인천지방법원 2025타경511696. 인천 부평동 투엠캐슬 4층 401호는 공부상 업무시설인 오피스텔이지만, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,160,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 절반 수준에서 매수할 기회처럼 보입니다. 그러나 등기부를 확인하면 이야기의 중심이 완전히 달라집니다.

2024.06.18. 등기된 우승연의 주택임차권은 임차보증금이 195,000,000원입니다. 주민등록일과 확정일자가 모두 2025.08.20. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 일반적인 배당 구조라면 매수인에게 상당한 보증금 인수 위험이 발생하지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 중요한 차이가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025.08.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2015.01.23. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2016.05.11. 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 반면 우승연의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기되어 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 우승연과 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 우승연 1명입니다. 신청채권액과 임차보증금이 모두 195,000,000원이라는 이유로 이를 별개의 보증금 인수채무로 중복 합산해서도 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율을 그대로 믿으면 안 된다

현재 최저매각가 90,160,000원은 감정가 184,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 할인율은 선순위 임차권의 처리 결과에 따라 의미가 완전히 달라집니다.

확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형 경매라면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 보증금이 증가하므로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 195,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 집행비용 등으로 정확한 합계에는 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 이런 구조에서는 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점에서 예외적으로 인수 해소를 전제로 최저매각가 중심의 취득비용 판단이 가능합니다. 다만 감정가 대비 할인율이 곧 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 실제 시장가격과의 비교가 확정되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

매각가 90,160,000원 기준 제공된 예상배당 계산입니다. 임차인 우승연에게 88,137,120원이 배당되고, 일반 계산상 미배당 보증금은 106,862,880원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 0원이며, 이는 임차보증금과 별도의 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 변화

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에는 부평역(지하철 1호선·인천지하철 1호선) 및 부개역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 건물. 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 소방설비, 기계식주차설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 14미터의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 탐문조사상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이 이용상태의 차이는 임차인 권리분석과 실제 사용계획에서 확인해야 할 사항입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변 주거·상업시설과 교통 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 그러나 오피스텔의 실제 매각 가능가격은 개별 호실의 내부 상태, 주거 이용 적합성, 관리 상태와 매수 수요에 따라 달라집니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 적용범위, 효력 발생 조건, 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부 확인. 임차권등기 말소에 관한 동의가 실제 임차인의 대항력 및 보증금 반환청구에 어떤 영향을 미치는지 구분해야 합니다. 단순히 확약서가 제출됐다는 사실만으로 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차권 검토. 우승연의 주민등록일 2022.07.08., 확정일자 2022.06.08., 임차권등기일 2024.06.18.을 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 추가 인수 위험. 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로, 확약 범위 밖의 별도 점유자나 임차관계가 확인된다면 독립적으로 대항력과 인수 위험을 검토해야 합니다.
• 신청채권 및 배당관계. 주택도시보증공사의 청구금액은 195,000,000원이며, 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 보증금과 신청채권의 관계를 확인하고 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 184,000,000원과 최저가 90,160,000원 사이의 차이가 크더라도 실제 시장가격 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 오피스텔의 층·면적·이용상태가 비교 가능한 거래를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.10. 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고를 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”

인천 투엠캐슬 401호는 감정가 184,000,000원, 최저매각가 90,160,000원이라는 숫자만 놓고 보면 관심을 끌 만한 물건입니다. 그러나 등기부에는 195,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다. 확약을 적용하지 않는 일반적인 계산에서 발생하는 매수인 인수액은 106,862,880원이며, 유찰이 반복돼도 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

이 사건을 다르게 만드는 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약에 의해 해당 임차권의 인수 위험이 유효하게 해소된다면 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저매각가를 중심으로 취득비용을 판단할 수 있습니다. 하지만 이는 확약의 구체적인 효력과 적용범위가 확인되어야 성립하는 결론입니다.

결국 권리 해소는 조건부 긍정, 가격 매력은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 2회 유찰된 주거용 오피스텔이고 선순위 임차권의 말소 절차가 핵심인 만큼, 확약서 원본 검토 없이 저가만 보고 입찰하기에는 위험합니다. 종합 판단은 C등급. 확약의 효력이 명확히 확인되고 실제 시장가격까지 뒷받침될 때에만 적극적인 입찰 판단이 가능합니다.