수원지방법원 2024타경6668. 양평군 서종면 문호리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2013년 5월 31일 사용승인된 목구조 지상 2층으로 현재 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 계획관리지역의 대지 496㎡입니다. 소유자는 최광규입니다.
등기부에서 과거 남서울농업협동조합 근저당, 중부새마을금고 근저당과 두 차례 임의경매가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024년 12월 2일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년에 권주원이 전입·점유하고 확정일자를 갖췄으며, 2024년 9월 12일 400,000,000원 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 보되, 실제 승계액은 매각대금에서 보증금이 얼마까지 배당되는지에 따라 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6668 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 문호리 718 · 경기도 양평군 서종면 북한강로814번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1, 2층 단독주택 이용 |
| 건물 | 목구조 목구조지붕 지상 2층 · 사용승인 2013.05.31 · 관리상태 보통 |
| 토지 | 496㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최광규 |
| 감정가 / 최저가 | 765,228,430원 / 535,660,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권주원 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
과거 근저당권과 과거 경매개시결정은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 선순위 권리가 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2024.12.02. 강제경매개시결정인데, 권주원은 그보다 훨씬 앞선 2021.05.12. 주민등록, 2021.05.31. 점유개시, 2021.04.28. 확정일자를 갖고 있습니다. 주택임차권등기는 2024.09.12. 접수됐고 보증금은 400,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권주원 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2021.05.12 | 2021.04.28 | 2024.09.12 | 대항력 有 우선변제 승계 0원(현) 현재 회차 전액배당 가정. 2회 유찰 시 31,087,468원, 3회 유찰 시 142,001,229원 승계 시나리오. |
② 가격·실질취득 — 유찰되면 보증금 인수가 따라붙는다
현재 회차 최저매각가는 535,660,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용 7,756,600원을 제외한 뒤에도 임차인 권주원의 보증금 400,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이므로 매수인에게 남는 미배당 보증금은 0원입니다. 따라서 현 회차 실질취득은 최저가와 같은 535,660,000원입니다.
하지만 2회 유찰 시 매각가는 374,962,000원으로 내려가도 끝이 아닙니다. 배당되지 못한 임차보증금 31,087,468원이 매수인에게 넘어가므로 실질취득은 406,049,468원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 262,473,399원에 미배당 보증금 142,001,229원을 더하면 실질취득은 404,474,628원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 535,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,756,600원 |
| 1. 임차인 권주원 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 권주원 | 400,000,000원 | 127,903,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 400,000,000원이 전액 배당돼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 0원입니다. 강제경매 신청채권 항목은 127,903,400원이 배당되고 272,096,600원이 미배당으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 실질취득으로 다시 계산
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 535,660,000원 | 0원 | 535,660,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 374,962,000원 | 31,087,468원 | 406,049,468원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 262,473,399원 | 142,001,229원 | 404,474,628원 |
⑤ 일괄매각·농취증 — 보증금 외에 더 중요한 절차 리스크
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하고, 감정서상 제시외 건물 및 토지 지상의 수목도 평가·매각에 포함합니다. 특히 목록 3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 서종초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진·출입이 가능하고 서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 인접지역 이동 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 목구조 목구조지붕 지상 2층, 외벽 몰탈 위 페인팅 및 조적 마감, 내벽 벽지도배, 하이새시 창호이며 기본 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 496㎡ 대지, 계획관리지역, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 537,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립제한지역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현 회차에서는 전액 배당 시뮬레이션이지만 실제 배당표에서 권주원 보증금 400,000,000원의 전액 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 구조 확인. 권주원이 임차권자이자 신청채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금 채권과 강제경매 청구의 원인·중복 관계를 채권계산서와 배당요구 서류로 대조해야 합니다.
- 유찰가가 아닌 실질취득 기준. 2회 유찰 시 406,049,468원, 3회 유찰 시 404,474,628원으로 계산됩니다. 낙찰가만으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 농취증. 목록 3의 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금 반환이 되지 않는 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수 등 수목이 포함돼 있으므로 실제 경계·이용현황과 감정 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역이지만 한강 수변·수질보전 관련 규제가 중첩돼 있으므로 향후 증·개축이나 용도변경 계획이 있다면 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 현재 회차와 다음 회차가 전혀 다른 사건
이 물건은 단순히 “감정가 765,228,430원이 한 번 유찰돼 535,660,000원이 됐다”로 보면 핵심을 놓칩니다. 권주원의 400,000,000원 대항력 임차보증금이 가격 구조를 결정합니다. 현 회차에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원이지만, 2회 유찰부터는 미배당 보증금이 생겨 매수인이 그 차액을 부담하게 됩니다. 그래서 매각가가 374,962,000원, 262,473,399원으로 내려가도 실질취득은 각각 406,049,468원, 404,474,628원입니다.
여기에 임차권자와 신청채권자가 같은 권주원으로 기재된 채권관계, 목록 3의 농지취득자격증명 제출 의무, 일괄매각되는 제시외 건물·수목까지 함께 확인해야 합니다. 현 회차 인수 0원이라는 한 문장만으로 끝나는 물건이 아니라, 배당과 절차를 함께 확인해야 하는 권리분석형 사건입니다.
