인천지방법원 2025타경35573. 부천시 오정구 오정동 오정휴먼시아 206동 3층 302호 아파트입니다. 현재 소유자는 박중민이고, 2015.07.20 공유자 전원 지분을 거래가액 390,000,000원에 이전받았습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2024.04.19 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 330,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 그 뒤의 화성코스메틱 주식회사 가압류, 농협은행 가압류, 화성코스메틱주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
권리 자체보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 719,000,000원으로 신건입니다. 오정휴먼시아2단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 685,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 695,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 105.0%이므로 현재 회차에서 가격 할인 효과는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 726 오정휴먼시아 206동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 110.53㎡ · 지상 15층 중 3층 |
| 소유자 | 박중민 (2015.07.20 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 719,000,000원 / 719,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2006.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 과거 우리은행 근저당권과 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현존하는 말소기준은 2024.04.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 화성코스메틱 주식회사 가압류 3,175,264,722원, 농협은행주식회사 가압류 48,169,867원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 105.0%
오정휴먼시아2단지는 501세대, 사용승인일은 2006.10.17입니다. 비교 면적은 110.53㎡이며 최근 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균은 672,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 12개월 평균 685,000,000원과 최신 거래 695,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 110.53㎡ | 8 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 110.53㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 110.53㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 110.53㎡ | 11 | 665,000,000원 |
| 2025.12 | 110.95㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2025.08 | 110.53㎡ | 15 | 730,000,000원 |
| 2025.06 | 110.53㎡ | 10 | 675,000,000원 |
| 2025.04 | 110.53㎡ | 5 | 620,000,000원 |
| 2025.03 | 110.53㎡ | 15 | 710,000,000원 |
| 2025.02 | 110.53㎡ | 15 | 710,000,000원 |
| 2024.12 | 110.53㎡ | 2 | 605,000,000원 |
| 2024.11 | 110.53㎡ | 13 | 644,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 685,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 605,000,000원~730,000,000원, 전체 평균은 672,833,333원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 685,000,000원으로 올라왔고 최근 구간과 과거 구간의 추세도 +3.7%입니다. 시장 흐름 자체는 하락이 아니라 상승 방향입니다. 그럼에도 최저가 719,000,000원은 최근 평균의 105.0%이고 최신 거래 695,000,000원보다도 높으므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 719,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,590,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 가압류 · 화성코스메틱 주식회사 | 3,175,264,722원 | 379,410,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 48,169,867원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 화성코스메틱주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,553,434,589원 가운데 예상 배당액은 709,410,000원, 미배당액은 2,844,024,589원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동산초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상 15층 건물의 3층 302호이며 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2006.10.17입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 너비 약 24미터 내외, 남서측으로 너비 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,337,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 719,000,000원은 최근 12개월 평균 685,000,000원의 105.0%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.07, 695,000,000원입니다. 최근 추세 +3.7%와 함께 실제 거래 수준을 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 575,200,000원, 2회 유찰 시 460,160,000원이며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 2,844,024,589원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차 관계. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2024.04.19 농협은행 근저당 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 719,000,000원은 최근 12개월 평균 685,000,000원의 105.0%이며 최신 거래 695,000,000원보다 높습니다. 최근 시장 추세는 +3.7%로 상승 방향이지만, 현재 회차가 최근 거래 대비 할인된 가격은 아닙니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 쪽입니다.
