인천지방법원 2025타경511731. 인천 서구 연희동 신양베스트빌 2층 202호, 전용 37.07㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 홍성규이며, 2021년 6월 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김진영의 보증금 94,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%인 40,670,000원입니다. 통상적인 가격표만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 임차권등기와 말소동의 확약서를 함께 읽어야 합니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 경매개시보다 앞서며, 보증금도 최저가보다 큽니다. 따라서 확약서가 없다면 최저가 하락분만큼 인수 부담이 커지는 구조입니다.

다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 인수 문제를 해소하는 것으로 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰에서는 확약서 원문과 명세서의 인수권리 문구를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

이 사건의 말소기준권리는 2025.08.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권들은 이미 말소되어 있으며, 현재 등기상 주의해야 할 권리는 그보다 먼저 설정된 김진영의 주택임차권입니다.

임차인 김진영은 2021.07.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.17.입니다. 임차권등기는 2023.08.11. 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수 문제로 이어집니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,400만원의 처리

실제 임차인은 김진영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 임차보증금도 94,000,000원 한 건으로 계산합니다.

③ 시세 비교 — 4,067만원이 실제로 저렴한가

신양베스트빌은 15세대 규모의 다세대주택이며, 2001.07.26. 준공된 건물입니다. 가격 비교에 활용할 수 있는 거래는 2021년 8월의 1건입니다.

현재 최저매각가이자 확약 적용 실질취득 기준액인 40,670,000원은 비교거래 금액 42,000,000원의 96.8%입니다. 산술적으로는 비교가격보다 낮지만, 이것만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

비교거래가 2021년 8월의 지하 1층 물건인 반면, 경매 대상은 2층 202호이기 때문입니다. 면적도 각각 37.59㎡와 37.07㎡로 차이가 있습니다. 거래 시점이 오래되었고 표본도 1건뿐이므로 최근 시장가격이나 가격 추세를 안정적으로 판단하기 어렵습니다.

감정가 83,000,000원도 과거 거래 1건의 42,000,000원과는 차이가 큽니다. 따라서 입찰가격의 적정성은 감정가 할인율보다 실제 취득 부담과 최신 유사 물건 거래 확인에 무게를 두어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

위 배당표는 일반적인 권리순위에 따른 추정 배당입니다. 임차보증금 미배당액 54,462,060원은 확약을 적용하지 않은 계산상 금액이며, 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 문제가 사라지는 것은 아니다

이 사건에서는 확약을 적용한 실질 인수액과 확약이 없을 때의 계산상 미배당 보증금을 구분해야 합니다. 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 0원이지만, 확약을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차인 구조에서는 최저가가 하락할수록 인수액이 늘어납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동 공촌사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트와 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 위생·급수·도시가스설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m 포장도로와 접합니다. 대상 토지는 세장형이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역·과밀억제권역 등 관련 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 287.9㎡, 공시지가 1,261,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래가 2021년의 1건에 불과합니다. 거래가격의 객관적인 검증과 향후 매도 가능성 평가에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 적용 대상, 말소 조건, 매수인 인수 부담 해소 범위를 확인해야 합니다. 가장 우선순위가 높은 점검사항입니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 내용과 말소동의 확약서의 관계를 확인하세요.
• 임차권등기 처리. 김진영의 임차권등기가 매각 후 어떠한 절차로 말소되는지 확인하고, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 점검하세요.
• 현재 시세 검증. 2021.08 지하층 거래 1건만으로 2층 202호의 시장가격을 판단하기 어렵습니다. 최근 유사한 면적·층수·건물 상태의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 점검. 건물 외벽 상태, 내부 노후도, 누수·결로 여부, 공용부분 관리 상태 등을 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 부담 범위를 확인하세요.
• 압류·체납 확인. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류의 소멸 여부뿐 아니라 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 현재 점유 상태는 별개의 문제입니다. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차에 따른 비용을 고려하세요.
• 원본 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원문을 재확인하세요.

맺으며 — “4,067만원보다 중요한 것은 9,400만원과 확약서”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%라는 할인율이 아닙니다. 보증금 94,000,000원의 선순위 임차권이 존재하는 상황에서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다.

확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 일반적인 배당계산상 매수인 인수액은 54,462,060원이고, 실질 부담은 보증금 94,000,000원을 웃도는 수준이 됩니다. 그러나 제출된 확약이 해당 임차권 인수 문제를 해소하는 것으로 적용된다면 실질 인수액은 0원이며, 실질취득 기준액은 최저가 40,670,000원입니다.

가격 측면에서는 비교거래가 2021년의 지하층 거래 1건뿐이라는 점이 한계입니다. 현재의 실질취득 기준액이 해당 거래가의 96.8%라고 해도 오늘의 시장가격보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰되었으며, 소규모 다세대주택의 환금성도 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 확약으로 주된 인수 문제가 해소되는 점은 긍정적이지만, 선순위 임차권에 대한 원본 확인이 필수이고 최신 실거래 근거도 부족합니다. 권리상 핵심은 확약 검증, 투자상 핵심은 실제 시세와 환금성 확인입니다.