※ 확약 미적용 시 현재 회차의 배당 산식상 인수 부족액은 184,700,460원입니다. 낙찰가와 합산한 실질 취득액은 312,590,460원으로 계산됩니다. 위 KPI의 실질취득액은 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우에 한합니다.
인천지방법원 2025타경512393. 부평구 부평동 미진씨밀레 2층 208호, 전용면적 70.48㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 연경환 씨이며, 2022년 3월 17일 매매를 원인으로 310,000,000원에 취득했습니다. 현재 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 310,000,000원입니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 과거 농협은행 근저당권이 현재 살아 있지 않다는 사실입니다. 2019년 11월 28일 설정된 채권최고액 231,600,000원의 근저당은 2022년 3월 25일 해지로 말소됐습니다. 그 이후 임차권등기가 설정됐고, 2025년 9월 16일 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 따라서 이 사건은 단순히 근저당이 말소되는 일반적인 경매가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권의 보증금 처리가 승부처입니다.
다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약은 차현아 임차권에 적용되는 것으로 판단하며, 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 다만 확약의 대상·조건·실제 말소 이행을 확인해야 하며, 이 확약은 차현아 임차권에만 적용됩니다. 확약 범위 밖에서 별도로 확인되는 임차인의 인수위험은 독립적으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 719-1 미진씨밀레 2층 208호 도로명주소: 인천광역시 부평구 남부역로10번길 13-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 70.48㎡ · 건물 12층 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 1개동 |
| 소유자 | 연경환 (2022.03.17. 매매 원인 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차보증금 | 310,000,000원 · 차현아 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있고, HUG 확약이 핵심이다
등기상 과거 농협은행 근저당권은 채권최고액 231,600,000원으로 설정됐으나, 2022년 3월 25일 해지돼 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 담보권으로 취급할 수 없습니다. 소유권은 2022년 4월 13일 연경환에게 이전됐습니다.
차현아 씨의 임대차계약일은 2022년 2월 28일이고, 주민등록일은 2022년 3월 28일, 점유개시일은 2022년 3월 25일입니다. 확정일자도 2022년 2월 28일입니다. 2024년 1월 31일에는 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이 임차권은 2025년 9월 16일 강제경매개시결정보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 조사돼 있습니다.
임차인 현황 및 권리 판단
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 차현아 제2층 제208호 70.48㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 확약 적용 시 0원 |
임대차계약일 2022.02.28 · 확정일자 2022.02.28 · 점유개시 2022.03.25 · 주민등록 2022.03.28 · 임차권등기 2024.01.31 · 배당요구 2024.01.31.
실제 임차인은 차현아 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으며, 별도의 점유 임차인으로 집계하지 않습니다. 차현아는 대항력과 우선변제권을 보유하고 배당요구도 했습니다. 임차인 권리 자체가 처음부터 소멸하는 구조는 아니며, 제출된 말소동의 확약이 해당 권리에 미치는 효과가 핵심입니다.
- 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 제출 사실을 확인할 것.
- 확약 대상이 차현아, 미진씨밀레 208호, 보증금 310,000,000원의 임차권과 정확히 일치하는지 확인할 것.
- 확약에 조건·기한·이행요건이 있는지, 임차권등기 말소 절차가 실제로 진행되는지 확인할 것.
- 매각 이후 임차권등기 말소 및 인도 절차가 확약 내용과 일치하는지 확인할 것.
- 확약은 차현아 임차권에 한정된다. 확약 밖의 별도 임차인이나 점유자가 확인되면 그 인수위험은 따로 계산할 것.
② 가격·실질취득 분석 — 확약이 없으면 유찰돼도 총액은 약 3.1억
현재 최저매각가는 127,890,000원으로 감정가 261,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 입찰가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 경제성을 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다.
