수원지방법원 2024타경4631. 양평군 서종면 수능리 53-18 일대의 주택과 토지가 묶인 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 주택으로 이용 중이고, 수목·석축·급·배수설비·데크설비·차양 등도 평가와 매각에 포함됩니다. 감정가는 1,528,220,360원, 1회 유찰된 현재 최저가는 1,069,754,000원입니다.
권리의 기준은 2013.05.09. 설정된 양서농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 점유자 고영도의 전입일도 2015.06.04.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 건물이 소재하는 두 필지 중 수능리 53-37 토지가 매각 대상이 아니며, 그 토지에 대한 목록 2번 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 53-18, 53-37 · 경기도 양평군 서종면 능곡안길 6-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 869.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 216,200원/㎡ |
| 소유자 | 김상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,528,220,360원 / 1,069,754,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 319,454,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수보다 토지 사용관계가 핵심
말소기준은 2013.05.09. 접수된 양서농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 양평군 압류, 하두호 가압류, 정지숙 가압류, 국 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.01.03.에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영도 | 2015.06.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고영도의 전입신고는 말소기준권리인 2013.05.09.보다 뒤인 2015.06.04.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체적인 임대차 금액은 추가 확인 대상입니다.
③ 이 사건의 가장 큰 변수 — 매각 제외 토지 53-37
이 문구는 낙찰 뒤에도 건물을 현재 상태로 계속 사용·존치할 수 있는지와 직접 연결되는 사안입니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우에는 매각 제외 토지 소유자와의 토지 사용관계가 별도 쟁점이 될 수 있으므로, 토지 경계·건물 배치·53-37 소유관계·사용권원을 현장에서 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
그 밖에도 목록 4·5는 지적상 맹지로 인접지를 통해 출입할 수 있고, 목록 8은 공부상 임야지만 현황은 도로의 일부로 이용 중입니다. 지상 분묘의 소재 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,069,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,097,540원 |
| 2. 근저당권 · 양서농업협동조합 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하두호 | 254,000,000원 | 254,000,000원 |
| 4. 가압류 · 정지숙 | 1,361,720,000원 | 512,656,460원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 1,905,720,000원 중 1,056,656,460원이 배당되고 849,063,540원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 황순원문학촌 소나기마을 남동측 직선거리 약 1.8km 지점으로, 야산·전원주택·농가촌락·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 주택으로, 보일러 난방·위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 869.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가), 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황 차이. 목록 8은 공부상 임야이지만 현황은 도로의 일부로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 53-37 토지 소유관계 확인. 건물이 걸쳐 있으나 매각에서 제외되므로 소유자·경계·점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 목록 2번 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 성립 요건을 등기·토지 변동내역과 함께 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 고영도는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2015.06.04. 채권최고액 120,000,000원 변경등기와 예상배당표의 290,000,000원 기준 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
- 맹지·통행 확인. 목록 4·5는 지적상 맹지이고 인접지를 통해 출입하므로 실제 통행로와 권원을 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 지상 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 이 물건은 할인율보다 권원 확인이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,069,754,000원이고, 후순위 점유자와 등기권리의 매수인 인수액은 예상배당상 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 채권 인수액이 아닙니다. 건물이 걸친 53-37 토지가 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점, 맹지 필지와 현황도로가 섞여 있다는 점이 핵심입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 “1회 유찰·70%”만으로 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 건물 존립과 토지 사용관계를 확인하기 전에는 가격 판단보다 권원 검증이 우선인 물건입니다.
