인천지방법원 2025타경511664. 인천 당하동 ‘오필리아’ 1동 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)이며 전용면적은 45.75㎡입니다. 권리분석의 중심은 소유자 전영진보다 임차인 이경애입니다. 이경애는 보증금 155,000,000원, 확정일자 2021.10.12, 전입·점유개시 2021.10.29로, 말소기준인 2023.11.21 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
현재 최저가 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 137,240,000원이고, 보증금 중 17,760,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인에게 넘어갈 수 있어, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효과는 이경애 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 4층406호 · 등기부 도로명 인천광역시 검단구 청마로93번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) 이용 중 |
| 전용 / 층 | 45.75㎡ · 5층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 전영진 (2021.09.04 매매, 거래가액 157,000,000원 · 2021.10.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당권은 2020.03.27 설정됐지만 2021.10.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2023.11.21 케이비국민카드 가압류 57,147,527원입니다. 이경애의 확정일자와 전입·점유는 모두 그보다 앞서므로 대항력을 갖습니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 10,330,203원과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경애 | 4층 406호 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 말소동의 확약 |
이경애는 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.01.29입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 임차인이 아니므로 중복 임차인으로 합산할 사안도 아닙니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조지만, 이 건은 해당 임차권에 한해 확약이 제출돼 그 승계 부담을 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세가 더 중요하다
오필리아는 40세대, 사용승인일은 2015.03.25입니다. 확보된 실거래는 7건이며 전체 평균은 134,628,571원입니다. 그러나 과거 2021년 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 102,000,000원이고 최신 거래는 2026.03 · 89,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 48.19㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 50.19㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2021.09 | 45.75㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.09 | 47.4㎡ | 3 | 144,900,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 134,628,571원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 140,000,000원은 전체 평균 134,628,571원 대비 104.0%입니다. 더 중요한 최근 시세 기준으로는 최근 12개월 평균 102,000,000원의 137.3%입니다. 최신 거래가도 89,000,000원에 불과합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 역시 -30.9%로, 하락 흐름이 뚜렷합니다. 따라서 전체 평균과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이경애 보증금 | 155,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 57,147,527원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,330,203원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 이경애 임차보증금의 미배당액은 17,760,000원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 제공된 배당 시뮬레이션 수치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 140,000,000원 | 17,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 45,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 67,412,800원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 유찰 효과가 상당 부분 상쇄되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 이경애 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 가격은 실제 매각가 자체로 비교해야 하며, 현재 회차 140,000,000원은 최근 시세와 비교해 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당하동 오필리아 단지 내에 위치하며 주변은 동류형 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 2015.03월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 공동주택(연립주택) 중 4층 406호이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄하고 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡, 토지면적은 1,227.3㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 감정요항표에는 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26~2026.8.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 40세대 규모에 최근 12개월 거래가 2건이고 최근 시세 추세는 -30.9%입니다. 거래 표본이 얇아 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제공 자료에 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 해당 확약이 을구 3번 이경애 임차권에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 17,760,000원 구분. 현재 배당표상 미배당 보증금은 17,760,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 계산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 134,628,571원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 89,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -30.9%이므로 감정가 140,000,000원을 시세 기준으로 그대로 받아들이기 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 아파트로 전제해 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인은 이경애 1명이며 보증금 155,000,000원, 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.12, 배당요구 2024.01.29입니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 여전히 높다”
이 사건은 겉만 보면 보증금 155,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 17,760,000원이 남아 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 해당 임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 140,000,000원이고 최근 12개월 평균은 102,000,000원, 최신 거래는 89,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 137.3%이며, 가격 추세도 -30.9%입니다. 40세대 소규모 단지에 최근 12개월 거래가 2건이라는 점까지 겹칩니다. 권리의 주된 인수 위험은 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 권리보다 가격을 더 엄격하게 봐야 하는 물건입니다.
