인천지방법원 2026타경30192. 부천시 오정구 원종동 금풍센트레빌 다동 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아닙니다. 을구 3번에 김미연의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 회차에서 106,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 단순 낙찰가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수잔액이 늘어나 총 부담이 임차보증금 135,000,000원 수준에 수렴합니다. 현재 회차 기준으로는 106,000,000원에 약 29,000,000원의 인수부담을 더해 실질취득 약 135,000,000원으로 보는 방식입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 275-25 금풍센트레빌 다동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 27.225㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층건 중 5층 |
| 소유자 | 박정숙 · 2020.10.26. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액 인수가 핵심
등기 흐름에서 2003년 우리은행 근저당은 2004.06.29. 해지로 이미 말소됐고, 2021.12.17. 부천시 압류 역시 2022.09.23. 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.02.12. 김미연의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.11.26. 주택도시보증공사의 1,397,000,000원 가압류, 2026.01.23. 김미연의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김미연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 대항력 有 배당요구 잔액 인수 |
김미연은 2025.02.12. 배당요구가 접수돼 있습니다. 등기된 임차권의 계약일자는 2020.12.24., 주민등록일자는 2021.01.21., 점유개시일자는 2021.01.25., 확정일자는 2021.01.05.입니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.35억에 수렴
| 회차 | 매각가 | 예상 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 106,000,000원 | 약 29,000,000원 | 약 135,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 84,800,000원 | 약 50,200,000원 | 약 135,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 67,840,000원 | 약 67,160,000원 | 약 135,000,000원 |
이 구조에서는 최저가가 106,000,000원에서 84,800,000원, 67,840,000원으로 내려가도 단순히 그만큼 싸지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커져 총 부담은 약 135,000,000원 수준으로 유지됩니다. 따라서 “유찰돼서 8,480만원, 6,784만원에 살 수 있다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
④ 시세 비교 — 1.06억이 아니라 1.35억 기준
금풍센트레빌(다동)의 확인 거래는 6건이며 평균 거래금액은 151,833,333원, 최신 확인 거래는 2023.04 · 145,000,000원입니다. 이 물건의 실질취득 약 135,000,000원은 평균의 88.9%, 최신 거래의 93.1% 수준입니다. 최저가 106,000,000원을 시세의 69.8%라고 보는 대신, 반드시 실질취득 약 135,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 36.68㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2022.12 | 30.78㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 59.22㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2022.08 | 36.68㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 37.26㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.06 | 46.98㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 151,833,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,397,000,000원 | 103,716,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김미연 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,532,000,000원 중 예상 배당은 103,716,000원이며, 미배당은 1,428,284,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 별도로 매각물건명세서상 김미연의 임차보증금 미배당 잔액 인수 문제를 반드시 함께 계산해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 남측 인근으로, 주변은 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 원종역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층건 중 5층 501호이며, 드라이비트 외벽과 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3M 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·원종역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 167.0㎡, 공시지가 2,063,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 금풍센트레빌(다동)은 8세대이고 사용승인 관련 기준일은 2003-08-02로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 106,000,000원만 보지 말고 임차보증금 135,000,000원을 총 부담의 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회 유찰 시 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원으로 내려가도 임차권 인수액이 늘어 실질취득은 약 135,000,000원에 수렴합니다.
- 임차권 원문 확인. 김미연의 임차권등기명령, 전입일자 2021.01.21., 확정일자 2021.01.05., 보증금 135,000,000원 및 매수인 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차권자 김미연과 경매개시결정 채권자 김미연이 동일인으로 표시돼 있어 관계와 채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 주의. 대상 27.225㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않고 최신 확인 거래가 2023.04이므로 개별 물건의 실제 환금가치를 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “1.06억 낙찰”이 곧 “1.06억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 106,000,000원, 최근 거래 평균 151,833,333원으로 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 김미연의 135,000,000원 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 이 물건은 최저가 106,000,000원이 아니라 실질취득 약 135,000,000원으로 봐야 합니다.
실질취득 135,000,000원 자체는 확인된 평균 151,833,333원과 최신 거래 145,000,000원보다 낮지만, 비교 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 최신 거래도 2023.04입니다. 여기에 임차권자와 경매채권자가 동일인으로 표시된 관계인 확인까지 필요합니다. 따라서 결론은 “최저가 할인율은 무의미하고, 임차권 인수를 포함한 1.35억 기준으로만 검토”입니다. 권리관계가 단순한 물건은 아니므로 원본 대조 없이 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
