인천지방법원 2025타경511731. 연희동 신양베스트빌 2동 202호, 전용 37.07㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍성규로, 2021.06.04 소유권을 거래가 95,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 임차권입니다. 기존 한국주택은행 45,500,000원 근저당과 서서울농업협동조합 68,400,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준 역할을 하는 것은 2025.08.21 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 김진영은 2021.07.12 전입·점유를 시작했고, 2021.06.17 확정일자를 갖춘 뒤 2023.08.11 보증금 94,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 보증금을 다 받지 못한 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 684-24 신양베스트빌 2동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.07㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 홍성규 · 2021.06.04 소유권이전 · 거래가 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
기존 담보권들은 이미 말소됐으므로 2025.08.21 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 김진영의 전입·점유는 2021.07.12, 주택임차권등기는 2023.08.11로 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 원칙적으로 부족분이 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진영 실제 임차인 | 2층 202호 37.07㎡ 전부 | 94,000,000원 | 2021.07.12 / 2021.06.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구도 2023.08.11에 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확인되는 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 임차인을 별도로 중복 계상하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리가 풀려도 가격은 비싸다
비교 가능한 실거래 표본은 신양베스트빌(684-24)에서 1건입니다. 2021.08 전용 37.59㎡ 거래가 42,000,000원이며, 데이터상 평균·최저·최고가 모두 같은 금액입니다. 표본이 한 건이고 시점도 2021.08이어서 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기에는 제한이 있지만, 제공된 가격 비교 기준에서는 신건 최저가와의 차이가 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 37.59㎡ | -1 | 42,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 42,000,000원 |
최저가 83,000,000원은 이 비교 기준의 197.6%입니다. 말소동의 확약을 적용하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 83,000,000원이므로, 시세 비교 역시 83,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 즉 선순위 임차권의 실질 인수가 0원으로 정리되더라도 가격이 싸지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 94,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김진영의 보증금 미배당액은 12,894,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 해당 임차인에 적용해 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 확인 전에는 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 83,000,000원 | 12,894,000원 | 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 66,400,000원 | 29,195,200원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 | 53,120,000원 | 42,236,160원 | 확약 없으면 총 부담이 크게 줄지 않음 |
이 표는 왜 선순위 대항력 임차인이 있는 경매에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는지 보여줍니다. 확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 커집니다. 반대로 이 사건처럼 말소동의 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원이므로, 실제 가격 판단은 각 회차의 낙찰가 자체로 할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌사거리 남서측 인근으로 단독·다세대주택과 아파트, 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로의 거리·편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이새시 및 알루미늄새시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 287.9㎡, 제2종일반주거지역이며 북측으로 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 총 15세대, 사용승인일 2001.07.26이며 확인되는 실거래는 1건입니다. 비교 표본이 적어 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 확약이 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권을 따로 계산. 확약이 없다면 보증금 94,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다. 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 가격 보수적으로. 확약 적용 실질취득 83,000,000원도 비교 실거래 42,000,000원의 197.6%입니다.
- 거래 표본 부족. 확인되는 실거래가 2021.08 한 건이므로 현재 시세 판단을 위해 추가적인 현장 매물·거래 확인이 필요합니다.
- 임차관계. 확인되는 실제 임차인은 김진영 1명이며, 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 김진영의 전입과 임차권등기가 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙상 선순위 대항력 임차권이 존재합니다. 신건 배당만 보면 12,894,000원의 보증금 부족분도 발생합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있어, 이 분석에서는 해당 임차인 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
그 다음 문제는 가격입니다. 확약 적용 후 실질취득은 83,000,000원이고, 확인되는 비교 실거래는 42,000,000원 한 건입니다. 데이터상 비율은 197.6%입니다. 거래 표본 자체가 적고 오래돼 현재 시세 판단에는 한계가 있지만, 적어도 제공된 가격 근거만 놓고 신건을 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 보류. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
