* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 조해리 임차권의 인수채무 해소에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있으며, 확약서의 원문과 효력 확인 전에는 인수 위험이 완전히 제거됐다고 단정할 수 없습니다.
인천지방법원 2025타경512373. 인천 서구 당하동 오필리아 제1동 310호, 전용 47.40㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 감정가 145,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 등기부를 펼치는 순간 상황은 달라집니다. 2021년부터 점유한 임차인의 보증금이 감정가와 거의 같은 144,900,000원이기 때문입니다.
말소기준권리는 2022년 6월 13일 한국자산관리공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 조해리는 그보다 앞선 2021년 9월 3일에 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021년 8월 10일입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다. 뒤에 등기된 임차권등기만 보고 단순한 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약서가 임차권 말소뿐 아니라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구까지 해소하는 효력을 가진다면, 계산상 인수액과 실제 매수인 부담은 달라집니다. 권리 위험의 크기보다 확약서의 효력 확인이 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-3 오필리아 제1동 제3층 제310호 도로명주소: 인천광역시 검단구 청마로93번길 9 |
| 물건종류 | 공동주택(도시형생활주택) · 집합건물 |
| 전용면적 | 47.40㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 건물현황 | 오필리아 · 40세대 · 사용승인 2015.03.25 |
| 소유자 | 박광석 (2021.09.24 소유권이전 · 거래가 144,900,000원) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,050,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 144,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2022.06.13 한국자산관리공사 가압류 · 51,798,469원 |
| 임차인 | 조해리 · 보증금 144,900,000원 · 선순위 대항력 있음 |
| 특별 확인사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.13 한국자산관리공사의 가압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 가리봉새마을금고 근저당권 역시 2021.09.03 이미 말소됐습니다.
그러나 조해리의 주택임차권은 다르게 보아야 합니다. 임차권등기 자체는 2023.09.12에 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2021.09.03에 시작됐습니다. 선순위 대항력으로 인해 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인에게 미회수액이 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약서의 실질 효력이 관건
확인된 실제 임차인은 조해리 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
조해리 제3층 제310호 47.40㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.03 점유 2021.09.03 확정 2021.08.10 임차권등기 2023.09.12 |
144,900,000원 |
대항력 있음
우선변제
인수주의 확약 적용 시 해소 배당요구 있음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 조해리 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.09 |
| 확정일자 | 2021.08.10 |
| 전입·점유개시 | 2021.09.03 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.09.12 |
| 임차보증금 | 144,900,000원 |
| 예상배당 | 69,371,100원 |
| 계산상 미회수액 | 75,528,900원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 — 확약의 유효한 적용 전제 |
따라서 이 물건은 확약서 효력이 확인되면 가격 메리트를 검토할 수 있지만, 효력이 불충분하다면 대항력 인수형으로 평가해야 하는 사건입니다. 확인된 다른 임차인은 없으나, 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로 확약 밖의 새로운 점유·임대차 관계가 확인될 경우 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 과거보다 30.9% 하락
오필리아의 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 134,628,571원입니다. 그러나 2021년 거래가격이 많이 포함돼 있어 이 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 102,000,000원과 2026년 3월 최신 거래 89,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3층 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 48.19㎡ | 2층 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 50.19㎡ | 2층 | 154,500,000원 |
| 2021.09 | 45.75㎡ | 4층 | 157,000,000원 |
| 2021.09 | 47.40㎡ | 3층 | 144,900,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 2층 | 142,000,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 134,628,571원 |
2021년에는 140,000,000원에서 157,000,000원 사이에 거래됐지만, 2026년 거래는 89,000,000원과 115,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 대비 30.9% 하락한 것으로 나타납니다. 과거 평균만 기준으로 삼아 현재 최저가가 지나치게 저렴하다고 판단하면 하락장 위험을 과소평가하게 됩니다.
