인천지방법원 2025타경511701. 인천 미추홀구 숭의동 296-80, 동호빌리지 5층 502호입니다. 전용면적은 44.8㎡이며, 2013년 10월 4일 사용승인된 8층 건물의 다세대주택입니다. 소유자는 박종세 씨입니다. 현재 감정가 1억 3,800만원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가격은 6,762만원까지 내려왔습니다.

그러나 단순히 감정가의 49%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건에는 보증금 1억 1,000만원의 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 중요한 예외가 있습니다.

따라서 분석은 두 가지로 나뉩니다. 확약이 유효하면 최저가 6,762만원이 실질취득가가 되고, 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금까지 부담하여 실질취득가가 약 1억 1,162만원이 됩니다. 이 차이가 이 사건의 가장 중요한 입찰 판단 기준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 기준권리보다 먼저 들어왔다

이 사건의 말소기준권리는 2013년 설정된 근저당권이 아닙니다. 김제신용협동조합의 근저당권(채권최고액 104,000,000원)은 2021년 12월 3일 이미 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 갑구 6번 국 압류입니다.

임차인 백승미 씨의 전입 및 점유개시일은 2021년 12월 3일입니다. 이는 기준권리인 2023년 9월 8일 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 11월 8일로 확인되고, 배당요구도 완료되어 있으므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 판단합니다.

주택임차권등기 자체는 2024년 1월 12일에 접수됐지만, 임차인의 원래 전입일과 점유개시일이 기준권리보다 빠르다는 점이 중요합니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.

임차인 권리 분석

실제 임차인은 백승미 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 확인되며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

* 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되고 약정된 말소 절차가 실제 이행된다는 전제입니다. 확약서 원본의 적용 대상, 효력 발생 조건, 말소 의무자 및 말소 시점을 반드시 확인해야 합니다. 이 확약은 백승미 씨의 임차권에 한정되며, 세금·공적 압류·민간임대주택 관련 사항까지 해소하는 것은 아닙니다.

그 밖에 2020년 박진호 씨의 가압류와 이를 바탕으로 한 강제경매는 각각 말소·취하된 이력이 있습니다. 현재 등기부에는 국(인천세무서장), 미추홀구, 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 후순위 압류 및 경매개시결정의 소멸 여부와 별개로 당해세·체납액의 배당 우선순위는 별도 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약이 있어야 가격 메리트가 생긴다

동호빌리지의 전용 44.8㎡ 동일 면적 실거래는 2건 확인됩니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026년 9월 거래 1건으로, 최근 거래가를 우선 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

최근 12개월 평균 및 최신 거래가는 모두 113,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +0.9%로 나타나 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 전체 거래가 2건, 최근 12개월 표본은 1건이므로 시세의 신뢰도에는 한계가 있습니다.

현재 최저가 67,620,000원은 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 확약이 유효하다면 최저가 자체가 실질취득가가 되므로 가격상 여유가 있습니다. 하지만 확약이 적용되지 않으면 이야기가 완전히 달라집니다.

확약 미적용 시 유찰 회차별 실질취득 비교

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 회차가 내려가더라도 실질취득가가 약 1억 1,100만원 수준에서 거의 고정됩니다. 최저매각가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 67,620,000원 가정)

집행비용 추정 1,617,160원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 66,002,840원입니다. 보증금 110,000,000원 중 43,997,160원이 미배당되는 계산입니다. 위 미배당액은 확약 미적용 시의 잠재적 인수 위험액이며, 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 감정평가서상 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 8층 건물이며 2013년 10월 4일 사용승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 치장석재, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 165.3㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 남서측 및 북동측으로 노폭 10m 및 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있어 매각기일 현재 연장 또는 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구에 민간임대주택 등기가 존재합니다. 2018.09.29 등록 사실이 기재되어 있으며 2022.11.29 등기되었습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준, 경매 매각 후 등록 및 의무 승계 여부를 관할 행정기관에 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 건물입니다. 동일 전용면적 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 유사 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있어 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 백승미 씨의 을구 3번 임차권등기에 대한 확약인지, 말소 조건과 효력 발생 시점이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 가능성. 확약서 제출 사실만 확인하고 끝내지 마세요. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 동의 주체, 이행 시기 및 말소 완료 가능성을 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금. 확약 효력이 인정되지 않는 경우 미배당액 43,997,160원이 인수 위험으로 남을 수 있습니다. 이 경우 실질취득가 약 111,617,160원을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
• 세금·공적 압류. 인천세무서장, 미추홀구, 국민건강보험공단 관련 압류의 체납액과 당해세 해당 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등기가 확인되므로 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 임대료 증액 제한 및 매각에 따른 법적 효과를 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있으나 임차권등기는 확인됩니다. 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 협의 가능성을 현장조사와 관계인 확인으로 파악해야 합니다.
• 소규모 건물 환금성. 총 8세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 같은 건물의 관리상태, 공용부분 관리비, 누수·결로 및 주차 여건을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등에 한정된 기존 지정기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일인 2026.11.10 현재 새로운 지정이나 연장이 있었는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “이 물건은 확약서가 가격을 결정한다”

인천 숭의동 동호빌리지 502호는 감정가 1억 3,800만원에서 두 차례 유찰되어 최저가 6,762만원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래가 1억 1,300만원과 비교하면 최저가만으로는 상당한 가격 차이가 있습니다.

그러나 이 물건에는 보증금 1억 1,000만원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 확약서가 적용되지 않으면 미배당 보증금 4,399만원이 인수될 수 있고, 낙찰가와 합한 실질취득가는 약 1억 1,162만원입니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나므로 실질취득가가 크게 낮아지지 않습니다.

반면 HUG의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다면 임차권 인수 부담은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 6,762만원은 최근 실거래가의 59.8% 수준이므로 가격상 매력이 생깁니다.

다만 세 건의 공적 압류, 당해세 배당 가능성, 민간임대주택 등기, 8세대 소규모 건물의 환금성 문제는 별도로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 2회 유찰된 저가 물건이 아닙니다. 확약서의 적용 범위와 실제 임차권 말소 가능성을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 조건부 투자 물건입니다.

최종 판단: 확약 유효성 확인 전에는 입찰 보류. 확약이 유효하고 말소 절차가 명확하다면 가격 메리트 검토 가능.