인천지방법원 2025타경511836. 계양구 병방동 로얄하이츠 1동 301호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 고준성이고, 등기부상 2020년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당은 2021년 이미 말소됐습니다. 현 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
김정만의 임차권은 보증금 269,000,000원, 점유개시 2020.12.30, 전입 2021.01.10, 임차권등기 2023.02.16으로 확인됩니다. 이후 2023.06.05 경정으로 임대차계약일자 2020.12.09, 주민등록일자 2021.01.11, 확정일자 2020.12.14가 기재됐습니다. 이 경정은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 같은 을구 3번 임차권의 경정으로 보아야 하므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 133-1 로얄하이츠 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장제로 914-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 3층 301호 56.61㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층건 · 사용승인일 2020.11.30 |
| 소유자 | 고준성 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 말소기준은 2023.06.20 국 압류입니다. 이에 앞서 2023.02.16 김정만의 주택임차권등기가 존재하고, 전입·점유·확정일자 역시 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 계양구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정만 | 3층 301호 56.61㎡ 전부 | 269,000,000원 | 2021.01.10 | 2021.03.24 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 해당 없음 |
을구 3-2의 2023.06.05 경정은 같은 임차권에 대한 경정입니다. 경정 내용에는 주민등록일자 2021.01.11, 확정일자 2020.12.14, 임대차계약일자 2020.12.09가 기재돼 있습니다. 별도의 임차보증금이 확인된 권리가 아니므로 김정만의 보증금 269,000,000원에 다시 더하지 않습니다.
③ 유찰해도 총부담이 쉽게 내려가지 않는다
이 사건은 실거래 비교자료가 없어 최저가 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 대신 대항력 임차보증금과 회차별 미배당을 봐야 합니다. 현재 회차에서는 매각대금 259,000,000원 중 집행비용 4,426,000원을 제외하고 김정만에게 254,574,000원이 배당돼, 보증금 중 14,426,000원이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당부족·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 14,426,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 65,500,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 106,360,640원 |
즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 부족분이 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생긴 것으로 보면 안 됩니다. 실질취득 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 성격이 강합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 김정만 보증금 | 269,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김정만 보증금의 미배당액은 14,426,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 효력은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기사항증명서상 공동주택이며, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택(단지형다세대주택)입니다. 실제 이용도 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 병방동 소재 인천병방초등교 북측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없으며 사용승인일은 2020.11.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기의 말소만을 의미하는지, 대항력과 배당부족분 인수까지 해소하는 내용인지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 배당부족액 확인. 현 회차 계산상 김정만 보증금 부족분은 14,426,000원입니다. 유찰 시 65,500,800원, 106,360,640원으로 증가합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정이므로 중복 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2023.06.20 국 압류이며, 이전에 존재하는 김정만 임차권의 대항력·배당요구 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정요항표상 제한사항의 입찰·취득 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질취득가 하락”이 아니다
이 물건은 후순위 압류나 가압류가 복잡해서 어려운 사건이 아닙니다. 핵심은 보증금 269,000,000원의 선순위 대항력 임차인 김정만입니다. 현재 최저가 259,000,000원에서도 배당부족액 14,426,000원이 발생하고, 유찰되면 그 부족분이 65,500,800원, 106,360,640원으로 커집니다. 따라서 최저가가 내려가는 숫자만 보고 매력도가 높아진다고 판단하면 안 됩니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 문서가 배당 후 남는 임차보증금에 대한 매수인 부담까지 해소하는 내용이라면 판단은 크게 달라질 수 있습니다. 반대로 임차권등기 말소에만 한정된다면 대항력 인수 위험은 그대로 남을 수 있습니다. 이 사건의 입찰 여부는 최저가가 아니라 확약서 원문 확인에서 결정해야 합니다.
