 실거래가격 95,000,000원을 넘어섭니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득부담이 크게 줄지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 선순위 임차권의 인수부담을 해소하는 것으로 인정된다면 이야기는 완전히 달라집니다. 이때 실질 인수는 0원이 되고, 현재 최저가 46,060,000원은 최근 실거래가격의 48.5% 수준입니다.

하지만 그 경우에도 위반건축물 표시와 거래가격 하락, 내부 미확인, 소규모 다세대주택의 환금성 문제는 남아 있습니다. 이 사건은 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 임차권에 대한 확약의 효력을 먼저 확인하고, 건축물 관련 위험과 실제 처분 가능성을 따져야 합니다.

결론은 ‘조건부 검토’입니다. 확약이 유효하면 가격은 매력적이지만, 권리 해소와 위반건축물 문제가 확인되기 전에는 저가 낙찰만으로 안전한 투자가 되지 않습니다.