수원지방법원 2024타경4631. 경기도 양평군 서종면 수능리의 주택 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 등기상 소유자는 김상현이며, 말소기준권리는 2013.05.09. 설정된 양서농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 단순한 물건”으로 볼 수 없습니다. 일반건축물대장과 등기사항증명서상 목록 2번 건물이 수능리 53-18, 53-37 양 지상에 소재하지만, 그중 53-37 토지는 매각대상이 아닙니다. 매각물건명세서는 이 제외 토지에 대해 목록 2번 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시합니다. 낙찰 전 반드시 건물의 실제 배치와 토지 사용관계를 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 53-18 · 경기도 양평군 서종면 능곡안길 6-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 김상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,528,220,360원 / 1,528,220,360원 (신건) |
| 청구액 | 319,454,056원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 대표 토지 | 869.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 216,200원/㎡ |
| 교통 | 차량 접근 가능 · 근거리에 버스정류장 · 제반 교통여건 보통 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2013.05.09. 양서농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 290,000,000원이며, 2015.06.04. 변경계약으로 채권최고액 120,000,000원이 등기됐고 2025.01.03.에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후 양평군 압류, 하두호 가압류, 정지숙 가압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 고영도 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영도 | 2015.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 고영도 1명입니다. 전입일은 2015.06.04.로 말소기준권리인 2013.05.09. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요하지만, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
③ 이 사건의 핵심 — 매각 제외 토지와 법정지상권
따라서 낙찰자가 취득하는 건물과 매각에서 빠지는 53-37 토지 사이의 사용관계가 핵심입니다. 등기상 인수금액은 0원이더라도, 건물이 매각 제외 토지를 실제로 이용하는 범위와 향후 토지 사용권 문제는 별개의 위험입니다. 이 부분이 정리되지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,528,220,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,682,204원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양서농업협동조합 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 하두호 | 254,000,000원 | 254,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 정지숙 | 1,361,720,000원 | 966,538,156원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,905,720,000원, 채권자 예상배당은 1,510,538,156원이며 미배당액은 395,181,844원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,528,220,360원 | 395,181,844원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,222,576,288원 | 697,769,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 978,061,030원 | 939,839,580원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가 또는 향후 유찰가가 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 간주하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 법정지상권 불확실성과 맹지·도로 이용 등 물적 조건을 함께 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양평군 서종면 수능리 소재 황순원문학촌 소나기마을 남동측 직선거리 약 1.8km 지점. 인근은 야산·전원주택·농가촌락·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 외벽은 돌붙임·그라스월 등, 내벽은 벽지·타일·노출콘크리트 등, 창호는 하이샷시·칼라샷시 등입니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생설비, 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 대표 토지. 면적 869.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가), 보전관리지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되며, 준보전산지·하수처리구역 등과 접합니다.
- 현황 차이. 목록 8은 공부상 임야이나 현황상 도로 일부로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 53-37 토지와 건물 배치 확인. 목록 2번 건물이 매각 제외 토지 53-37을 어떤 형태와 범위로 이용하는지 현황측량 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 판단. 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시하므로 성립 요건과 토지 사용관계를 입찰 전에 별도로 검토해야 합니다.
- 맹지 출입관계 확인. 목록 4·5는 지적상 맹지이며 인접지를 통해 출입하는 구조이므로 통행 가능 여부와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 목록 8은 임야로 등재됐지만 현황상 도로 일부로 이용 중입니다. 실제 이용범위와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 본건 지상 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 임차관계 보완. 고영도는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,528,220,360원이 시장가격 대비 유리한지 단정할 수 없습니다. 현장 시세와 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 임차인 고영도의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 권리 순위가 아니라 부동산 자체의 사용관계입니다. 건물이 53-18과 53-37 양 지상에 있는데 53-37은 매각에서 제외되고, 그 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 목록 4·5의 맹지, 목록 8의 현황 도로 이용, 분묘 확인 필요까지 겹칩니다.
실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,528,220,360원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”보다 “매각 범위와 토지 사용권을 먼저 확정해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리금액은 깔끔하지만 법정지상권과 현황 리스크가 남아 있어, 현장·도면·원본서류 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
