인천지방법원 2025타경511696. 부평동 투엠캐슬 4층 401호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자는 이상걸이며, 2022.02.08. 매매를 원인으로 2022.02.09. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기부 거래가액은 165,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 일반적인 “임차인 있음” 수준보다 한 단계 더 봐야 합니다. 임차인 우승연은 2022.07.08. 주민등록 및 점유를 갖추고, 2022.06.08. 확정일자를 보유하며, 2024.06.18. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.08.20. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인에게 승계되는 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 승계 위험은 확약을 반영하면 실질 0원입니다. 단, 이 판단은 해당 확약이 바로 우승연의 을구 3번 주택임차권을 대상으로 유효하게 적용된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511696 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 4층 401호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 충선로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이상걸 · 2022.02.09. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2015.01.23. 신한은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐지만 2016.05.11. 이미 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2025.08.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 우승연의 주택임차권등기는 2024.06.18.로 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 2025.08.29. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우승연 | 주택전부 | 2022.07.08. | 2022.06.08. | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
우승연은 임대차계약일 2022.06.05., 확정일자 2022.06.08., 주민등록·점유개시일 2022.07.08.이며 보증금은 195,000,000원입니다. 배당요구도 2024.06.18. 이뤄졌습니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 우승연 보증금 | 195,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 우승연의 보증금 부족분은 14,376,000원입니다. 다만 이 금액은 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수액이며, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 184,000,000원 | 14,376,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 147,200,000원 | 50,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 117,760,000원 | 79,688,640원 | 0원 |
이 표가 중요한 이유는 명확합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 184,000,000원에서 147,200,000원, 117,760,000원으로 내려갈수록 우승연의 미배당 보증금이 각각 14,376,000원 → 50,660,800원 → 79,688,640원으로 증가합니다. 즉 선순위 대항력 임차권을 그대로 인수하는 구조에서는 낙찰가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생기는 것이 아닙니다.
반대로 이 사건은 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 우승연 임차권 인수가 실질 0원이므로, 유찰 시 실질취득액도 각 회차의 매각가인 184,000,000원, 147,200,000원, 117,760,000원을 기준으로 내려갑니다. 따라서 입찰자는 확약서의 효력을 확인한 뒤에야 유찰에 따른 가격 효과를 정상적으로 평가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북동측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리 부평역 및 부개역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 기계식주차, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약의 효력과 적용범위가 우승연의 을구 3번 주택임차권에 정확히 미친다는 전제입니다.
- 대항력 임차권을 별도로 계산. 확약을 제외하면 우승연은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 선순위 임차인이고, 신건 기준 룰상 부족분은 14,376,000원입니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단하지 않기. 확약이 없다면 1회 유찰 시 룰상 인수 50,660,800원, 2회 유찰 시 79,688,640원으로 증가합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 보증기관 승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 우승연 1명입니다.
- 주거용 오피스텔 특성 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용이 다르므로 입찰 전 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용 3,376,000원과 임차인 우선배당을 기준으로 한 추정이며 실제 세금·배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부처”
등기만 보면 이 물건은 단순하지 않습니다. 우승연의 주택임차권은 2025.08.20. 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금도 195,000,000원으로 신건 최저가 184,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 신건에서도 14,376,000원의 부족분을 매수인이 승계하고, 유찰될수록 그 인수액은 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 우승연의 임차권에 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약 문구만 보고 무조건 안전한 물건”도 아닙니다. 확약 원본과 적용범위를 확인하면 권리위험이 크게 해소되는 구조입니다.
