인천지방법원 2025타경512393. 부평동 미진씨밀레 2층 208호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 연경환이고 2022년 3월 17일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 과거 농협은행 근저당권은 이미 2022년 3월 25일 말소됐고, 현재 경매의 직접적인 기준점은 2025년 9월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 시점에 임차인 차현아가 이미 점유와 주민등록을 갖췄다는 점입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 2월 28일, 점유개시는 2022년 3월 25일, 주민등록은 2022년 3월 28일입니다. 임차보증금은 310,000,000원이고 2024년 1월 31일 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권은 행사할 수 있지만, 현재 매각가만으로 보증금 전액이 배당되지 않아 미배당액의 매수인 인수 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 719-1 미진씨밀레 2층 208호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 연경환 · 2022.03.17 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
과거 농협은행 근저당권 231,600,000원은 2022년 3월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 차현아의 주택임차권이 2024년 1월 31일 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차의 확정일자·점유·주민등록은 모두 2022년에 형성돼 있습니다. 2025년 9월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 앞선 권리관계이므로 매각만으로 임차보증금 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차현아 제2층 제208호 70.48㎡ 전부 | 점유 2022.03.25 주민등록 2022.03.28 | 2022.02.28 | 310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 2024.01.31 · 미배당분 인수 위험 |
차현아는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않고 310,000,000원 한 건으로 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 배당을 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작기 때문에 부족분이 생기는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 유찰돼도 실질 부담은 크게 내려가지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 261,000,000원입니다. 그러나 현재 회차 배당표에서 임차인에게 돌아가는 금액은 256,546,000원이고, 보증금 부족분 53,454,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
더 중요한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가는 208,800,000원으로 내려가지만 인수액은 104,923,200원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 167,040,000원까지 내려가는 대신 인수액은 146,098,560원으로 커집니다. 즉 최저가 하락분만큼 실제 취득부담이 낮아지는 물건이 아닙니다.
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 물건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 없습니다. 가격 판단의 출발점은 감정가가 아니라 임차보증금과 실제 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 차현아 보증금 | 310,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 차현아 보증금 중 256,546,000원이 배당되고 부족분 53,454,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 310,000,000원은 전액 미배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 커지는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,000,000원 | 53,454,000원 | 310,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 208,800,000원 | 104,923,200원 | 310,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 146,098,560원 | 310,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평남초등학교 동측 인근이며 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재하는 주거·주상지대로 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 동측 세로를 통해 경인로 등 간선도로로 연계되고, 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 12층 건물 내 2층 208호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 다각형 완경사지의 건부지이며 공부상 85호, 주차 84대, 용적률 539.97%로 기재돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 응찰가가 내려가도 보증금 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 최저가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제출 사실만으로 대항력까지 포기했다고 단정하지 말고, 실제 확약 범위와 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 차현아의 보증금 310,000,000원, 점유 2022.03.25, 주민등록 2022.03.28, 확정일자 2022.02.28을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위 확인. 배당요구가 확인되지만 실제 배당액과 인수액은 배당기일의 확정 내용에 따라 최종 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 부평동 동일·유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 부담은 따라 내려가지 않는다”
이 사건은 권리분석의 핵심이 매우 분명합니다. 실제 임차인 차현아의 보증금이 310,000,000원이고, 현재 최저가는 261,000,000원입니다. 현재 회차에서 이미 53,454,000원의 인수액이 계산되고, 유찰될수록 그 인수액은 104,923,200원, 146,098,560원으로 커집니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 반드시 확인해야 할 변수지만, 확인된 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 확정해 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 따라서 이 단계의 결론은 “최저가 2.61억짜리 물건”이 아니라 “3.10억 보증금의 대항력 임차인이 걸린 오피스텔”로 보는 것입니다. 시세자료도 확인되지 않는 만큼, 권리관계와 확약 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
