인천지방법원 2025타경512182. 인천 계양구 효성동 21-37, 통칭 ‘크리스탈타운 2동’ 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 이승호 임차인의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.18, 확정일자는 2021.10.22, 주민등록 및 점유개시는 2021.10.25이고, 현재 소유자 장재영의 매매 원인일은 2021.10.28, 소유권이전 접수는 2021.10.29입니다. 이후 2023.11.24 주택임차권등기가 마쳐졌고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.10.14 국의 압류입니다.
따라서 이승호 임차인은 말소기준보다 선순위이고 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하며, 152,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,928,000원을 제외한 149,072,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 원칙적으로 남는 928,000원은 매수인이 승계할 금액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대해서는 실질 승계 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 21-37 2동 4층402호 · 도로명 인천광역시 계양구 길마로 94 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제2동 4층 402호 59.93㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인일 1997.06.26 |
| 소유자 | 장재영 · 2021.10.28 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.14 국의 압류입니다. 이승호 임차인의 주민등록·점유개시 2021.10.25와 2023.11.24 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 반면 2025.01.02 계양구 압류와 2025.09.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 제4층 제402호 59.93㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.10.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.24 | 실질 0원 룰상 928,000원 · 말소동의 확약 적용 |
이승호는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 150,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 확약으로 그 승계 위험이 제거됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 이승호 보증금 | 150,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당은 928,000원이며 원칙상 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이승호 임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 밖 승계액은 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 152,000,000원 | 928,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 121,600,000원 | 30,902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 97,280,000원 | 54,871,040원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 승계 부담이 증가하는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 이승호 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 회차별 룰상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성동초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 이승호 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 10번 주택임차권의 보증금 150,000,000원, 전입 2021.10.25, 확정일자 2021.10.22, 배당요구 2023.11.24를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 권리 확인. 말소기준은 2024.10.14 국의 압류이고 2025.01.02 계양구 압류도 존재합니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차권 확인. 확약은 이승호 임차권에 적용되는 내용입니다. 현장과 원본서류에서 별도 점유·임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
표면만 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 사건입니다. 실제로 현재 회차 배당표도 928,000원의 미배당을 계산합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이승호 임차인에 한해서는 룰상 미배당액과 달리 매수인의 실질 인수액이 0원입니다. 권리분석의 결론은 단순한 ‘선순위 임차인 존재’가 아니라, 선순위 임차인은 존재하지만 확약으로 주된 승계 위험이 제거된 사건입니다. 입찰 전에는 이 결론을 좌우하는 확약서 원문과 세금 배당관계의 최종 확인이 핵심입니다.
