인천지방법원 2025타경35270. 부천시 원미구 역곡동 느보하임복합빌딩 6층 604호, 전용 57.88㎡ 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김성재가 2021년 9월 30일 매매를 원인으로 313,000,000원에 취득했고, 실제 임차인은 임지윤 1명입니다. 임지윤의 임대차계약일·확정일자는 2021년 8월 30일, 전입신고와 점유개시는 2021년 10월 8일로, 선언된 말소기준인 2023년 8월 29일 부천시 압류보다 앞섭니다. 따라서 기본 권리구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 295,000,000원으로 현재 최저가 277,000,000원보다 큽니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,678,000원을 먼저 빼고 임차인에게 272,322,000원이 배당돼 22,678,000원이 미배당·인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 본 분석에서는 해당 임차인의 매수인 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 임지윤 임차권에만 적용되며, 이 사건에는 추가로 확인된 임차인이 없어 확약 밖 임차인 인수 위험은 별도로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 6층 604호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 역곡로2번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 57.88㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김성재 (2021.09.30 매매 · 거래가액 313,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 규모 | 2020.10.12 · 6세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.08.29 부천시 압류입니다. 임지윤의 전입·점유는 2021.10.08로 더 빨라 대항력 있음, 확정일자 2021.08.30과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 2023.10.13 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 이미 말소기준보다 앞섭니다.
2023.08.07 박용관의 강제경매개시결정은 이후 취소기각결정에 따라 2025.10.20 등기 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 중구(인천광역시)와 국민건강보험공단의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 국세·지방세 압류 관련 경고가 있어 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有·실질 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지윤 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.10.08 | 우선변제 有 확정 2021.08.30 · 배당요구 | 실질 승계 0원* |
③ 시세 비교 — 전체 평균 3.37억보다 ‘최근 2.71억’을 봐야 한다
느보하임복합빌딩의 확인 실거래는 2건입니다. 2021년 7월 60.51㎡ 15층이 403,000,000원, 최신 거래인 2023년 8월 전용 57.88㎡ 9층이 271,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 337,000,000원이지만 403,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 메리트를 판단할 때는 최근 12개월 평균 271,000,000원과 최신 거래 271,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 57.88㎡ | 9 | 271,000,000원 |
| 2021.07 | 60.51㎡ | 15 | 403,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.88㎡ | 1건 | 271,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 337,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 277,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 271,000,000원보다 6,000,000원 높고, 최근 시세의 102.2%입니다. 전체 평균 337,000,000원과만 비교하면 82.2% 수준으로 저렴해 보이지만, 최근 가격이 과거 거래보다 32.8% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 임지윤 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 22,678,000원이고 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어집니다. 다만 이 사건은 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 당해세가 확인되면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 277,000,000원 | 22,678,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 221,600,000원 | 77,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 121,001,920원 | 0원 |
대항력 인수형의 일반 계산에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당액이 커집니다. 실제로 시뮬레이션도 22,678,000원 → 77,302,400원 → 121,001,920원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 임지윤 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 각 회차 모두 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 유찰 시 실질취득액도 각각 낙찰가와 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 6층 604호입니다.
- 입지. 역곡역 북동측 인근으로 동류형 업무시설·공동주택·아파트·재래시장·근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로·설비. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·철도보호지구 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 485.5㎡, 공시지가 4,233,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모에 확인 실거래가 2건뿐이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 거래 표본이 얇아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임지윤 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 적용 범위와 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 337,000,000원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균인 271,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세가 -32.8%입니다. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 시세보다 이미 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 경고가 있고, 당해세라면 배당에서 먼저 빠져 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임지윤이 건물 전부를 주거로 임차한 것으로 확인되므로 실제 점유 상태와 명도 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 6세대, 실거래 2건, 평균 유찰 2.4회라는 수치를 감안해 매도가격과 보유기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세액·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약이 풀지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
표면적으로는 보증금 295,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 현재 회차만 놓고 일반 배당 계산을 하면 22,678,000원이 미배당돼 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 277,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 271,000,000원보다 2.2% 높고, 가격 추세는 -32.8%입니다. 전체 평균 337,000,000원 대비로는 싸게 보이지만 과거 403,000,000원 거래가 포함된 평균에 기대어 등급을 높일 수 없습니다. 6세대의 소규모 오피스텔, 적은 실거래 표본, 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 지표까지 감안하면 결론은 “권리 핵심은 확약으로 해소, 신건 가격은 보류”입니다.
