인천지방법원 2026타경30163. 김포 운양동 한강신도시2차케이씨씨스위첸 106동 24층 2401호 아파트입니다. 현재 소유자는 이성현으로 2024.10.17 교환을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 2018년 우리은행 근저당 55,000,000원은 2020.10.21 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.01.21 강제경매개시결정입니다.
임차인 김선영은 2020.11.19 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.05.20 주택임차권등기명령에 따라 을구 3번 임차권을 등기했습니다. 임대차보증금은 400,000,000원으로 기재돼 있습니다. 1차·2차 계약에 모두 400,000,000원이 적혀 있지만 동일 임차인의 동일 임차권에 기재된 금액이므로 800,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 106동 24층2401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 26층 건물 중 24층 · 실거래 매칭 면적 84.37㎡ |
| 소유자 | 이성현 (2024.10.17 교환으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선영 / 400,000,000원 |
| 임차인 | 김선영 · 보증금 400,000,000원 · 전입·확정일자 2020.11.19 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
2018년 설정됐던 우리은행 근저당은 2020.10.21 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김선영이 2020.11.19 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2025.05.20 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026.01.21입니다. 따라서 김선영의 임차권은 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 선순위 권리로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 계약일 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 부동산 전부 | 1차 2020.11.05 2차 2022.10.31 | 2020.11.19 | 400,000,000원 | 있음 · 2025.05.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 5.29억은 최근 거래권보다 높다
한강신도시운양KCC스위첸은 1,296세대, 사용승인일은 2018.02.14입니다. 비교 대상은 전용 84.37㎡를 중심으로 매칭된 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 471,125,000원, 최저 430,000,000원, 최고 520,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.43㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.37㎡ | 4 | 454,000,000원 |
| 2026.08 | 84.37㎡ | 17 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 449,500,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 478,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 8 | 474,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 23 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.37㎡ | 22 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.37㎡ | 13 | 495,000,000원 |
| 평균 | 84.37㎡ 기준 | 12건 | 471,125,000원 |
신건 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균 471,125,000원의 112.3%입니다. 더구나 제공된 최근 12건의 최고 거래가가 520,000,000원인데 최저매각가격은 529,000,000원입니다. 따라서 현 회차를 두고 “경매라서 시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,690,000원 |
| 1. 김선영 · 신청채권 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,310,000원 |
현재 회차에서는 김선영의 400,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘낮은 낙찰가 = 낮은 총취득가’가 아니다
| 회차 | 매각가 | 김선영 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 529,000,000원 | 400,000,000원 | 0원 | 121,310,000원 | 인수 0원 |
| 1회 유찰 80% | 423,200,000원 | 400,000,000원 | 0원 | 16,568,000원 | 인수 0원 |
| 2회 유찰 64% | 338,560,000원 | 333,020,160원 | 66,979,840원 | 0원 | 미배당 잔액 인수 가능 |
1회 유찰 가정의 매각가는 423,200,000원으로 내려가지만 김선영의 400,000,000원 청구는 여전히 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 가정에서는 매각가가 338,560,000원으로 내려가면서 김선영에게 333,020,160원만 배당되고 66,979,840원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동 운양고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 24층 2401호이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 한강신도시운양KCC스위첸은 1,296세대이고 사용승인일은 2018.02.14입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 2,561,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재확인. 529,000,000원은 최근 12개월 평균 471,125,000원의 112.3%이며 최근 12건 최고가 520,000,000원보다도 높습니다.
- 김선영 임차권 배당 확인. 전입·확정일자 2020.11.19, 보증금 400,000,000원, 임차권등기 2025.05.20의 선순위 구조와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 400,000,000원 중복 합산 금지. 1차·2차 계약에 같은 보증금이 기재돼 있으며 실제 임차인은 김선영 1명입니다.
- 유찰별 인수 전환 확인. 1회 유찰 423,200,000원 가정에서는 전액 배당이지만, 2회 유찰 338,560,000원 가정에서는 66,979,840원의 미배당이 발생합니다.
- 매각물건명세서 문구 우선. 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 낙찰가만 낮아지는 시나리오로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 관계인 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김선영으로 기재된 관계를 임대차계약·배당요구·등기 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 현재는 비싸고, 유찰 뒤에는 임차권이 가격 하락을 막는다
이 물건은 단순한 “인수 0원 아파트”로 보면 안 됩니다. 현재 신건 529,000,000원에서는 김선영의 400,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이 맞지만, 그 임차권은 2020.11.19 전입·확정일자를 가진 선순위 대항력 권리입니다. 매각가격이 내려가 배당이 부족해지면 그 부족분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
가격도 현재 회차에는 불리합니다. 최저가 529,000,000원은 최근 12개월 평균 471,125,000원의 112.3%이고, 최근 거래 최고 520,000,000원보다도 높습니다. 반대로 1회 유찰 423,200,000원에서는 배당 시나리오상 400,000,000원 전액 변제가 가능하지만, 2회 유찰 338,560,000원에서는 66,979,840원의 미배당이 발생합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 인수되는가”입니다. 현재 신건은 가격 메리트가 부족하고, 더 낮은 회차에서는 선순위 임차권 때문에 낙찰가 하락폭만큼 실질취득비용이 내려가지 않는다는 점을 함께 봐야 합니다.