확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 늘어나고, 그만큼 매수인 인수액도 커집니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 보증금 수준인 약 3.1억으로 유지됩니다. 유찰이 계속된다고 해서 매수인의 총 취득부담이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 확약 미적용 인수액 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% |
127,890,000원 | 184,700,460원 | 312,590,460원 | 127,890,000원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
89,523,000원 | 222,488,414원 | 312,011,414원 | 89,523,000원 |
| 4회 유찰 시 24.01% |
62,666,099원 | 248,861,891원 | 311,527,990원 | 62,666,099원 |
확약 미적용 실질취득 = 해당 회차 낙찰가 + 배당 산식상 임차보증금 미배당액. 확약 적용 실질취득은 차현아 임차권의 인수 0원을 전제로 한 낙찰가 기준이며, 취득세·등기비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.0% 추정) | - | 2,590,460원 |
| 1. 임차인 차현아 보증금 (우선변제) | 310,000,000원 | 125,299,540원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 산식에서는 매각대금 127,890,000원 중 집행비용 2,590,460원을 제외하고, 차현아의 보증금에 125,299,540원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 184,700,460원이 부족합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 이 산식에서 배당 0원으로 계산됩니다.
※ 184,700,460원은 확약 미적용 가정의 배당부족액으로, 매수인 인수액의 참고 금액입니다. 제출된 말소동의 확약이 차현아 임차권에 유효하게 적용되고 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제금은 별도 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평남초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로, 감정평가상 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 동측으로 접한 세로를 통해 경인로 등 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 전철역인 부평역이 소재해 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 12층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·주차. 다각형 완경사지이며 건부지로 이용됩니다. 주차 84대, 용적률 539.97%로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 지정된 것으로 기재돼 있으므로 매각 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 호수 현황. 감정평가에는 공부상 85호이나 현황은 개축을 통해 호수가 늘어난 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없지만, 해당 208호의 건축물대장·전유부분·현황도면 및 실제 사용 현황은 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 부평역 인근 오피스텔이라는 입지상 교통 접근성은 장점입니다. 다만 다세대주택과 오피스텔이 혼재하고, 건물의 호수 현황과 임차권 문제가 있어 일반적인 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 제출됐는지, 대상 임차인과 목적물이 차현아·208호로 특정돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 확약서가 단순한 동의인지, 일정 조건을 충족하면 말소가 가능한 확약인지 구분해야 합니다. 임차권등기 말소의 신청 및 완료 여부를 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약이 유효하게 적용되는 경우 차현아의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 미적용 시 계산되는 184,700,460원은 참고용 산식이며, 확약 적용 시 실제 인수액과 중복해 더하면 안 됩니다.
- 확약 범위 밖 임차인. 확약은 차현아 임차권에 한정됩니다. 그 밖의 별도 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 권리의 대항력·우선변제권 및 인수액은 따로 검토해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 인도 완료 여부를 단정할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 점유자, 출입 상태, 실제 사용 용도를 확인하세요.
- 호수 증가 현황. 감정평가상 공부상 85호와 현황 호수의 차이가 언급돼 있습니다. 208호의 건축물대장·등기부·도면·현황이 서로 일치하는지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 오피스텔의 동일 건물·동일 면적대 거래사례와 실제 임대수익, 공실 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 관리사무소를 통해 체납관리비를 확인하고, 당해세 및 기타 우선배당 항목이 실제 배당에 미치는 영향도 확인하세요.
- 매각기일. 매각기일은 2026.11.10입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기사항전부증명서의 최신 내용을 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 본질은 가격이 아닙니다. 보증금 310,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준일보다 앞서 존재한다는 사실이 핵심입니다.
확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 미배당액 184,700,460원이 매수인에게 인수될 수 있고, 낙찰가를 합산한 실질취득액은 312,590,460원입니다. 이후 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 증가해 총 취득부담은 약 3.1억 수준으로 유지됩니다. 따라서 단순히 1억 초반의 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 차현아 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이때 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 127,890,000원입니다. 이 두 시나리오의 차이가 매우 크므로 입찰 판단은 확약서의 원본과 실제 말소 이행 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
입지와 교통은 무난하지만 오피스텔이라는 용도, 공부상 호수와 현황 호수의 차이, 거래가격 검증 필요성도 남아 있습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소될 가능성이 있습니다. 그러나 확약의 효력과 이행을 확인하기 전에는 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “확약 확인이 선행되면 검토 가능, 확약 미확인 상태에서는 입찰 보류”입니다.
