인천지방법원 2025타경511664. 인천 당하동 오필리아 1동 4층 406호입니다. 사건 분류상 용도는 근린주택이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 물건으로 단정하기보다 연립주택의 거래량과 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리와 임차인의 선후관계입니다. 2020년 우리은행 근저당권은 2021년 10월 1일 해지·말소됐습니다. 이후 2023년 11월 21일 설정된 KB국민카드 가압류가 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 이경애의 전입·점유개시일은 2021년 10월 29일입니다. 즉, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞섭니다.
보증금은 155,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 단순 배당 계산만 보면 88,034,800원이 부족해 매수인 인수 위험이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 이 물건은 확약서의 효력과 이행 여부가 가격 메리트를 결정하는 조건부 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-3 제1동 제4층 제406호 등기부 도로명주소: 인천광역시 검단구 청마로93번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린주택 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 면적 / 층수 | 비교대상 면적 45.75㎡ · 5층 건물 중 4층 406호 |
| 소유자 | 전영진 (2021.09.04 매매, 등기접수 2021.10.01 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 현황 | 2015.03.25 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층 · 오필리아 40세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 HUG 확약이 핵심
이 사건에서 말소기준권리는 2023.11.21 KB국민카드 가압류 57,147,527원입니다. 2020.03.27 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 92,950,000원)은 2021.10.01 해지로 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다.
임차인 이경애는 2021.10.09 임대차계약을 체결하고 2021.10.12 확정일자를 받았으며, 2021.10.29 전입신고와 점유를 개시했습니다. 이는 2023.11.21 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 따라서 대항력 有로 판단하며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 有도 인정되는 구조입니다.
임차인 권리 및 인수 판단
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이경애 을구 3번 주택임차권 |
155,000,000원 4층 406호 전부 주거 · 임차권등기 |
대항력 有 전입·점유 2021.10.29 말소기준 2023.11.21 이전 |
우선변제 有 확정일자 2021.10.12 배당요구 2024.01.29 |
명세서상 인수권리 HUG 말소동의 확약 제출 확약 이행 전제 실질 0원 확약 미반영 미배당액 88,034,800원* |
* 88,034,800원은 최저매각가 68,600,000원 기준 배당 산식에서 산출된 보증금 미배당액입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단과 구분하기 위해 금액을 병기합니다. 확약서 원본의 대상 권리, 적용 범위, 이행 조건 및 실제 임차권등기 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 메리트, 시장은 하락 추세
대상 단지는 당하동 오필리아입니다. 준공일은 2015.03.25이며 총 40세대입니다. 비교대상 면적은 45.75㎡입니다. 전체 실거래 평균에는 2021년의 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 89,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3층 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 48.19㎡ | 2층 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 50.19㎡ | 2층 | 154,500,000원 |
| 2021.09 | 45.75㎡ | 4층 | 157,000,000원 |
| 2021.09 | 47.40㎡ | 3층 | 144,900,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 2층 | 142,000,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | - | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | 7건 | - | 134,628,571원 |
확약이 유효하게 이행되어 이경애의 실질 인수가 0원이면 실질취득액은 최저가와 같은 68,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 102,000,000원의 67.3%이며, 최신 거래 89,000,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효하다는 전제 아래에서는 가격 측면의 차이가 분명합니다.
그러나 시장 방향은 주의해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -30.9%입니다. 2021년의 1억 4,000만~1억 5,700만원대 거래를 현재 시세의 기준으로 삼으면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 특히 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로 102,000,000원도 충분한 거래 표본으로 단정할 수 없습니다.
확약 미적용 가정: 미배당 보증금 88,034,800원을 추가하면 총부담은 156,634,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 153.6%, 최신 거래의 약 176.0%입니다.
따라서 이 물건을 단순히 최저가 6,860만원짜리 저가 물건으로 판단하면 안 됩니다. HUG 확약의 유효성 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.4% 추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이경애 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 66,965,200원 |
| 미배당 · 이경애 보증금 잔액 | 88,034,800원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 57,147,527원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,330,203원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 68,600,000원에서 집행비용 1,634,800원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 66,965,200원입니다. 보증금 155,000,000원 중 88,034,800원이 부족합니다. 이 부족액은 확약 미반영 배당 산식상의 금액이며, HUG 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 이경애 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남동측 인근 오필리아 단지 내에 위치합니다. 주변에는 유사 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역과 버스정류소 등이 근거리에 소재해 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2015.03.25 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 대상은 4층 406호이며 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 대체로 평탄한 토지이고 북동측으로 공도에 접합니다. 공시지가 1,307,000원/㎡, 토지면적 1,227.3㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 오필리아는 40세대 규모의 소규모 연립주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0입니다. 최근 12개월 거래도 2건에 그치고 최근 가격 추세가 -30.9%이므로 대단지 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 매각물건명세서에 언급된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하세요. 이경애의 보증금 155,000,000원과 을구 3번 임차권등기가 확약 대상에 정확히 포함되는지, 매수인에게 어떤 효력이 발생하는지, 이행 조건과 기한은 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출 사실만으로 실제 말소 절차가 완료된 것은 아닙니다. 말소동의의 범위와 이행 방식, 실제 임차권등기 말소 여부를 확인하고 입찰가를 결정하세요.
- 미배당 88,034,800원 구분. 이 금액은 최저가 기준 보증금 미배당액입니다. 확약이 유효하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이지만, 확약이 적용되지 않는 경우 총부담이 156,634,800원이 될 수 있습니다. 두 시나리오를 혼동하지 마세요.
- 다른 임차인·점유자 확인. 실제 확인된 임차인은 이경애 1명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대 확인, 현장 방문, 실제 점유자 확인을 통해 확약 대상 밖의 임차인이나 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 134,628,571원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 89,000,000원, 하락 추세 -30.9%를 중심으로 보수적인 매도 가능가격을 산정하세요.
- 연립주택 환금성. 40세대 규모의 소규모 단지이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 매수자층이 제한될 수 있으므로 단기 매도보다는 보유기간과 매도 지연 가능성을 고려해야 합니다.
- 현장·건물 확인. 2015년 사용승인 건물의 내부 상태, 누수·결로·외벽 상태, 공용부분 관리 상태 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 임차인의 배당요구 내역을 함께 대조하세요. 특히 임차권등기 말소와 확약 이행에 관한 서류를 최우선으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 결정하는 조건부 물건”
이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 임차인 이경애는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있고, 보증금 155,000,000원 중 88,034,800원이 최저가 배당 산식에서 미배당됩니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 이경애의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 실질취득액은 68,600,000원으로 최근 12개월 평균 102,000,000원의 67.3%, 최신 거래 89,000,000원보다도 낮습니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 있습니다.
반대로 확약이 적용되지 않으면 총부담은 156,634,800원으로 올라가 최근 실거래 수준을 크게 웃돌 수 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 -30.9%, 40세대 규모, 최근 12개월 거래 2건이라는 환금성 문제도 있습니다.
결론은 분명합니다. 권리는 확약 확인 전까지 조건부, 가격은 확약 이행을 전제로만 매력적입니다. 최저가가 낮다는 이유로 입찰할 물건이 아닙니다. HUG 확약서의 효력과 실제 임차권 말소 가능성을 확인하고, 확약 대상 밖의 임차인·점유자 위험까지 점검한 뒤에야 입찰을 검토할 수 있습니다.
