인천지방법원 2025타경511706. 인천 연수구 옥련동 479-9, 청량로155번길 72에 있는 다세대주택 제3층 제301호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 과거 근저당이 아니라 2024.05.29. 등기된 류태현의 주택임차권입니다. 류태현은 임대차계약 2022.06.24., 확정일자 2022.06.27., 전입·점유개시 2022.07.15.로 기재되어 있고 보증금은 151,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.08.20.이므로 류태현의 임차권은 그보다 앞서며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 판정되어 있습니다.
과거 인천수산업협동조합 근저당과 미추홀신용협동조합 근저당은 각각 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 151,000,000원입니다. 신건 매각대금 150,000,000원을 기준으로 집행비용 2,900,000원을 먼저 제외하면, 류태현에게 147,100,000원이 배당되고 3,900,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금이므로 그 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 479-9 3층301호 · 청량로155번길 72 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 임차권 범위 | 제3층 제301호 46.38㎡ 전부 |
| 소유자 | 박춘자 · 2022.06.24. 매매 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2017.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 2024.05.29. 류태현 주택임차권 → 2025.08.20. 강제경매개시결정입니다. 류태현 임차권은 말소기준보다 앞서 있고 데이터상 매각으로 소멸하지 않습니다. 반대로 2025.12.10. 광명세무서장 처분청의 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 6명, 중복신고 1건 제외
현황조사와 등기부를 합쳐 보면 신고 기록은 7건이지만, ALHAJRI EBRAHIM GAMAL HASAN은 보증기관 대위·승계에 따른 ALDUAIS MAGDI DAHAN AHMED ALI 보증금의 중복신고로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하면 안 되며, 실제 임차인 수는 6명입니다.
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 우선변제 | 대항력 / 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류태현 | 2022-07-15 | 151,000,000원 | 있음 확정 2022-06-27 | 대항력 있음 | 인수 발생 신건 부족분 3,900,000원 |
| ALDUAIS MAGDI DAHAN AHMED ALI | 2025-07-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| ALROSI ADAM AHMED ABDULLAH | 2025-05-07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| ALHAJRI EBRAHIM GAMAL HASAN | 2025-05-07 | 별도 합산 금지 | 해당 없음 | 대위·승계 | ALDUAIS MAGDI DAHAN AHMED ALI 보증금 중복신고 |
| ANAAM MOHAMMED SALEH SALEH MOHAMMED | 2025-05-07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| ALMAWERI SADEQ YAHYA OBAD ALI | 2025-08-19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| MAHDI MUHAMMAD ABDULLATIF MUHAMMAD | 2025-08-19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
류태현은 보증금·확정일자·전입일·점유개시일이 모두 확인되고 배당요구도 있어 대항력 및 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 반면 다른 실제 점유자들은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 2025.08.20. 말소기준보다 앞선 기록이 있더라도 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 3,900,000원 | 153,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 33,480,000원 | 153,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 57,128,000원 | 153,128,000원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 150,000,000원에서 120,000,000원, 96,000,000원으로 낮아져도 인수액이 각각 3,900,000원, 33,480,000원, 57,128,000원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 153,900,000원 → 153,480,000원 → 153,128,000원으로 거의 고정됩니다. 즉 유찰로 표시가격이 싸져도 선순위 임차보증금 인수가 그 하락분을 대부분 상쇄합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 류태현 보증금 | 151,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 가정에서 류태현 보증금 부족분은 3,900,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구 151,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동, 능허대초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·요양원·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 감정평가서상 이용상태는 “다세대주택”입니다. 위생설비·급배수시설·도시가스설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지의 공동주택 건부지이며 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 외부 관찰상 건물 일부 및 옹벽석축 등에 보수·관리가 필요할 것으로 평가되었습니다.
- 출입. 경사지에 위치하며 건물 2층에 주차장 및 출입구가 위치한다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 신건은 150,000,000원이지만 류태현 미배당 3,900,000원을 더한 153,900,000원이 현재 회차 기준 실질취득액입니다.
- 유찰 효과를 착각하지 말 것. 1회 유찰 시 인수액 33,480,000원, 2회 유찰 시 57,128,000원으로 증가해 실질취득액은 거의 내려가지 않습니다.
- 류태현 임차권 원문 대조. 임대차계약일 2022.06.24., 확정일 2022.06.27., 전입·점유 2022.07.15., 보증금 151,000,000원 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 실제 점유자가 있으므로 각 점유자의 임대차계약·전입·점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복신고 제외. ALHAJRI EBRAHIM GAMAL HASAN 기록은 ALDUAIS MAGDI DAHAN AHMED ALI 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되어 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.15. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 존속 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 건물 일부와 옹벽석축의 보수·관리 필요성이 감정평가서에 기재되어 있으므로 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 표면적인 신건 최저가보다 선순위 임차권의 미배당 인수가 핵심입니다. 류태현의 보증금은 151,000,000원이고, 신건 기준 147,100,000원이 배당된 뒤 3,900,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차 실질취득액은 153,900,000원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 120,000,000원이나 96,000,000원으로 내려가더라도 인수액이 33,480,000원, 57,128,000원으로 커져 총 부담은 각각 153,480,000원, 153,128,000원에 머뭅니다.
여기에 류태현 외 실제 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 건물 일부·옹벽석축 보수 필요성도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 논리로 접근하기 어려운 인수형 사건입니다. 시세 비교를 하더라도 최저가가 아니라 반드시 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 추가 임차관계가 확정되기 전에는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