| 전체 7건 평균 | 134,628,571원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 102,000,000원 · 2건 |
| 최신 거래 | 89,000,000원 · 2026.03 |
| 최근 거래 추세 | -30.9% |
| 최저가 / 전체 평균 | 52.8% |
| 최저가 / 최근 평균 | 69.7% |
| 최저가 / 최신 거래 | 약 79.8% |
| 단지 평균 유찰 | 1.8회 |
여기에 거래 표본이 최근 12개월 기준 2건에 불과하고, 각 거래의 전용면적도 47.40㎡와 정확히 일치하지 않는다는 점을 감안해야 합니다. 따라서 69.7%라는 비율은 유용한 참고치이지만 실제 매각가격을 결정할 충분한 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 후순위 채권자에 대한 예상배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 조해리 보증금 우선변제 |
144,900,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 51,798,469원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 144,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,678,900원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 기재는 서로 다른 실제 임차인을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 항상 이익은 아니다
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄어들 수 있습니다. 확약이 유효하지 않아 선순위 보증금 부족액을 매수인이 떠안는다면, 낮아진 낙찰가만큼 인수금액이 증가하는 구조입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 계산상 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
71,050,000원 | 75,528,900원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
49,735,000원 | 96,460,230원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
34,814,500원 | 111,112,161원 | 실질 인수 0원* |
* 각 회차의 실질 인수 0원은 동일한 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 계산상 인수액은 회차별 예상배당·집행비용에 따른 추정치로 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남동측 인근입니다. 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 독정역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 310호입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 오필리아는 40세대 규모이며 2015.03.25 사용승인된 건물입니다. 대규모 아파트단지와 비교할 때 거래 표본이 적어 개별 거래가격의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로를 이용하여 출입하며, 토지는 소로2류(폭 8~10m) 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 상대보호구역 등으로 확인됩니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,227.3㎡이며, 개별 호수의 전용면적과 구별해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래가 2건에 불과하고 가격 하락 추세가 -30.9%입니다. 소규모 도시형생활주택의 특성과 최근 거래 감소를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인 — 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매수인에 대한 보증금 청구권까지 해소하는지, 그 효력이 어떤 조건에서 발생하는지 확인해야 합니다. 단순 임차권등기 말소동의와 대항력 포기는 법률적으로 같은 의미라고 단정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 인수권리 확인. 을구 3번 임차권등기가 명시된 이유와, 제출된 확약서가 그 인수 위험을 어떻게 해소하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 조해리의 권리 범위. 보증금 144,900,000원, 전입·점유 2021.09.03, 확정일자 2021.08.10, 임차권등기 2023.09.12를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 보증기관과 원임차인의 관계. 주택도시보증공사의 대위변제·권리승계 범위와 확약의 대상 채권을 확인해야 합니다. 보증기관의 채권 신고를 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 실거래 가격 재검토. 전체 평균 134,628,571원보다 최근 평균 102,000,000원과 최신 거래 89,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격 하락률 -30.9%를 고려해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 40세대 규모이고 최근 실거래 건수가 적습니다. 향후 처분 시 거래기간과 가격 변동 위험을 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장 및 현황조사 자료로 확인해야 합니다. 확약에 따른 인수채무 해소와 현실적인 점유 인도는 별개의 문제입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인하고, 배당예상액과 실제 부담액의 차이를 점검해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원문을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 확인 후에만 가격 메리트 평가
| 권리 안정성 | 확약서 효력 확인 전까지 조건부 |
|---|---|
| 임차인 위험 | 선순위 대항력 임차인 1명 · 보증금 144,900,000원 |
| 확약 적용 시 인수 | 실질 0원 |
| 확약 미적용 시 인수 | 계산상 75,528,900원 |
| 가격 경쟁력 | 확약 유효 시 최근 평균 대비 69.7% |
| 시장 흐름 | 최근 거래 추세 -30.9% |
| 종합 등급 | C · 48점 |
| 최종 판단 | 확약서 효력 확인 전 입찰 보류 |
맺으며 — “7,105만원이 진짜 취득가격인가?”
이 물건을 보는 핵심 질문은 하나입니다. 최저매각가 71,050,000원이 실제 취득비용의 기준이 될 수 있는가?
임차인 조해리는 보증금 144,900,000원에 선순위 대항력을 보유하고 있습니다. 확약이 없다면 매각대금이 내려갈수록 배당 부족액이 커지므로, 최저가가 싸다는 이유만으로 입찰할 수 없습니다. 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형의 특성이 있기 때문입니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권의 인수채무를 유효하게 해소한다면 상황이 달라집니다. 매수인 인수가 실질적으로 0원이 되어 71,050,000원이라는 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
다만 그 경우에도 과거 평균이 아니라 최근 평균 102,000,000원과 최신 거래 89,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최근 거래가격은 30.9% 하락했고, 단지 규모도 40세대에 불과합니다. 최저가 할인율만큼 실제 투자 안전성이 높다고 볼 수는 없습니다.
결론은 ‘조건부 검토’입니다. 확약서의 법적 효력과 적용 범위가 명확히 확인된다면 가격상 검토 가치가 있지만, 선순위 임차인의 잔존 보증금 청구가 남는다면 현재 최저가는 저렴한 가격이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문과 매수인 인수채무의 실제 해소 여부입니다.
