인천지방법원 2025타경512641. 미추홀구 도화동 ‘솔베이’ 11층 1101호, 전용 59.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 김유환이고, 2017.06.23 소유권보존 등기가 마쳐졌습니다. 과거 연종국 근저당권 110,000,000원과 죽변수산업협동조합 근저당권 139,100,000원은 각각 이미 말소됐고, 현재 권리판단의 기준은 2022.09.02 미추홀구 압류입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.09.22 등기된 노이서의 주택임차권입니다. 등기 시점 자체는 말소기준 이후지만, 주민등록은 2017.07.07, 점유개시는 2017.07.18로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖춘 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512641 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 375-2 솔베이 11층 1101호 · 경인로325번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.62㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김유환 · 2017.06.23 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 규모 / 준공 | 솔베이 · 총 5세대 · 2017.06.16 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.02 미추홀구 압류입니다. 이후의 2024.11.08 미추홀구 압류, 2025.09.23 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.03.20 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.09.22 등기된 노이서 임차권 역시 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유가 2017년에 시작돼 대항력은 별도로 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노이서 | 11층 1101호 59.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.07.07 · 2017.07.07 | 72,000,000원 → 75,000,000원 → 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 확약 반영 인수 0원 |
노이서는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2023.09.22입니다. 보증기관·대위권자의 중복 임차인 신고로 분류되는 대상이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
※ 확약을 반영하지 않는 권리판정에서는 이 대항력 임차권의 최종 보증금 220,000,000원이 인수 위험의 기준이 됩니다. 본 리포트는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 노이서 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’가 훨씬 중요하다
솔베이 실거래 전체 6건의 평균은 169,433,333원이지만, 여기에는 2022.06의 200,000,000원 거래와 2021.08의 215,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 133,866,666원, 최신 거래 144,000,000원, 그리고 최근가격 추세 -34.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.92㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2024.12 | 59.86㎡ | 11 | 128,800,000원 |
| 2024.12 | 59.86㎡ | 11 | 128,800,000원 |
| 2022.06 | 59.51㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 59.51㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 59.62㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 133,866,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.9%입니다. 최신 거래 144,000,000원보다도 높은 수준입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 최저가는 119.2%이지만, 이 전체 평균 수치는 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 가격 매력 판단의 근거로 쓰기 어렵습니다. 무엇보다 최근가격 추세가 -34.7%로 내려가는 상황이므로, 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 198,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
202,000,000원 매각을 가정하면 주택도시보증공사의 청구 220,000,000원 중 198,372,000원이 배당되고 21,628,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 노이서 임차권도 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안사거리 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 시민공원역이 있습니다. 북측 석바위로를 통해 주변 지역과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 11층이며 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 솔베이는 총 5세대 규모이고 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래 지표도 3건으로, 대단지 주거형 상품보다 거래 표본이 제한적입니다.
- 관리상태. 현관에 여러 개의 미납관리비 독촉장과 단전·단수 예고장이 부착돼 있었다는 감정서 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 노이서 임차권에 대한 말소동의 대상·조건·효력이 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차인에만 적용해 판단해야 합니다.
- 임차권 보증금 이력 확인. 등기에는 보증금이 72,000,000원 → 75,000,000원 → 220,000,000원으로 변경돼 있습니다. 확약이 없다면 핵심 인수위험이 되는 금액입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,433,333원보다 최근 12개월 평균 133,866,666원과 최신 거래 144,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 202,000,000원은 최근 평균의 150.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근가격 추세가 -34.7%입니다. 과거 200,000,000원·215,000,000원 거래를 근거로 현재 가치를 높게 잡는 것은 위험합니다.
- 압류·당해세 확인. 미추홀구 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 미납관리비 확인. 현관에 미납관리비 독촉장과 단전·단수 예고장이 확인됐으므로 실제 체납액과 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.10 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 말소 여부를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 5세대 오피스텔이고 실거래 표본이 제한적입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 처분 가능한 가격대와 거래 속도를 함께 보수적으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 사건은 처음 보면 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 감정가 202,000,000원을 넘는 전형적인 인수위험형입니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 인수가 늘어 실질취득액이 대략 보증금 수준에 머무는 구조이므로, 최저가가 내려간다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 노이서 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영할 수 있습니다. 그래서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 202,000,000원입니다. 문제는 이 202,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 133,866,666원의 150.9%라는 점입니다. 최신 거래는 144,000,000원이고 최근가격 추세도 -34.7%입니다.
즉 결론은 명확합니다. 확약으로 주된 인수위험은 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세보다 상당히 높고 하락 추세·소규모 오피스텔의 환금성·미납관리비 경고까지 겹칩니다. 이 물건은 ‘권리가 풀렸으니 매력적’인 사건이 아니라, 권리 문제를 해결한 뒤에도 가격이 남는 사건입니다.
