인천지방법원 2026타경30082. 김포 운양동 한강신도시반도유보라6차 904동 11층 1105호, 전용 72.7719㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리 전부 소멸”형이 아닙니다. 등기부상 말소기준은 2019.07.18 양정모 근저당권 156,000,000원인데, 임차인 정은택은 그보다 앞선 2018.02.20 전입·점유·확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 정은택은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이고, 배당에서 보증금 260,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

다만 현재 회차의 배당 시뮬레이션은 최저가 546,000,000원에서 집행비용 7,860,000원을 제외한 뒤 정은택에게 보증금 260,000,000원을 전액 우선배당하는 구조로 계산되어 있어 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 별도로 기재된 국세·지방세 압류 4건입니다. 당해세에 해당하는 금액이 0순위로 선차감되면 후순위 배당뿐 아니라 정은택의 실제 배당 결과도 원 배당표와 달라질 수 있으므로, “인수 0원”은 세금 확인을 전제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

정은택은 2018.02.20 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준 근저당권은 그보다 뒤인 2019.07.18 설정됐습니다. 이후 정은택은 2023.02.06 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기된 임차권의 순번 자체는 근저당보다 뒤지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 근저당보다 먼저라는 점이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 사람은 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 이경진과 최성민은 전입일이 모두 말소기준권리 2019.07.18보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 최성민은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다. 정은택만 선순위 대항력 임차인으로 별도 관리해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다도 높다

한강신도시반도유보라6차는 199세대, 2017.10.25 사용승인 단지입니다. 전용 72.77㎡를 중심으로 확인된 거래와 인접 면적 거래를 포함한 최근 거래 12건의 전체 평균은 527,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 546,000,000원은 최근 12개월 평균 535,714,285원의 101.9%이고, 전체 평균 527,083,333원 대비로도 103.6%입니다. 최신 거래는 2026.06의 490,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 가격은 최근 평균이나 최신 거래보다 낮지 않아 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

최근 12개월과 이전 거래를 비교한 가격 추세는 +4.0%로 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가 자체가 최근 평균을 이미 웃돈다는 사실은 별개입니다. 권리가 현재 배당표대로 정리된다고 해도, 546,000,000원을 실질취득가로 놓고 시세와 비교해야 하며 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 할인으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 546,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 정은택 보증금 260,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 총 채권 청구액 773,101,225원 중 후순위에는 미배당이 발생하며, 미배당액은 494,961,225원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금보다 가격이 높은 구간

제시된 시나리오에서는 1회 유찰 436,800,000원과 2회 유찰 349,440,000원에서도 정은택 보증금 260,000,000원을 배당하고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 당해세 등 별도 선순위 공제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 153,150,680원에 대한 시나리오상 배당액이 83,747,840원으로 내려가므로, 유찰이 진행될수록 후순위 채권 미배당 규모가 빠르게 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층 1105호입니다.
• 입지. 김포시 운양동 운양동행정복지센타 북동측 인근으로 학교·근린생활시설·아파트가 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 운양역이 인근해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 한강신도시반도유보라6차는 199세대, 사용승인일 2017.10.25입니다.
• 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 535,714,285원, 최근과 과거 거래의 추세 비교는 +4.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정은택 배당액 확인. 보증금 260,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일·세목·금액을 확인해 0순위 선차감 여부를 검토해야 합니다.
• 최성민 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
• 현재 가격을 할인으로 착각하지 않기. 546,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%이고 최신 거래 490,000,000원보다 높습니다.
• 유찰 시에도 권리 재계산. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서는 인수 0원이나, 실제 세금 배당과 최종 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 실제 임차인 3명의 점유관계와 정은택 임차권등기의 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 전제

이 물건은 현재 배당표 숫자만 보면 정은택의 선순위 임차보증금 260,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 그 결론에는 당해세 등이 별도로 선차감되지 않는다는 전제가 깔려 있습니다. 매각물건명세서가 정은택의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있으므로, 입찰 전 세금의 실제 우선순위를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

가격 쪽도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 현재 실질취득 546,000,000원은 최근 12개월 평균 535,714,285원의 101.9%이고 최신 거래 490,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세는 +4.0%지만, 현재 최저가 자체가 최근 시세 이상이므로 신건 단계에서 “싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보수적 접근. 현재 회차의 핵심은 낙찰가 할인보다 선순위 임차보증금의 실제 전액 배당 여부를 확정하는 데 있습니다.