인천지방법원 2025타경512584. 계산시장 동측 인근의 3층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 권리분석의 기준점은 2023.07.20. 국(구로세무서장)의 압류입니다. 그런데 인천도시공사는 그보다 앞선 2021.08.24. 주민등록과 2021.08.31. 점유개시, 2021.07.28. 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 배당요구도 해 둔 상태입니다. 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
특히 이 구조에서는 유찰을 단순한 할인으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 96,000,000원 낙찰에 2,628,000원을 인수하지만, 1회 유찰 시에는 76,800,000원 낙찰에 21,482,400원, 2회 유찰 시에는 61,440,000원 낙찰에 36,565,920원을 인수하는 계산입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득액은 약 98,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 962-50 1층101호 · 계산천동로19번길 8-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 3층 건물 중 1층 101호 |
| 임차 범위 | 제1층 제101호 46.84㎡ 전부 |
| 소유자 | 유정희 (2021.09.03. 소유권이전 · 거래가액 96,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 100,637,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.20. 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.08.28. 가압류와 2025.09.22. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 인천도시공사의 임차권은 등기일 자체보다 앞선 주민등록·점유 시점이 중요합니다. 전입이 말소기준보다 약 2년 앞서므로 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 | 제1층 제101호 46.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 96,500,000원 | 2021.08.24 / 2021.07.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 인천도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 본건 등기상 임차권자이며, 2023.10.06. 배당요구가 확인됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 계산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 96,000,000원 | 2,628,000원 | 98,628,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,800,000원 | 21,482,400원 | 98,282,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 61,440,000원 | 36,565,920원 | 98,005,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 · 인천도시공사 보증금 | 96,500,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,044,359,312원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 100,637,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,000,000원 가정에서는 집행비용 2,128,000원을 제외한 93,872,000원이 인천도시공사에 배당되고, 임차보증금 부족분 2,628,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 주식회사에는 이 가정에서 배당액이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산시장 동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등입니다.
- 설비. 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(경인교대역)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 96,000,000원 낙찰 가정에 인수액 2,628,000원을 더한 98,628,000원이 자금판단의 출발점입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액은 98,282,400원·98,005,920원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 인천도시공사는 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으므로 실제 배당액과 미변제 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 대상은 제1층 제101호 46.84㎡ 전부이며, 점유개시일은 2021.08.31.입니다.
- 현재 시세 별도 검증. 이 자료만으로 최근 실거래 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로, 실질취득액을 기준으로 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 최저가 96,000,000원이라는 숫자만 보면 단순한 신건처럼 보이지만, 실제 승부처는 96,500,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 2,628,000원, 1회 유찰 시에는 21,482,400원, 2회 유찰 시에는 36,565,920원의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 계산이어서, 실질취득액은 각각 98,628,000원·98,282,400원·98,005,920원입니다. 즉 유찰로 표시가격은 내려가지만 실제 부담은 보증금 수준에 묶여 있는 대항력 인수형입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 “싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 미배당액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
