인천지방법원 2025타경35281. 부천 원미구 심곡동 ‘퍼스트뷰’ 5층 501호, 전용 66.78㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 후순위 압류가 아니라 김기연 임차인의 대항력입니다. 임차계약일은 2021.04.22, 확정일자는 2021.06.07, 전입·점유개시는 2021.06.16이고 보증금은 460,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준은 2022.03.03 한빛자산관리대부의 가압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 460,000,000원입니다. 배당표에서는 집행비용 7,000,000원을 먼저 차감하고 임차인에게 453,000,000원을 배당하는 것으로 계산돼, 임차보증금 중 7,000,000원이 미배당·매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건의 가격 비교 기준은 단순 최저가 460,000,000원이 아니라 실질취득 약 467,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 87-4 퍼스트뷰 5층 501호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로 139 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.78㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상14층 중 5층 |
| 소유자 | 이광일 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.03 한빛자산관리대부 가압류 14,059,381원입니다. 2021.12.06 부천시 압류는 말소기준보다 빠르지만 2022.01.24 해제로 이미 말소됐습니다. 2022.03.04 박선희 근저당 250,000,000원, 2022.05.24 안성시장 압류, 2025.04.23 부천시 압류, 2025.10.29 국 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 460,000,000원 | 2021.06.16 / 2021.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 승계 가능 |
김기연은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 460,000,000원 하나만 계산합니다. 배당요구가 접수돼 있지만 대항력이 있기 때문에 배당으로 전액 회수하지 못하는 금액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
퍼스트뷰 전용 66㎡대 최근 거래는 2025.03 450,000,000원, 2025.11 520,000,000원, 2026.07 478,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 482,666,666원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 499,000,000원, 최신 거래는 478,000,000원이고 최근 거래군은 과거 거래 대비 10.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.78㎡ | 7 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 66.64㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.03 | 66.78㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 499,000,000원 |
신건 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 92.2%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 보증금을 빼고 볼 수 없으므로 현재 회차의 실질취득 약 467,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 이는 최신 거래 478,000,000원 및 최근 12개월 평균 499,000,000원보다 낮아 현재 회차에는 일정한 가격 여유가 있습니다. 다만 유찰 시에는 최저가격의 하락분만큼 미배당 임차보증금이 커져 총 부담이 보증금 수준에 가까워지므로, 단순히 “368,000,000원, 294,400,000원까지 싸진다”고 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 임차인 김기연 보증금 | 460,000,000원 | 453,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 14,059,381원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박선희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 임차보증금 부족분은 7,000,000원으로 매수인 인수 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 배당액과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 총 부담은 고정형에 가깝다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 460,000,000원 | 7,000,000원 | 467,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 368,000,000원 | 97,952,000원 | 465,952,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 294,400,000원 | 170,521,600원 | 464,921,600원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미구청 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.26 준공, 29세대 퍼스트뷰. 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 5층 501호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력·보증금 승계까지 어떻게 처리하는지 문구를 직접 확인하세요.
- 실질취득 기준. 460,000,000원만 보고 응찰하지 말고 현재 회차는 배당표상 인수 7,000,000원을 더한 총 부담으로 비교하세요.
- 유찰 착시. 1회 유찰 368,000,000원, 2회 유찰 294,400,000원으로 떨어져도 인수액이 각각 97,952,000원, 170,521,600원으로 커지는 구조입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 있는 경우 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 499,000,000원과 최신 거래 478,000,000원을 중심으로 응찰가와 인수액을 합산해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 구조는 아니다”
이 사건의 권리분석은 김기연 임차인의 460,000,000원 보증금을 중심으로 봐야 합니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 신건 배당표에서도 7,000,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 현재 실질취득 약 467,000,000원은 최근 12개월 평균 499,000,000원과 최신 거래 478,000,000원보다 낮아 가격 자체가 과도하다고 보기는 어렵습니다. 그러나 유찰돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총 취득부담은 약 4.6억 수준에 고정되는 성격이 강합니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 변수가 있습니다. 이 문서가 실제 승계 부담을 어디까지 해소하는지 확인되기 전에는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 확약서의 효력과 미배당 임차보증금의 최종 귀속입니다.
