인천지방법원 2025타경511648. 부평구 갈산동 ‘아비가일’ 2층 201호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리는 모두 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 임차인 신지윤은 2022.03.18 주민등록·점유개시를 했고, 말소기준권리인 2023.03.15 국 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 보증금도 297,000,000원으로 현재 최저매각가 256,000,000원보다 큽니다.
배당표만 적용하면 집행비용 4,384,000원을 먼저 제하고 신지윤에게 251,616,000원이 배당되어, 보증금 중 45,384,000원이 남습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 통상 매수인 인수 문제가 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 168-5 아비가일 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로296번길 88-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2020.06.25 |
| 소유자 | 김윤식 (2022.03.10 매매, 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.03.15 갑구 5번 국 압류입니다. 주택도시보증공사의 1,072,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 신지윤의 주민등록·점유개시는 2022.03.18로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부에는 보증금 297,000,000원, 임대차계약일자 2022.04.08, 확정일자 2022.04.11, 임차권등기명령 2024.03.28 및 접수 2024.04.01이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신지윤 | 2층 201호 45.1㎡ 전부 | 297,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
을구 1-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 주택임차권의 경정입니다. 경정 내용에는 임대차계약일자 2022.02.09·2022.04.08, 확정일자 2022.02.09·2022.04.11이 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 보증금이 크다
감정가와 최저매각가는 모두 256,000,000원이고, 현재 신건입니다. 반면 대항력 임차인 신지윤의 보증금은 297,000,000원입니다. 따라서 확약을 제외한 원래의 권리구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수 위험이 커지는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 45,384,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 95,867,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 136,253,760원 | 0원* |
즉 확약이 없다면 “최저가가 내려가니 싸진다”는 해석을 하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 297,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 미배당 인수액이 커집니다. 다만 이번 사건은 말소동의 확약을 반영하므로 현재 회차의 실질취득은 256,000,000원*으로 봅니다. 시세 대비 할인 여부는 별도의 실거래 근거 없이 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 신지윤 보증금 | 297,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,072,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 신지윤 보증금의 미배당액은 45,384,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하여 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 배당표상 주택도시보증공사 후순위 채권 미배당은 1,369,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2020.06.25입니다.
- 입지. 갈산사거리 북서측 인근으로 주위는 다세대주택이 주를 이루며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남동측 세로를 통해 평천로 등 간선도로에 연계되고, 인근에 버스정류장과 인천지하철 갈산역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 세장형 토지로 공동주택·업무시설 부지로 이용 중이며 남동측 세로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”의 적용 대상이 을구 1번 신지윤 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2는 1번 임차권의 경정으로, 임대차계약일자와 확정일자가 복수로 정정되어 있습니다. 경정결정과 임차권등기명령 원문을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
- 배당 산식 구분. 배당표상 미배당 45,384,000원과 확약 반영 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.03.18 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 원본에서 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 권리 인수가 0원*이라고 해서 감정가 256,000,000원이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 응찰가격은 별도의 거래사례 확인 후 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약의 유효성’이 승부처
이 사건의 표면만 보면 감정가와 최저가가 256,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리의 중심에는 보증금 297,000,000원의 대항력 임차인 신지윤이 있습니다. 확약을 배제한 배당 산식에서는 현재 회차에도 45,384,000원의 인수 부족분이 생기고, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 이 임차권은 룰상 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 256,000,000원*입니다. 이 물건은 “보증금보다 낙찰가가 낮으니 무조건 위험하다”도, “확약이 있으니 무조건 안전하다”도 아닙니다. 확약서가 정확히 어떤 권리를 어떤 조건으로 말소시키는지 원본을 확인하는 것이 권리분석의 마지막 관문입니다.
