인천지방법원 2025타경512350. 당하동 검단역법조타운리슈빌에스 9층 934호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 중심은 2023.04.25 설정된 구리신용협동조합의 채권최고액 244,800,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.06.02 박봉영 근저당권 65,000,000원, 2025.11.28 주식회사제주은행 가압류 64,608,152원, 2026.03.31 김승옥 주택임차권 28,000,000원은 모두 그보다 뒤에 있습니다. 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 단순하지만, 임차관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김샛별이, 등기부 임차권등기에는 김승옥이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.05.26으로 말소기준일 2023.04.25보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인은 없지만, 김샛별은 보증금이 확인되지 않은 임차인이므로 명도와 실제 임대차 내용은 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 9층934호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중(다락방 있음) · 지하6층 지상12층 건물 중 9층 934호 |
| 임차권등기 범위 | 제9층 제934호 28.546㎡ 전부 |
| 소유자 | 이수현 · 2023.04.25 소유권이전 · 거래가액 278,880,735원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구리신용협동조합 / 205,534,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.25 을구 1번 구리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박봉영 근저당권, 주식회사제주은행 가압류, 김승옥 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 구리신용협동조합 근저당권에도 채권최고액 전액이 배당되지 않고 236,826,000원만 배당되지만, 그 미배당액과 후순위 채권 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김샛별 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김승옥 | 2025.05.26 | 2025.05.26 | 28,000,000원 | 2026.03.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김승옥의 임대차계약일은 2025.05.12, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2025.05.26이며, 보증금은 28,000,000원, 임차권등기는 2026.03.31입니다. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 김샛별도 전입일이 2025.05.26으로 동일하게 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교표본이 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원으로 신건입니다. 등기에는 소유권이전 당시 거래가액 278,880,735원이 기재되어 있지만, 이것만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로 2.41억이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 근저당 · 구리신용협동조합 | 244,800,000원 | 236,826,000원 |
| 2. 근저당 · 박봉영 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 64,608,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 374,408,152원 중 236,826,000원이 배당되어 137,582,152원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천해든초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 성숙중인 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 양호합니다. 인근 원당대로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고, 북동측 인근에 인천1호선 아라역이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며 다락방이 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하6층·지상12층이고 본건은 9층 934호입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기·기계식주차설비가 있고 개별난방 방식입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 동측 약15미터 포장도로, 서측 약10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,116,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 241,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 최근 실거래 비교표본이 없으므로, 응찰 전 동일 건물·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 김샛별 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 원본 문서와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 김승옥 임차권 확인. 보증금 28,000,000원, 전입·확정일자 2025.05.26, 임차권등기 2026.03.31이며 말소기준 이후입니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 채권 미배당 137,582,152원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 192,800,000원·채권 미배당 185,107,352원, 2회 유찰 시 매각가 154,240,000원·채권 미배당 223,127,512원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.25 구리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 김샛별과 김승옥 모두 전입일이 2025.05.26으로 말소기준보다 늦어 대항력도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 바로 “좋은 물건”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 김샛별의 보증금이 미상이고, 무엇보다 신건 최저가 241,000,000원을 현재 시세와 비교할 실거래 근거가 없습니다. 소유권이전 당시 거래가액 278,880,735원보다 낮다는 사실만으로 현재 가격이 싸다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 확인 후. 권리 인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.
