인천지방법원 2025타경35279. 부천시 원미구 약대동 ‘그랜드캐슬’ 비동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자 오형준은 2020.12.29. 공유자 전원 지분을 399,000,000원에 매수했고, 이후 여러 압류와 공매공고, 주택임차권등기가 이어졌습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024.03.07. 국민건강보험공단 압류입니다.
이 사건의 핵심은 2023.07.05. 등기된 오세은의 주택임차권입니다. 보증금 410,000,000원, 전입 2022.04.15., 확정일자 2021.04.13.으로 말소기준권리보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 신건 배당계산만 보면 매각대금에서 집행비용을 뺀 396,570,000원을 배당받고 13,430,000원이 부족합니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 별도의 핵심 문구가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 오세은 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 계산상 13,430,000원은 확약을 반영하지 않은 배당 룰상의 부족액으로만 병기합니다. 이 확약의 효과는 오세은 임차권에 한정해 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) · 지상5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 오형준 · 2020.12.29. 거래가 399,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.24 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 핵심
말소기준 이전에 설정된 오세은의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 2024.03.07. 국민건강보험공단 압류 이후의 압류와 2025.12.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2021년부터 2023년 사이의 부천시·서울특별시송파구·국민건강보험공단·인천광역시 압류 중 여러 건은 등기부상 해제·말소가 확인됩니다. 2022.09.22.에는 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있어 공매 진행과 경매 진행의 교차 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 오세은 | 2022.04.15 / 2021.04.13 | 410,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 말소동의 확약 |
| 정재호 | 2025.11.28 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
오세은은 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기권자로 배당요구도 2023.07.05. 이루어졌습니다. 반면 정재호의 전입일은 2025.11.28.로 2024.03.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 정재호의 보증금은 미상이므로 금액 자체는 별도 확인이 필요하지만, 현재 판정상 선순위 대항력 인수 위험으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔고, 신건은 152.7%
그랜드캐슬 거래자료는 총 5건이며, 대상 기준 면적은 69.89㎡인 반면 확인된 거래 면적은 53.11㎡~59.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일 면적의 직접 비교가 아니라 단지 가격 수준을 보는 참고자료로 해석해야 합니다. 그럼에도 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 53.11㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2025.01 | 58.57㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.11 | 59.67㎡ | 4 | 322,000,000원 |
| 2022.05 | 53.27㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2022.01 | 57.89㎡ | 3 | 363,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 323,800,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 264,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2026.01.의 264,000,000원입니다. 신건 최저가 403,000,000원은 이 최근 시세 기준의 152.7%입니다. 전체 5건 평균 323,800,000원과 비교해도 최저가는 124.5%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -22.1%라는 점입니다. 즉 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격 수준을 우선해서 봐야 하며, 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 임차인 오세은 보증금 | 410,000,000원 | 396,570,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오세은에게 396,570,000원이 배당되고 13,430,000원이 부족합니다. 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 인수 원칙이라면 이 부족분은 매수인 부담 후보가 됩니다. 그러나 본 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 오세은 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 403,000,000원 | 13,430,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 322,400,000원 | 92,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 257,920,000원 | 156,490,880원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 권리 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 오세은의 미배당액이 커져 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단하며, 실질취득은 낙찰가 기준으로 보게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근. 공동주택(도시형생활주택), 연립·다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019.11.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 비동 4층 402호입니다. 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수설비와 1층 필로티 주차장이 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 토지면적은 796.0㎡, 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 그랜드캐슬은 20세대이며 거래자료는 5건입니다. 최근 거래는 264,000,000원으로 과거 거래보다 낮아졌고 최근 추세는 -22.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 오세은 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 정재호 보증금 확인. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.09.22. 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있습니다. 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 323,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 264,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 최근 추세도 -22.1%입니다.
- 면적 차이 주의. 대상 기준 면적은 69.89㎡이고 확인된 거래 면적은 53.11㎡~59.67㎡라 직접 비교 면적이 일치하지 않습니다. 가격 상한 판단 전 유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 매력은 별개”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 410,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 까다로운 물건입니다. 신건 배당계산에서도 13,430,000원의 미배당이 생기고, 유찰되면 계산상 인수액이 92,913,600원, 156,490,880원으로 커집니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 오세은 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리의 가장 큰 부담은 해소됩니다. 그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 403,000,000원은 최근 12개월 거래 264,000,000원의 152.7%이고, 최근 가격 추세도 -22.1%입니다. 더구나 비교 거래 면적이 대상과 일치하지 않아 정확한 적정가를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “확약으로 권리는 완화, 신건 가격은 보류”입니다.
