인천지방법원 2026타경30046. 부천 소사구 범박동 ‘부천범박힐스테이트3단지’ 301동 18층 1806호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 소유자 김낙호는 2012.11.12 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 303,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.01.28 설정된 인천수산업협동조합 근저당 채권최고액 432,000,000원입니다. 이후 남아 있는 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인에게 별도 인수되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 현황조사상 전입자가 둘 확인됩니다. 김낙호는 말소기준보다 앞선 2012.11.12 전입이지만 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름이어서 임차인인지, 소유자 점유인지 확인이 필요한 특이점입니다. 백기훈은 2023.12.18 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30046 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 155-1 부천범박힐스테이트3단지 301동 18층 1806호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 25층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김낙호 (2012.11.12 소유권이전 · 거래가액 303,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 573,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 422,634,102원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.01.28 인천수산업협동조합 근저당 432,000,000원입니다. 2021.09.29 같은 조합의 후순위 근저당 60,000,000원, 2024.04.25 소상공인시장진흥공단 가압류 45,555,630원, 2026.01.15 디알투에이엠씨대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.11.20에는 6번·9번 근저당이 디알투에이엠씨대부주식회사로 이전됐고, 각 근저당부채권에는 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김낙호 | 2012.11.12 | 미상 | 미상 | 가능·확인 필요 | 미상 | 임차인성 확인 |
| 백기훈 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김낙호는 등기부상 소유자와 동일인이므로 실제 임대차 관계인지 별도 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 573,000,000원은 최근 시세 이상
부천범박힐스테이트3단지 전용 84.92㎡의 최근 거래 12건은 510,000,000원~554,000,000원이며 최근 12개월 평균은 534,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 540,000,000원입니다. 현재 최저가 573,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 532,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 17 | 533,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 6 | 538,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 554,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 527,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 534,750,000원 |
실질취득액은 배당표상 인수 0원이므로 현재 최저가와 같은 573,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 534,750,000원보다 높고, 최신 거래 540,000,000원 및 최근 12건 최고가 554,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 573,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,130,000원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 인천수산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,555,630원 | 45,555,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,314,370원 |
현재 회차 573,000,000원 가정에서는 채권총액 537,555,630원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 27,314,370원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 573,000,000원 | 537,555,630원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 458,400,000원 | 451,416,000원 | 86,139,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 366,720,000원 | 360,785,920원 | 176,769,710원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아니므로, 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 범박초등학교 북측 인근이며 아파트·공원·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층 1806호이며 건축물대장 사용승인일은 2004.06.25입니다.
- 단지 규모. 부천범박힐스테이트3단지는 1,012세대이며 전용 84.92㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 걸러야 합니다. 최저가 573,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.2%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 김낙호 점유 원인 확인. 전입은 2012.11.12로 빠르지만 소유자와 동일인입니다. 임대차계약 존재 여부와 점유 형태를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 백기훈 점유 확인. 2023.12.18 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정에서 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 구조 확인. 2025.11.20 디알투에이엠씨대부주식회사로 근저당이 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정된 상태입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 등기 구조는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원으로 잡혀 있습니다. 하지만 점유에서는 소유자 김낙호와 같은 이름의 전입자가 선순위로 확인되는 특이점이 있어 임차인성 자체를 대조해야 합니다. 무엇보다 가격이 문제입니다. 실질취득액 573,000,000원은 최근 12개월 평균 534,750,000원의 107.2%이고 최신 거래 540,000,000원, 최근 실거래 최고 554,000,000원보다도 높습니다. 권리 인수는 낮지만 가격 메리트도 낮은 신건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 현 회차의 핵심은 “얼마나 깨끗한가”보다 “시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는가”입니다.
