인천지방법원 2025타경512182. 인천 계양구 효성동 21-37, 크리스탈타운 제2동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5,200만원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 7,448만원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하이므로 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5,000만원입니다.

임차인 이승호 씨는 2021년 10월 25일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 22일입니다. 말소기준권리인 2024년 10월 14일 압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가에서 임차인에게 돌아갈 것으로 추정되는 금액은 약 7,274만원에 불과합니다. 부족한 7,726만원은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 총 실질취득 부담은 약 1억 5,100만원으로 크게 달라지지 않습니다. 말소동의 확약서의 효력을 확인하기 전에는 최저가 49%라는 숫자에 기대어 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 14일 갑구 9번 압류입니다. 권리자 국, 처분청 남대구세무서장으로 기재된 압류이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2025년 1월 2일 계양구 압류와 2025년 9월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 이승호 씨의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2021년 9월 18일, 확정일자는 2021년 10월 22일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 10월 25일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 24일 접수됐으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 매각으로 임차권등기가 소멸하는 것과 매수인이 미배당 보증금까지 부담하지 않는 것은 별개의 문제입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이승호 씨는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 그 청구액 150,000,000원을 임차보증금에 더해 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차보증금 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

현재 최저매각가 74,480,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면, 집행비용 추정액 약 1,740,640원을 제외한 금액 중 72,739,360원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 150,000,000원에서 부족한 금액은 77,260,640원입니다.

현재 최저가 74,480,000원 가정. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 사항은 위 예상배당 계산에 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 집행비용 및 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도 채권 항목이며, 임차보증금과 합산해 3억원의 임차보증금으로 계산하지 않습니다.

③ 유찰별 인수액 시나리오 — 낮은 입찰가가 해결책은 아니다

제공된 회차별 시나리오를 보면 유찰이 추가될수록 매각가격은 낮아지지만, 임차보증금의 미배당액은 반대로 증가합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 입찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조입니다.

3회 유찰 시에는 낙찰가격이 52,136,000원으로 내려가지만 인수 추정액은 99,202,448원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가격이 36,495,200원까지 낮아지는 대신 인수 추정액이 114,561,714원으로 커집니다. 세 시나리오의 실질취득 합계는 모두 약 1억 5,100만원 수준입니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성동초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트단지, 근린시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다. 사용승인일은 1997.06.26이며 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 대체로 세장형의 평탄한 토지이며 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로를 이용합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 감정평가서에 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각기일 현재의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 다세대주택이며 1997년 사용승인 건물입니다. 제공된 자료에는 비교 실거래 자료가 없어 최근 거래가격과 실제 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 유사 물건의 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확보해야 합니다. 단순한 임차권등기 말소 동의인지, 대항력 포기와 미배당 보증금 잔액 청구권까지 포기하는 내용인지 권리 포기 주체와 범위를 구체적으로 확인하세요.
• 인수금액 보수적 산정. 확약서의 효력이 확인되기 전에는 현재 회차 기준 77,260,640원의 인수 추정액을 반영해야 합니다. 확약서의 효력이 인정되는 범위와 확약 밖에 남는 권리·채권을 구분해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,740,640원과 임차인 배당 72,739,360원을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 사항에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 권리 확인. 전입일 2021.10.25, 확정일자 2021.10.22, 임차권등기 접수일 2023.11.24 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 대조하세요.
• 실질취득가 기준 입찰. 현재 최저가 74,480,000원만을 기준으로 응찰 상한을 정하지 마세요. 인수 추정액을 더한 151,740,640원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 152,000,000원을 실제 시장가격으로 간주하지 마세요. 동일 건물 및 인근 다세대주택의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하고 임차인의 배당요구가 확인됩니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부, 임차권 말소 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세 및 체납 관리비 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 주택도시보증공사의 확약서 원본을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득가 49%”

인천 2025타경512182는 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 이 물건의 실질적인 투자 판단은 낙찰가격만으로 할 수 없습니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인 이승호 씨의 보증금은 150,000,000원이며, 현재 회차 예상배당에서는 77,260,640원이 미배당으로 남습니다.

현재 회차의 실질취득 추정액은 151,740,640원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 1억 5,100만원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 이 물건의 가격 경쟁력이 개선된다고 볼 수 없습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실은 중요한 변수입니다. 그러나 확약서가 임차권등기 말소에만 동의하는 것인지, 대항력 및 미배당 보증금에 대한 권리까지 완전히 해소하는 것인지는 원문 확인이 필요합니다. 확약의 효력이 확인되지 않는다면 매수인 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.