인천지방법원 2025타경512563. 인천 계양구 효성동 302-5 소재 부동산으로, 감정평가상 공부상 주택 및 근린생활시설로 이용되고 토지와 함께 일괄매각됩니다. 건물은 조적조(연와조) 1층이며 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샷시창호입니다. 소유자는 박찬석입니다.
권리 흐름의 기준점은 2001년 설정된 한빛은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 1992년 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후에는 한빛은행 추가 근저당, 우리은행 근저당, 센트럼인베스트먼트대부 근저당·전세권과 다수의 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512563 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 302-5 · 인천광역시 계양구 안남로466번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 조적조(연와조) 1층 주택 및 근린생활시설 · 외벽 벽돌 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 박찬석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 738,571,700원 / 738,571,700원 (신건) |
| 청구금액 | 35,510,754원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 3번, 2001.05.31. 주식회사한빛은행 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 4번 한빛은행 근저당 18,000,000원, 을구 7번 우리은행 근저당 55,000,000원, 을구 9번 센트럼인베스트먼트대부 근저당 255,000,000원, 을구 10번 전세권 5,000,000원과 갑구의 가압류들은 후순위입니다.
② 점유자 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영식 | 2025.09.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 점유자는 전영식 1명입니다. 전입신고일 2025.09.30.은 말소기준권리 2001.05.31.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 규모가 확인되지 않았다는 사정만으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 738,571,700원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 738,571,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,785,717원 |
| 1. 한빛은행 근저당 · 을구 3번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 한빛은행 근저당 · 을구 4번 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 · 을구 7번 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4. 센트럼인베스트먼트대부 근저당 · 을구 9번 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 5. 센트럼인베스트먼트대부 전세권 · 을구 10번 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 6. 인천신용보증재단 가압류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 7. 현대카드 가압류 | 5,961,579원 | 5,961,579원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 10,550,052원 | 10,550,052원 |
| 9. 제이비우리캐피탈 가압류 | 14,143,556원 | 14,143,556원 |
| 10. 롯데캐피탈 가압류 | 7,486,256원 | 7,486,256원 |
| 11. 우리금융캐피탈 가압류 | 15,775,943원 | 15,775,943원 |
| 12. 국민행복기금 가압류 | 13,535,807원 | 13,535,807원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 282,332,790원 |
채권 총액 446,453,193원이 전액 배당되고, 집행비용 9,785,717원을 반영한 뒤 소유자 잔여는 282,332,790원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 738,571,700원 | 0원 | 282,332,790원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 590,857,360원 | 0원 | 136,095,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 472,685,888원 | 0원 | 19,105,836원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 효성2동행정복지센터 동측 인근으로, 근린생활시설·소규모 공장·단독 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주택 및 근린생활시설입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 사항입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 전영식의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서를 원문 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 738,571,700원 자체를 시세로 간주하지 말고 토지·건물 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 주택 및 근린생활시설과 토지를 함께 취득하는 구조를 전제로 자금계획과 활용계획을 검토하세요.
- 근저당·전세권 원본 대조. 한빛은행·우리은행·센트럼인베스트먼트대부 관련 등기와 부기등기를 입찰 전에 최신 등기부로 확인하세요.
- 인도 절차. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 및 점유이전 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 문제
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2001.05.31. 한빛은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 전영식의 전입도 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건은 주택·근린생활시설과 토지가 묶인 일괄매각이고, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 신건 738,571,700원이 적정한지 여부는 권리분석만으로 판단할 수 없습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 보수적으로 별도 검증해야 하는 물건입니다.
