인천지방법원 2025타경511648. 인천 부평구 갈산동 168-5, 아비가일 2층 201호 전용 45.1㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 2억 5,600만원이며, 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 2,544만원입니다. 소유자 김윤식 씨는 2022년 4월 8일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 2억 9,700만원입니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했으며 청구액은 2억 9,700만원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 인천세무서장의 압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2022년 3월 18일에 신지윤 씨가 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2022년 4월 11일로 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약을 신지윤 씨의 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 다만 을구 1-2 경정기재에 관한 불확실성은 별도로 남기 때문에, 확약서가 해결하는 권리와 해결하지 못하는 권리를 분리하는 것이 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 압류보다 앞선 임차인의 전입

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023년 3월 15일입니다. 갑구 5번 인천세무서장의 압류가 말소기준권리이며, 그 이전에 신지윤 씨의 전입·점유가 시작됐습니다.

2023년 8월 30일 주택도시보증공사의 1,072,000,000원 가압류와 2025년 8월 20일 강제경매개시결정은 기준권리 이후의 권리입니다. 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기의 등기상 소멸과 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수 문제는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 2억 9,700만원 보증금과 말소동의 확약

확인된 임차인 신지윤 씨의 보증금은 297,000,000원입니다. 전입·점유일은 2022년 3월 18일, 확정일자는 2022년 4월 11일이며 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,072,000,000원과 강제경매 청구액 297,000,000원은 등기상 채권 관련 권리입니다. 이를 신지윤 씨의 보증금과 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 신지윤 씨 1명이며, 을구 1-2 경정기재는 별도 임차인으로 확정하지 않고 미상 권리로 관리해야 합니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 최저가 49%, 그러나 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 125,440,000원으로 감정가 256,000,000원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰된 상태이므로 최초 감정가와 비교하면 입찰가격은 크게 낮아졌습니다.

그러나 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격을 평가할 동일 주택의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다.

위 총부담은 신지윤 씨의 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다고 가정한 단순 산식입니다. HUG 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 신지윤 씨의 실질 인수액은 0원*으로 별도 처리합니다. 을구 1-2 경정기재의 미상 권리는 이 시뮬레이션에 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정 · 확약 반영 전)

배당 시뮬레이션상 임차인에게 122,883,840원이 배당되고 174,116,160원이 부족합니다. 다만 위 미배당액은 HUG 말소동의 확약의 효력을 적용하기 전 계산입니다. 확약이 신지윤 씨의 임차권에 유효하게 적용되면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 갈산동 갈산사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 주를 이루는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 남동측으로 접한 세로를 통해 평천로 등 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 인천지하철 갈산역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 외장석재판넬 등으로 마감됐으며, 위생·급배수설비, 도시가스, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 남동측으로 세로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 갈산2지구 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 실제 입찰·취득 시점의 규제 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가됐습니다. 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 말소동의 대상이 을구 1번 신지윤 씨의 임차권등기인지, 대항력 및 보증금 인수 문제까지 해소하는 내용인지 원문을 확인하세요.
• 을구 1-2 경정기재. 2022년 2월 9일 계약·확정일자 기재가 신지윤 씨의 계약 이력인지, 별도의 임대차관계인지 확인해야 합니다. 보증금·전입일·임차인 인적사항을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 배당요구 및 배당표. 신지윤 씨의 배당요구와 실제 배당액, HUG 관련 권리의 배당관계를 확인하세요. 배당 시뮬레이션상의 미배당액과 확약에 따른 실질 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
• 실제 점유 및 명도. 신지윤 씨의 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자와 실제 거주 여부는 별도로 확인해야 합니다. 임차권 말소와 물리적 인도 문제는 구분해서 검토하세요.
• 취득가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 물건 유형과 인근 실거래, 건물 상태를 별도로 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정기간 및 취득 관련 제한의 현재 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 임차권등기 경정결정문을 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약의 범위가 먼저다”

인천 2025타경511648은 감정가의 49%까지 최저가가 내려온 다세대주택입니다. 하지만 이 물건을 단순히 1억 2,544만원짜리 다세대라고 보면 안 됩니다. 신지윤 씨의 보증금 2억 9,700만원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인되는 권리입니다.

배당 산식만 보면 현재 회차에서 174,116,160원이 미배당되고, 매수인 실질취득은 약 2억 9,955만원에 이릅니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 신지윤 씨의 임차권 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있다는 점이 이 물건의 중요한 반전입니다.

그렇다고 모든 문제가 해결된 것은 아닙니다. 을구 1-2 경정기재의 임차인·보증금·전입일이 미상이고, 해당 기재가 확약의 적용 범위에 들어가는지도 명확하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시장가격상 매력은 판단할 수 없습니다.

결론은 권리의 일부 해소, 가격은 검증 보류입니다. 신지윤 씨의 임차권에 대한 확약서 원본과 을구 1-2 경정기재의 실체를 확인한 뒤에야 입찰 판단을 내릴 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약이 어디까지 유효하고 그 밖에 어떤 인수 위험이 남아 있는지를 확인하는 것입니다.