인천지방법원 2026타경30222. 김포 풍무동 ‘아도니스의꿈2’ 1층 113호로, 감정평가상 현황은 공실이고 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 소유자 문제주가 2021.11.29 소유권을 취득한 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 768,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 등기부상 2026.01.27 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체보다 더 신경 써야 할 부분은 점유·임차관계의 불일치입니다. 현황조사에는 2025.06.24 전입한 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원의 임차내역이 있고, 이 전입은 말소기준인 2021.11.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 별도의 ‘주식회사’가 주거 용도로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 915 아도니스의꿈2 1층 113호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 양도로19번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상14층 · 1층 113호 · 사용승인 2019.11.13 |
| 소유자 | 문제주 · 2021.11.29 소유권이전 · 거래가액 861,020,173원 |
| 감정가 / 최저가 | 688,000,000원 / 481,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 671,231,533원 |
| 말소기준 | 2021.11.29 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸
2019년과 2020년의 무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.11.29 신탁재산 귀속 후 문제주 명의 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 접수번호 108504로 설정된 대구은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.10.17 인천광역시 중구 압류는 2023.10.24 해제로 말소됐으며, 2026.01.27 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 남원, 김병화 | 113호(33.00) | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 전입 2025.06.24 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 보증금 30,000,000원 임차내역은 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 그러나 두 번째 ‘주식회사’는 전입신고일과 보증금이 특정되지 않아 같은 판단을 적용할 수 없습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,216,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 768,000,000원 | 474,384,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 768,000,000원 중 474,384,000원이 배당되고 293,616,000원이 미배당으로 남는 산식입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 293,616,000원 | 미충족 |
| 2회 유찰(49%) | 337,120,000원 | 331,600,320원 | 436,399,680원 | 미충족 |
| 3회 유찰(34%) | 235,983,999원 | 231,880,223원 | 536,119,777원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공실이며 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 물건 용도는 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 봐야 합니다.
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근으로, 아파트·오피스텔 등 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재하는 신도시 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 풍무역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 건물의 1층 점포이며, 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 소로의 포장도로가 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 5,621,000원/㎡이며 토지면적은 1,865.2㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 공항 관련 다지구·제3종구역·장애물제한표면구역·진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 공실 1층 소매점이므로 주거용 집합건물과 달리 실제 매출 입지·임대수요·공실기간이 가격과 환금성에 직접 영향을 미칩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. ‘주식회사’의 전입일·보증금·점유 실체를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 공실과 주거 기재 불일치. 감정평가상 공실·건축물대장상 소매점인데 별도 임차내역에는 주거로 표시됩니다. 실제 점유·사용관계 확인이 우선입니다.
- 알려진 임차인. 2025.06.24 전입한 보증금 30,000,000원 임차인은 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 1층 소매점의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 근저당 기준 미배당이 293,616,000원 발생하고 신청채권도 충족되지 않습니다. 권리 소멸과 채권자 전액 변제는 별개의 문제입니다.
- 상가 운영성. 현황 공실이므로 낙찰 후 임대수익 발생까지의 공실기간과 점포 활용 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 한 줄이 남는다”
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2021.11.29 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 30,000,000원 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그래서 현재 배당 산식상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 별도 ‘주식회사’ 임차내역은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황 공실·대장상 소매점과 ‘주거’ 기재도 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 근저당 소멸 여부보다 미상 임차관계의 실체 확인이 최종 관문입니다. 가격 역시 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 실거래 비교 없이 ‘싸다’는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 권리는 대체로 정리형이지만 임차관계와 상가 환금성을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
