인천지방법원 2026타경30000. 경기도 부천시 원미구 중동 1100 대원아파트 1417동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 등기부상 현재 소유자는 조원배입니다. 조원배는 2024.02.22 매매를 원인으로 2024.04.09 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 650,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 338,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.07 피에프씨테크놀로지스 근저당 169,000,000원, 2025.11.05 우리카드 가압류 48,980,625원, 2026.01.13 전북은행 가압류 17,594,957원 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1100 대원아파트 1417동 14층1401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 옥산로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 127.06㎡ · 철근콘크리트 벽식조 19층건 내 14층 1401호 |
| 소유자 | 조원배 · 2024.02.22 매매 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 711,000,000원 / 711,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 138,499,007원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.04.09 하나은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 피에프씨테크놀로지스 근저당, 우리카드·전북은행 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.14 부천시 압류는 2025.11.18 이미 말소됐고, 2025.10.21 신한카드 가압류도 2026.03.06 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 105.1%
연화마을(대원) 동일 면적 127.06㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 650,916,666원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 7건, 평균 676,571,428원이고, 최신 거래는 2026.06 635,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 10.0% 높은 추세지만, 현재 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%로 여전히 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 127.06㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2026.05 | 127.06㎡ | 12 | 728,000,000원 |
| 2026.05 | 127.06㎡ | 5 | 730,000,000원 |
| 2026.02 | 127.06㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2025.10 | 127.06㎡ | 12 | 710,000,000원 |
| 2025.09 | 127.06㎡ | 11 | 673,000,000원 |
| 2025.08 | 127.06㎡ | 20 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 127.06㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2025.03 | 127.06㎡ | 9 | 645,000,000원 |
| 2024.11 | 127.06㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2024.02 | 127.06㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 127.06㎡ | 20 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.06㎡ | 7건 | 676,571,428원 |
최근 12개월 표본의 최저·최고 거래는 각각 580,000,000원, 730,000,000원이고 현재 최저매각가 711,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 그러나 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 전체 평균 650,916,666원과 비교하면 최저가는 109.2% 수준이라, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 338,800,000원 | 338,800,000원 |
| 2. 근저당 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 48,980,625원 | 48,980,625원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 17,594,957원 | 17,594,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,114,418원 |
711,000,000원 가정에서는 채권총액 574,375,582원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 127,114,418원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 711,000,000원 | 574,375,582원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 568,800,000원 | 560,712,000원 | 13,663,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 455,040,000원 | 448,089,600원 | 126,285,982원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 568,800,000원, 2회 유찰 시 455,040,000원으로 낮아집니다. 채권자 미배당액은 늘어나지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 중앙초등학교 북서쪽 약 50미터 지점 내에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 19층 건물 내 14층 1401호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(중동지구)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 단지. 연화마을(대원)은 386세대, 1995.10.11 준공이며 동일 면적 실거래는 580,000,000원부터 730,000,000원까지 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 711,000,000원은 최근 12개월 평균 676,571,428원보다 높으므로 현재 회차를 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.06 635,000,000원입니다. 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
- 권리 원본 대조. 2024.04.09 하나은행 근저당이 말소기준인지, 후순위 등기의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 등 표시사항을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2024.04.09 하나은행 근저당 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 676,571,428원보다 높고, 최신 거래 635,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 +10.0%로 상승했지만, 현재 회차 가격 자체가 최근 시세 아래로 내려온 것은 아닙니다. 권리는 깔끔하지만 신건 가격에는 할인 메리트가 없다는 것이 결론입니다.
