인천지방법원 2026타경30234. 부천시 오정구 고강동 신탁빌라 라동 4층1호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 박성현이고, 2019년11월27일 매매를 원인으로 2020년3월31일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년9월14일 국의 압류입니다. 그 뒤 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류보다 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 127,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있고, 전입일은 2021년10월27일, 점유개시일은 2021년10월30일, 확정일자는 2021년10월5일입니다. 모두 말소기준일 2022년9월14일보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 128,000,000원 가정에서는 집행비용을 먼저 제하면 보증금 전액이 배당되지 않아 1,592,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 324-2 신탁빌라 라동 4층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고리울로 85 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제4층 제1호 |
| 소유자 | 박성현 (2019.11.27. 매매 · 2020.03.31. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 134,066,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.14. 국의 압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권의 대항력 판단 기준이 되는 전입일 2021.10.27.은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명 · 기관 권리 1건
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 127,000,000원 | 2021.10.27 / 2021.10.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관·승계 |
한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격의 권리자로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 보고, 127,000,000원 보증금 권리 1건만 분석합니다. 현재 회차에서는 125,408,000원 배당, 1,592,000원 미배당이 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 실질취득이 높다
신탁빌라 다·라동의 면적대가 맞는 실거래 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 119,428,571원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 125,000,000원이고 최신 거래는 2026년1월 4층 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 6.7% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 43.8㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 43.8㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.01 | 42.79㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 43.8㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 43.8㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 2022.05 | 43.8㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2022.03 | 43.8㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 125,000,000원 |
최저가 128,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 102.4%입니다. 여기에 예상 인수액까지 반영한 실질취득 129,592,000원은 최근 평균보다 4,592,000원 높습니다. 반면 최신 4층 거래 140,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 “최근 거래 전체보다 비싸다”라고 볼 수는 없지만, 최소한 최근 평균 대비 가격 메리트가 있는 신건으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 127,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 134,066,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 127,000,000원 중 125,408,000원이 배당되고 1,592,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 128,000,000원 | 1,592,000원 | 129,592,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 102,400,000원 | 26,833,600원 | 129,233,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 81,920,000원 | 46,954,560원 | 128,874,560원 |
이 사건은 유찰되면 표면 최저가는 크게 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액이 함께 커집니다. 1회 유찰 시 매각가 102,400,000원에 인수 26,833,600원, 2회 유찰 시 매각가 81,920,000원에 인수 46,954,560원입니다. 즉 최저가 하락 폭만큼 실질취득이 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고리울초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제1호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장타일 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 나지구, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 신탁빌라 다·라동은 16세대, 사용승인일은 1994.07.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수는 1,592,000원입니다. 실제 배당표와 배당요구 종결 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 102,400,000원, 81,920,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 26,833,600원, 46,954,560원으로 커집니다.
- 현관 호수 확인. 매각물건명세서 비고상 현관문의 호수 표식은 ‘401’호로 표시되어 있습니다. 현장과 공부의 호수 대응을 확인해야 합니다.
- 토지 지목 확인. 대지권 목적 토지의 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’로 이용 중입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 4층 거래 140,000,000원을 함께 비교하고, 전체 평균 119,428,571원만으로 할인 폭을 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 표면 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후 압류·가압류가 정리되는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단의 중심은 보증금 127,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 신건 128,000,000원에 낙찰되면 예상 미배당 1,592,000원이 남아 실질취득은 129,592,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 125,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 140,000,000원보다 낮고 최근 추세도 6.7% 상승이지만, 현재 회차에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다. 더구나 유찰되면 최저가는 내려가는 대신 인수액이 커져 실질취득이 크게 낮아지지 않습니다. 결론은 권리 인수액을 포함한 총액 기준으로만 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
