인천지방법원 2025타경512624. 부평동 베네시안 14층 1401호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 홍경희로, 2019.09.23. 매매를 원인으로 2019.11.01. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 177,000,000원입니다.
등기만 보면 2015년 하나은행 근저당 96,000,000원이 있었지만 2019.10.21. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산된 말소기준권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2019.10.18. 전입·점유를 갖춘 김동현의 임차권입니다. 이 임차권은 단순히 매각으로 지워지는 후순위 임차권으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 513-2 베네시안 14층 1401호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 14층 1401호 · 사용승인일 2015.08.03. |
| 소유자 | 홍경희 · 2019.11.01. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동현 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
| 등기 발급 | 2026.08.25. · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
핵심 날짜는 세 개입니다. 임차인 김동현의 전입·점유 2019.10.18., 확정일자 2019.10.15. 및 2021.10.05., 그리고 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2022.11.22.입니다. 전입이 말소기준보다 약 3년 빠르므로 김동현은 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 14층 1401호 40.59㎡ 전부 | 2019.10.18. | 2019.10.15. / 2021.10.05. | 177,000,000원 / 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
김동현은 2023.11.24. 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고, 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1.80억
현재 최저매각가는 173,000,000원이고 임차권 보증금은 180,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안는 미배당 잔액이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 173,000,000원 | 약 7,000,000원 | 약 180,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 138,400,000원 | 약 41,600,000원 | 약 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 110,720,000원 | 약 69,280,000원 | 약 180,000,000원 |
즉 173,000,000원 → 138,400,000원 → 110,720,000원으로 최저가가 내려가더라도 그만큼 인수 잔액이 늘어나므로, 권리분석상 실질취득은 약 180,000,000원 수준에서 움직이지 않습니다. 따라서 유찰만을 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 169,778,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김동현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 274,092,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,653,092,977원 중 예상 배당은 169,778,000원, 미배당은 1,483,314,977원입니다. 위 배당안과 별개로 매각물건명세서에는 대항력 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 실제 배당순위와 임차인 배당액은 입찰 전에 원본을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근으로, 대로변을 중심으로 연립주택·주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·업무시설·상업용빌딩·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접하고 도로 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 14층 1401호이며 사용승인일은 2015.08.03.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 180,000,000원 우선 확인. 임대차계약일 2019.09.23.과 2021.10.01., 보증금 177,000,000원과 180,000,000원이 등기돼 있으므로 현재 효력 있는 계약과 보증금 잔액을 계약서 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2019.10.18.이 말소기준 2022.11.22.보다 빠릅니다. 단순 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다.
- 배당액 확인. 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지가 곧 매수인 승계액을 결정합니다. 배당표상 채권 배분안과 임차권 승계 문구를 함께 검토해야 합니다.
- 김동현의 이중 지위 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일 이름이므로 관계와 채권 발생 원인을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원이지만, 대항력 보증금 인수 구조에서는 실질취득이 약 180,000,000원에 머물 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 입찰 전 동일 건물·인근 유사 연립주택의 최신 실거래를 별도로 확인하고, 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가로 잡아야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않을 수 있다”
이 사건의 승부처는 감정가 173,000,000원도, 0회 유찰이라는 숫자도 아닙니다. 핵심은 2019.10.18.부터 대항력을 갖춘 김동현의 임차권과 180,000,000원 보증금의 미배당 잔액 승계입니다.
현재 최저가 173,000,000원보다 보증금이 크므로 권리분석상 매수인의 실질취득은 약 180,000,000원입니다. 이후 138,400,000원이나 110,720,000원까지 유찰되더라도, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수 잔액이 늘면 총 부담은 여전히 약 180,000,000원에 머뭅니다. 최저가 하락을 가격 할인으로 착각하면 안 되는 사건입니다.
실거래 비교자료까지 확인되기 전에는 가격 매력을 부여하기 어렵고, 임차인과 신청채권자가 동일 이름이라는 점까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 위험 확인 우선, 가격 판단은 실질취득 180,000,000원을 기준으로 보류입니다.
