인천지방법원 2025타경512641. 인천광역시 미추홀구 도화동 375-2, 솔베이 11층 1101호 오피스텔입니다. 감정가는 202,000,000원이고, 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,980,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 220,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 단순히 임차인이 있다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 노이서 씨는 2017년 주민등록과 점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 임차권등기도 설정되어 있고 우선변제권 및 배당요구 사실도 확인됩니다.
그런데 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으면서도 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 함께 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 대해 유효하게 이행된다면 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 대상이나 조건이 맞지 않거나 말소가 이행되지 않는다면 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 다시 발생합니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균보다 낮은 최저가가 눈에 띄지만, 최근 거래 추세가 34.7% 하락했고 건물 규모도 5세대에 불과합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서의 효력 확인, 실제 임차보증금 확정, 미납관리비 및 환금성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 375-2 솔베이 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로325번길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 59.62㎡ · 14층 건물 중 11층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 기본 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차 설비 |
| 소유자 | 김유환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02. 갑구 2번 압류 · 미추홀구 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 규모 | 총 5세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 HUG 말소동의 확약
등기부상 2017년 6월 23일 설정된 연종국 명의 근저당권(채권최고액 110,000,000원)은 2017년 7월 5일 말소됐습니다. 같은 날 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권(채권최고액 139,100,000원)도 2021년 8월 19일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 기준은 이들 근저당권이 아니라 2022년 9월 2일의 압류입니다.
이후 미추홀구 압류, 건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 판단됩니다. 다만 당해세 등 법정 우선권리는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 이행 여부가 관건
| 임차인 | 점유 범위 / 종류 | 보증금 기재 | 권리관계 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 노이서 | 11층 1101호 59.62㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
72,000,000원 75,000,000원 220,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
HUG 말소동의 확약 |
배당요구 2023.09.22 인수 0원* |
등기부에는 임대차계약별 보증금이 다음과 같이 기재되어 있습니다.
| 구분 | 임대차계약일 | 확정일자 | 등기부상 보증금 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2017.07.07 | 2017.07.07 | 72,000,000원 |
| 2차 | 2019.06.27 | 2019.07.11 | 75,000,000원 |
| 3차 | 2021.07.19 | 2021.07.19 | 220,000,000원 |
위 금액은 계약별로 등기부에 기재된 내용이며 단순 합산할 금액이 아닙니다. 최종 임대차보증금과 실제 배당대상 금액은 매각물건명세서 및 임대차계약서 원본으로 확정해야 합니다.
* 각주: 확약서에 따른 임차권 말소 및 인수위험 해소를 전제로 한 판단입니다. 확약의 대상·조건·효력 및 실제 말소 이행을 확인해야 하며, 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 인수액은 다시 산정해야 합니다. 확약은 해당 임차권에 한정됩니다.
실제 임차인은 노이서 씨 1명입니다. HUG는 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세와 환금성을 함께 봐야 한다
솔베이의 전용면적 59.62㎡와 유사한 거래를 살펴보면 최근 12개월 평균은 133,866,666원(3건)입니다. 자료상 최신 거래는 2025년 3월 144,000,000원입니다. 현재 최저매각가 98,980,000원은 최근 평균의 73.9%, 최신 거래의 약 68.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.92㎡ | 14층 | 144,000,000원 |
| 2024.12 | 59.86㎡ | 11층 | 128,800,000원 |
| 2024.12 | 59.86㎡ | 11층 | 128,800,000원 |
| 2022.06 | 59.51㎡ | 12층 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 59.51㎡ | 12층 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 59.62㎡ | 13층 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 169,433,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 133,866,666원 |
전체 거래 평균은 169,433,333원이지만 2021~2022년의 2억 원 이상 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 무리가 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 갑구 6번 경매개시결정 | 220,000,000원 | 96,798,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| HUG 미배당 잔액 | - | 123,201,640원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 약 2.2%를 차감하면 HUG 예상배당액은 96,798,360원이며, 청구금액 중 123,201,640원이 미배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 감정평가서상 주안사거리 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거와 상업시설이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 2호선 시민공원역이 소재합니다. 석바위로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 14층 건물입니다. 기본 전기·위생·급배수·소화·승강기 및 기계식주차 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 임대관계는 별도 확인이 필요하며, 현재 점유자와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구에 해당합니다. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등에 한해 지정된 토지거래허가구역으로 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재 적용되는 지정 및 허가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2018.07.10 등록을 원인으로 2022.12.02 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무가 명시되어 있으므로 현재 등록상태 및 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 총 5세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세가 -34.7%인 점과 단지 통계상 매각률 0.0%를 고려하면 재매각에 시간이 걸릴 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본. 확약서가 노이서 씨의 을구 5번 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 효력 발생 시점이 무엇인지 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 말소가 완료된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 최종 확정. 등기부상 72,000,000원·75,000,000원·220,000,000원의 계약별 금액을 실제 임대차계약서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 최종 보증금과 배당요구액을 확정한 뒤 인수위험을 계산하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 2017.07.07 주민등록, 2017.07.18 점유개시 및 확정일자 기록을 확인하고, 확약이 이행되지 않는 경우의 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제를 검토하세요.
- 압류 3건 및 당해세. 미추홀구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건이 확인됩니다. 국세·지방세 및 당해세의 발생 시점과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 단전·단수 예고장이 실제로 부착된 물건입니다. 관리사무소를 통해 체납액, 공용부분 부담액, 시설 복구 및 정상 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 후 관련 의무 승계 여부를 확인하세요.
- 소규모 건물 환금성. 총 5세대 건물이며 최근 추세가 하락했습니다. 인근 유사 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수요를 확인하고 재매각 기간을 보수적으로 예상해야 합니다.
- 기계식 주차시설. 기계식주차 설비의 작동 여부, 관리상태, 유지보수 비용 및 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 상태입니다. 3회 유찰 시 최저가 69,286,000원(감정가의 34.3%), 4회 유찰 시 48,500,200원(감정가의 24.01%)으로 제시되어 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수위험은 줄어도, 투자위험까지 사라지는 것은 아니다”
이 물건은 단순한 무임차 오피스텔이 아닙니다. 실제 임차인 1명이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 등기부상 최종 계약 보증금은 220,000,000원으로 기재되어 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저매각가 98,980,000원보다 보증금이 훨씬 크기 때문에 매수인 인수위험이 상당한 물건입니다.
다만 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 말소가 유효하게 이행된다는 조건에서는 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 조건을 확인하는 것이 입찰의 첫 번째 관문입니다.
가격은 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰되어 98,980,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 133,866,666원과 최신 거래 144,000,000원에 비해서는 낮은 수준입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -34.7%이고 건물 규모가 5세대에 불과하다는 점에서 단순 할인율만으로 수익성을 확정할 수 없습니다.
여기에 압류 3건, 당해세 가능성, 미납관리비 독촉장, 단전·단수 예고 및 민간임대주택 등록 문제까지 남아 있습니다. 이 요소들은 낙찰가 외에 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.
결론적으로, 이 물건은 ‘확약 확인이 선행되어야 하는 조건부 입찰 물건’입니다. 권리상 인수 0원은 확약의 효력을 전제로 한 판단이며, 가격상 메리트는 하락장과 환금성을 반영한 보수적인 매도가격 검증이 끝난 뒤에야 판단할 수 있습니다.
