인천지방법원 2026타경30380. 김포시 대곶면 율생리 340-54, 공부상 ‘나동’ 5층 501호이며 통칭은 미래아트빌2차 B동인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박지아이고, 2022.05.23. 신탁재산 처분에 따른 매매로 93,450,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.09.26. 접수된 손주희의 가압류 220,000,000원입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2022.06.02., 확정일자 2022.06.03., 점유개시 2022.06.23., 주민등록일 2022.07.21.로 확인됩니다. 주민등록일이 말소기준권리인 2023.09.26.보다 앞서 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 340-54 나동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 대곶면 대명항로 324 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 비교 전용면적 | 42.07㎡ |
| 소유자 | 박지아 · 2022.05.23. 거래가액 93,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 167,897,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.09.26. 손주희 가압류입니다. 그 뒤의 2024.07.11. 주택임차권등기와 2026.02.11. 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 말소기준 뒤지만, 주택임차권의 기초가 되는 주민등록일이 2022.07.21.로 더 빠릅니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 부족분까지 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차권·보증기관 승계 분석
| 명의 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 5층 501호 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.07.21 / 2022.06.03 | 대항력 우선변제 보증기관 승계 |
배당요구는 2024.07.11. 이루어졌습니다. 신건 매각가 121,000,000원을 가정하면 집행비용 2,494,000원이 먼저 빠지고, 임차보증금에 118,506,000원이 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 남는 31,494,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총 부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 31,494,000원 | 152,494,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 55,342,400원 | 152,142,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 74,353,920원 | 151,793,920원 |
1회 유찰 시 낙찰가는 96,800,000원으로 내려가지만 인수액은 55,342,400원으로 늘어납니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 77,440,000원 대신 인수액이 74,353,920원까지 커집니다. 집행비용 추정치가 회차에 따라 달라져 정확히 같은 금액은 아니지만, 실질취득은 계속 약 150,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세보다 높다
비교 거래는 전용 42.07㎡와 면적이 매칭된 것으로 제시되어 있습니다. 전체 7건 평균은 110,864,285원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 평균 110,000,000원이며 최신 거래도 2026.07. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.35㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 44.6㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.11 | 44.6㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 44.6㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.07 | 42.55㎡ | 5 | 90,500,000원 |
| 2021.12 | 44.6㎡ | 2 | 92,310,000원 |
| 2021.11 | 44.35㎡ | 3 | 78,240,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 110,864,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -0.9%입니다. 하락 폭이 크지는 않지만 상승장이 아니라는 점을 감안해야 합니다. 더구나 시세와 비교해야 할 기준은 최저가 121,000,000원이 아니라 인수까지 포함한 실질취득 152,494,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래 110,000,000원을 모두 크게 웃돌기 때문에 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 150,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 가압류 · 손주희 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 167,897,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,494,000원을 제외한 매각대금이 주택임차권 보증금에 배당되며, 부족분 31,494,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류와 경매신청채권에는 배당액이 없습니다. 실제 배당은 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곶중학교 동측 인근이며 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 924.0㎡, 지목 대, 공시지가 588,300원/㎡이며 공동주택 등의 건부지로 이용중입니다.
- 규모. 비교 단지는 24세대이며 사용승인일은 2018.01.30.입니다.
- 공부상 명칭. 공부상 ‘나동’이나 통칭은 ‘미래아트빌2차 B동’입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 신건 기준 낙찰가 121,000,000원에 인수액 31,494,000원이 추가됩니다.
- 유찰가만 보고 할인으로 판단하지 않기. 1회 유찰 시 인수액 55,342,400원, 2회 유찰 시 74,353,920원으로 증가합니다.
- 보증기관 승계 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도로 분류된 승계 신고이므로 보증금을 별도 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 110,000,000원이며 최근 추세는 -0.9%입니다.
- 배당 원본 확인. 실제 집행비용·조세채권 등에 따라 배당액과 최종 인수액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 명칭 확인. 공부상 ‘나동’, 통칭 ‘미래아트빌2차 B동’으로 서로 다르므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 인수형
이 사건은 최저가 121,000,000원이라는 숫자만 보면 최근 거래 110,000,000원과 큰 차이가 없어 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 주택임차권 보증금 중 배당되지 않는 31,494,000원을 더한 신건 실질취득은 152,494,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 96,800,000원으로 내려가지만 인수액이 55,342,400원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 77,440,000원까지 내려가도 인수액이 74,353,920원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 전체 부담은 약 150,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원, 최근 추세도 -0.9%입니다. 따라서 현재 회차는 물론 단순 유찰만으로도 가격 메리트가 만들어지지 않습니다. 말소되는 등기와 매수인이 실제로 부담하는 금액을 분리해서 보는 것, 그것이 이 물건의 핵심입니다.
