인천지방법원 2025타경512373. 당하동 ‘오필리아’ 제1동 제3층 제310호, 전용 47.40㎡ 공동주택(도시형생활주택)입니다. 권리의 핵심은 2021.09.03 전입·점유한 임차인 조해리와 2022.06.13 한국자산관리공사 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.08.10 및 배당요구도 확인됩니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 사실만으로 끝낼 사건은 아닙니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 보증금 144,900,000원 가운데 142,170,000원이 배당되고 2,730,000원이 남는 구조지만, 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 조해리의 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 즉 권리 리스크의 중심은 해소되지만, 신건 가격 자체가 최근 거래 수준보다 크게 높다는 점은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층310호 |
| 등기상 표시 | 인천광역시 검단구 당하동 1085-3 제1동 · 인천광역시 검단구 청마로93번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택) · 전용 47.40㎡ · 지상5층 건물 내 제3층 제310호 |
| 소유자 | 박광석 · 2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 144,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약 적용
말소기준권리는 2022.06.13 한국자산관리공사 가압류 51,798,469원입니다. 그보다 앞선 2021.09.03에 조해리가 전입·점유했으므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.08.10로 확인되고 배당요구가 접수되어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해리 | 제3층 제310호 47.40㎡ 전부 | 144,900,000원 | 2021.09.03 | 2021.08.10 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 조해리 1명입니다. 배당요구일은 2023.09.12이며, 주거용 임차권등기가 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 102,000,000원, 신건은 145,000,000원
오필리아는 40세대, 2015.03.25 준공입니다. 전용 47.40㎡와 매칭되는 거래군의 전체 거래는 7건이 확인되지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 102,000,000원이고 최신 거래는 2026.03의 89,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -30.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.19㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 48.19㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 50.19㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2021.09 | 45.75㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.09 | 47.40㎡ | 3 | 144,900,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2021.08 | 45.75㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,000,000원 |
전체 7건 평균은 134,628,571원이지만, 최근 가격 하락을 반영하면 이 수치를 중심으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 142.2%입니다. 최신 거래 89,000,000원보다도 높은 가격이므로 “신건이라도 싸다”는 판단은 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 조해리 보증금 | 144,900,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 51,798,469원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조해리 보증금 미배당액은 2,730,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 145,000,000원 | 2,730,000원 |
| 1회 유찰 시 | 116,000,000원 | 31,324,000원 |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 | 54,170,400원 |
대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커질 수 있으므로, 단순히 최저가만 내려간다고 권리 부담까지 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 조해리 임차권에 대한 말소동의 확약이 그 부담을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 장치입니다. 따라서 어느 회차에 입찰하든 확약의 적용 범위와 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용 47.40㎡입니다.
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 독정역이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제310호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제 기재. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 오필리아는 40세대이고 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -30.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조해리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 대항력 선순위 확인. 전입·점유 2021.09.03은 말소기준권리 2022.06.13보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 102,000,000원, 최신 거래 89,000,000원, 추세 -30.9%를 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.2%입니다. 전체 과거 평균만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 회차별 인수 계산 구분. 배당 계산상 인수액은 신건 2,730,000원, 1회 유찰 31,324,000원, 2회 유찰 54,170,400원이지만 확약 적용 시 조해리의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 소규모 단지 환금성. 40세대이며 최근 12개월 거래가 2건이므로 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 함께 점검하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인이 있는 까다로운 물건입니다. 조해리의 전입·점유는 2021.09.03, 말소기준 가압류는 2022.06.13이므로 권리 순위만 보면 매수인 인수 가능성이 분명합니다. 실제 배당 계산에서도 보증금 2,730,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 102,000,000원, 최신 거래는 89,000,000원이고 최근 추세는 -30.9%인데 신건 최저가는 145,000,000원입니다. 최근 시세 대비 142.2%라는 수치는 확약으로 권리가 정리된다는 장점만으로 상쇄하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 단계에서 보수적 판단. 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 최근 하락한 시장 가격과의 간격입니다.
