인천지방법원 2026타경30046. 부천시 소사구 범박동 ‘부천범박힐스테이트3단지’ 301동 18층 1806호 아파트입니다. 등기부상 현 소유자는 김낙호로, 2012.11.12 거래가액 303,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.01.28 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 432,000,000원입니다. 이후 2021.09.29 추가 근저당권 60,000,000원, 2024.04.25 소상공인시장진흥공단 가압류 45,555,630원, 2026.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리 자체보다 중요한 변수는 점유관계입니다. 현황조사에는 김낙호가 2012.11.12 전입, 백기훈이 2023.12.18 전입한 것으로 나타납니다. 백기훈은 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없지만, 김낙호는 날짜만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 다만 김낙호는 등기부의 소유자와 이름이 동일하고 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 155-1 부천범박힐스테이트3단지 301동 18층 1806호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층 |
| 실거래 비교면적 | 84.92㎡ |
| 소유자 | 김낙호 (2012.11.12 소유권이전 · 거래가액 303,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 401,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 422,634,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.28 근저당
말소기준은 2021.01.28 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.11.20 디알투에이엠씨대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권도 설정됐습니다. 추가 60,000,000원 근저당권 역시 같은 날 디알투에이엠씨대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 소유자 동일인 여부가 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김낙호 등기부상 소유자와 동일인 | 2012.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백기훈 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황상 점유자는 2명입니다. 백기훈의 전입일은 2023.12.18로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김낙호의 전입일은 말소기준보다 이르지만, 그 이름이 등기부상 소유자와 정확히 일치합니다. 이 때문에 단순히 전입일만 보고 임차보증금 승계 위험을 확정할 수 없습니다. 실제 임대차라면 보증금이 얼마인지 확인돼야 인수액을 계산할 수 있고, 소유자 점유라면 임차보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.8%
동일 단지 부천범박힐스테이트3단지의 동일 면적 84.92㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 543,750,000원, 최신 거래는 2026.09 588,000,000원입니다. 현재 최저매각가 401,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 17 | 588,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 24 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 532,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 17 | 533,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 6 | 538,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 554,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 527,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 518,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 543,750,000원 |
표본 내 최저 거래가는 518,000,000원, 최고 거래가는 588,000,000원입니다. 감정가 573,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 401,100,000원으로 최근 실거래 범위보다 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 이 물건은 점유관계 확인 전에는 최저가만을 실질취득비용으로 확정해서 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 401,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,411,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 432,000,000원 | 394,689,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,555,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 537,555,630원 중 예상배당 394,689,000원, 미배당 142,866,630원입니다. 집행비용은 6,411,000원으로 계산돼 있으며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 401,100,000원 | 394,689,000원 | 142,866,630원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 280,770,000원 | 276,039,220원 | 261,516,410원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 196,539,000원 | 192,987,454원 | 344,568,176원 |
유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당액은 커집니다. 다만 후순위 담보권과 가압류의 미배당 자체가 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 소멸하지 않는 권리와 대항력 있는 임차보증금의 존재 여부이고, 이 사건에서는 그 확인 포인트가 김낙호의 점유 성격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 범박초등학교 북측 인근이며 아파트·공원·학교 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층 1806호이며 사용승인일은 2004.06.25입니다.
- 설비. 난방·위생·상하수도·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 부천범박힐스테이트3단지는 1,012세대이며 동일 84.92㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 2,958,000원/㎡, 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김낙호 점유 성격 확인. 등기부상 소유자와 현황조사상 전입자가 동일인입니다. 임대차계약이 실제 존재하는지부터 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김낙호와 백기훈 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 말소기준 전 전입으로 표시된 김낙호의 보증금이 확인돼야 인수 가능액을 확정할 수 있습니다.
- 백기훈 전입. 2023.12.18 전입으로 말소기준 2021.01.28보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 근저당권 이전관계. 2025.11.20 을구 6번·9번 근저당권이 디알투에이엠씨대부주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정된 경위를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 401,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 다만 실질취득비용은 점유자 인수 여부 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 점유관계다
이 사건은 감정가 573,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 401,100,000원까지 내려왔습니다. 동일 84.92㎡ 최근 12개월 실거래 평균 543,750,000원과 비교하면 비율은 73.8%라 가격 간격은 충분히 눈에 띕니다.
등기상으로는 2021.01.28 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2012.11.12 전입자 김낙호가 존재합니다. 그 사람이 등기부 소유자와 동일인이라는 점 때문에 일반적인 선순위 임차인 사건과도 다릅니다. 보증금 미상·소유자 동일인이라는 두 요소가 해소되기 전에는 인수위험을 0원으로 확정하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 가격 메리트는 확인되지만, 최종 판단의 순서는 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다.
