인천지방법원 2025타경511701. 미추홀구 숭의동 동호빌리지 5층 502호, 전용 44.8㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 자체가 없는 물건이 아니라는 점입니다. 백승미는 2021.11.06 임대차계약, 2021.11.08 확정일자, 2021.12.03 전입·점유를 갖췄고, 말소기준으로 계산된 2023.09.08 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
다만 매각물건명세서 관련 자료에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 반영하면 백승미 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 백승미 임차권에 한해 적용되는 것으로 보며, 확약 밖 별도 임차인이 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80 5층502호 · 장천로8번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.8㎡ · 철근콘크리트조 8층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.10.04 · 동호빌리지 8세대 |
| 소유자 | 박종세 (2013.10.24 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약 반영 시 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승미 제5층 제502호 44.8㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
백승미는 배당요구도 했고, 2024.01.12 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 따라서 확약을 배제하면 단순한 후순위 임차인이 아니라 선순위 대항력 임차인으로 접근해야 합니다. 현재 회차 138,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 구조이고 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 138,000,000원은 최신 거래보다 높다
동호빌리지 동일면적 44.8㎡에서 확인된 거래는 2024.06, 4층, 112,000,000원입니다. 확인된 거래 표본은 1건이고, 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 112,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 이 기준의 123.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 44.8㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 평균 | 44.8㎡ | 1건 | 112,000,000원 |
따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 착시를 기대할 단계가 아닙니다. 확약으로 주된 인수 리스크가 실질적으로 제거된다고 해도 현재 회차 실질취득은 그대로 138,000,000원이고, 최신 확인 거래 112,000,000원보다 높습니다. 전체 평균과 최신 거래가 같은 112,000,000원이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 백승미 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 25,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 백승미 보증금 110,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 25,268,000원을 배당받아 84,732,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 요인입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 1,945,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,320,000원 | 23,669,760원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약이 없을 경우의 시뮬레이션 금액입니다. 특히 2회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금 110,000,000원보다 낮아져 대항력 임차인의 미배당분이 매수인 부담으로 이어지는 구조가 나타납니다. 본건은 백승미 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 8층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2013.10.04입니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 10m 및 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동호빌리지 8세대, 확인된 동일면적 거래 1건, 경매 평균 유찰 1.7회로 가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 백승미 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 범위와 실제 말소 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 확약은 백승미 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유관계가 달라졌다면 별도 대항력 위험을 다시 분석해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 세액을 확인해야 배당 순위를 확정할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 112,000,000원부터. 확인된 최신 동일면적 거래가 112,000,000원인데 현재 최저가는 138,000,000원입니다. 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
- 유찰 시 재검토. 시나리오상 1회 유찰 가격은 110,400,000원, 2회 유찰 가격은 88,320,000원입니다. 확약 효력이 그대로 유지되는지 함께 확인하면서 가격을 다시 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 물건은 겉으로 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 백승미는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 보증금도 110,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점을 반영하면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건의 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 138,000,000원으로 최저가와 동일하고, 최신 동일면적 거래 112,000,000원의 123.2%입니다. 8세대 다세대주택에 확인 거래가 1건이고 경매 평균 유찰도 1.7회인 점까지 감안하면, 권리는 조건부 정리 가능하지만 신건 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 확약의 효력이 확인되는 전제 아래 1회·2회 유찰 가격에서 다시 시세와 환금성을 비교하는 편이 합리적입니다.
