인천지방법원 2025타경512691. 인천 부평구 산곡동 부평아이파크 102동 1901호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이재형이며, 소유권이전 등기에는 거래가액 232,000,000원이 기재되어 있습니다. 2020.11.12 설정된 산곡십정새마을금고 근저당권 184,800,000원은 2021.11.02 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다.
이 기준일보다 앞서 김승호의 임차권과 이건우의 전입이 존재합니다. 김승호는 전입·확정일자 모두 2021.11.08이고 임차보증금은 300,000,000원입니다. 신건 매각가 260,000,000원 가정에서 집행비용을 제외한 255,560,000원이 우선배당되고 44,440,000원이 남는 구조지만, 김승호의 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 미배당액은 매수인 인수액으로는 실질 0원으로 처리합니다.
그러나 이 확약은 김승호 임차권에만 적용합니다. 별도 점유자인 이건우는 2025.09.15 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이건우를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 전체 실질취득가도 최저가 260,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 91-2 부평아이파크 19층 102동 1901호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제19층 제102동 1901호 · 49.93㎡ 전부 |
| 건물 | 40층 건물 내 19층 · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·철골구조 |
| 소유자 | 이재형 · 소유권이전 등기 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 이후, 임차권이 선순위
2020.11.12 설정된 산곡십정새마을금고 근저당권은 2021.11.02 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.24 강제경매개시결정입니다. 김승호의 주택임차권등기는 2024.02.13 접수되어 이 기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상에 해당하지만, 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김승호 부분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인 — 확약 적용 임차인과 별도 미상 점유자를 분리
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승호 | 2021.11.08 | 2021.11.08 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
| 이건우 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김승호 보증금 | 300,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 김승호에게 255,560,000원이 배당되고 44,440,000원이 부족합니다. 다만 그 부족액은 제출된 말소동의 확약서로 인해 김승호에 관한 매수인 인수액으로는 실질 0원 처리합니다. 이건우의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡역 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 7호선 산곡역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측으로 광대로, 남측·서측으로 소로 및 세로의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김승호 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김승호 주택임차권등기의 말소 및 매수인 인수 해소에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 이건우 보증금 확인. 전입일은 2025.09.15이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 총 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 김승호의 등기상 임차권과 이건우의 현재 점유·전입 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 집행비용 4,440,000원과 김승호 우선배당 255,560,000원을 전제로 한 계산이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원이지만 이건우의 미상 인수액이 남아 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 전체 위험을 지워주지는 않는다”
이 사건의 핵심은 두 임차인을 하나로 묶어 보면 안 된다는 점입니다. 김승호는 전입·확정일자와 300,000,000원 보증금이 명확하고, 신건 기준 룰상 44,440,000원의 미배당이 발생하지만 말소동의 확약서로 실질 인수 0원입니다. 여기까지는 위험이 해소됩니다.
반면 이건우는 2025.09.15 전입으로 말소기준 2025.09.24보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상이라는 별도 위험이 남습니다. 시세 자료가 제시되지 않은 만큼 가격이 싸거나 비싸다는 평가도 할 수 없습니다. 이 물건은 김승호 확약의 효력은 긍정적이지만, 이건우의 보증금 확인 전에는 권리분석을 닫을 수 없는 사건입니다.
