인천지방법원 2025타경35460. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 556호입니다. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 5층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.04.08입니다. 권리관계의 중심은 2022.07.22 설정된 수협은행 근저당권 126,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
등기부에는 과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.08.17의 임의경매개시결정 역시 2025.06.25 취하를 원인으로 2025.06.30 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025.12.23 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35460 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 556호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 5층 556호 · 사용승인일 2022.04.08 |
| 소유자 | 유은서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2022.07.22 수협은행 근저당권이며, 2025.12.23 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 157,000,000원, 현재 최저매각가는 109,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 단순히 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 18,438,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 50,854,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 73,518,318원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아니라 배당 부족분이므로, 이를 낙찰자의 추가 취득비용으로 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 126,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 109,900,000원 가정 시 집행비용 2,338,600원, 수협은행 근저당권에 107,561,400원이 배당되고 18,438,600원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람 삼거리 남서측 인근이며, 업무시설·상업시설·지식산업센터·오피스텔·공동주택 등이 형성된 김포한강신도시 내에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공용부분에 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 화재발신설비가 있고 본건에는 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단지의 장방형 평지로서 공장 및 지원시설 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 철도보호지구 및 공공공지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 지식산업센터와 인근 유사 물건의 실제 매매·임대가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 사업자 사용 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 입찰 목적과 실제 사용 가능 용도가 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 지식산업센터는 공용관리비와 미납 비용이 실질 보유비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.22 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 현재 가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 판단해야 합니다. 현재 최저가 109,900,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 점유와 현장 사용상태, 인근 유사 지식산업센터의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
