인천지방법원 2025타경35427. 부천시 원미구 역곡동 오페라하우스 5층 502호, 전용 33.21㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사나눔경영으로 2020.07.30 매매를 원인으로 119,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.05.04 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 채권최고액 290,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시·국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차관계입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고 보증금은 119,000,000원, 전입일은 2020.07.21, 확정일자는 2020.07.01로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리계산만 보면 대항력·우선변제권이 있는 보증금입니다. 그러나 한국토지주택공사는 임경선 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 18-13 오페라하우스 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 627-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.21㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 단지 / 준공 | 오페라하우스(18-13) · 16세대 · 2002.12.24 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.07.30 매매, 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,580,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.04
말소기준권리는 을구 5번 주식회사페이금융대부 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 기초 임대차의 전입 2020.07.21과 확정일자 2020.07.01가 말소기준보다 앞서므로 임차보증금의 대항력·우선변제 여부는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임경선 실제 임차인 | 2025.04.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 임경선 보증금 대위·승계 | 2020.07.21 / 2020.07.01 | 119,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 임경선입니다. 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 임경선 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로 신고된 것이므로 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다. 임경선의 전입일은 2025.04.23으로 말소기준 2021.05.04보다 뒤여서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 그 내용 자체는 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
오페라하우스(18-13) 전용 33.21㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 129,333,333원이고 최저가 125,000,000원은 전체 평균의 96.6%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 2022.01 거래 150,000,000원이 포함되어 있어 전체 평균이 최근 가격보다 높아져 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 33.21㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2024.03 | 33.21㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 33.21㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.21㎡ | 2건 | 119,000,000원 |
가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 119,000,000원과 최신 거래 108,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -20.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 96.6%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 119,000,000원 | 119,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 290,000,000원 | 3,450,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 126,580,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 119,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 룰상 매수인 인수액도 0원입니다. 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 21,200,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 40,840,000원 | 실질 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 표의 21,200,000원·40,840,000원은 대항력 있는 보증금의 미배당분을 그대로 승계한다고 계산한 룰상 금액입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서를 반영하면 한국토지주택공사 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 임차인에게 자동 확대되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용 33.21㎡, 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,866,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 119,000,000원, 최신 거래 108,000,000원, 최근 가격 추세 -20.7%여서 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권등기에 대한 말소 범위와 조건을 원문으로 대조하세요. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 임경선 보증금의 대위·승계 신고이므로 119,000,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다.
- 임경선 점유관계 확인. 2025.04.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조하세요.
- 당해세 확인. 부천시·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 129,333,333원보다 최근 12개월 평균 119,000,000원과 최신 거래 108,000,000원을 우선해 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -20.7%입니다. 현재 최저가 125,000,000원이 최근 12개월 평균의 105.0%라는 점을 가격 상한 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인해 권리와 점유 상태를 최종 확정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 싸다는 것은 다른 이야기”
이 물건은 처음 보면 대항력 있는 119,000,000원 임차보증금 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별개인 보증기관 대위·승계 신고이고, 매각물건명세서에 적시된 주택임차권등기에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 125,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 119,000,000원, 최신 거래는 108,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -20.7%입니다. 전체 평균 129,333,333원과 비교하면 최저가가 96.6%로 보이지만, 과거 150,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다. 권리의 큰 고리는 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 16세대 다세대주택의 거래 표본도 3건에 그쳐 환금성까지 보수적으로 평가하는 편이 맞습니다.
