인천지방법원 2025타경512694. 청라풍림엑슬루타워 101동 41층 4102호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 출발점은 2013.05.02 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 207,600,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 해당 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.09.24 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 뒤에 붙은 비엔케이캐피탈·케이비국민카드·토스뱅크 가압류와 인천광역시 서구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 먼저 봐야 할 것은 가격과 대지권입니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 273,000,000원인데, 같은 단지 비교 표본의 최근 12개월 평균은 219,600,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 124.3%에 달하고 최신 거래도 213,000,000원입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세 역시 -11.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 236,701,666원보다도 높은 신건 가격을 두고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512694 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 41층4102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 47층 건물 내 41층 4102호 · 사용승인일 2011.11.25 |
| 소유자 | 김연우 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 141,676,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2013.05.02 을구 1번 근저당권 · 동부화재해상보험주식회사 · 채권최고액 207,600,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2013.05.02 김유미 명의로 소유권이 이전된 날 동부화재해상보험주식회사 근저당권 207,600,000원이 설정됐습니다. 2014.07.16 개명으로 등기명의인 표시가 김연우로 변경됐습니다. 2014.01.27 설정된 주식회사디알엠씨티 근저당권 30,000,000원은 2022.04.27 이미 말소됐고, 2016년 임의경매개시결정 역시 취하되어 2017.08.11 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제 되는 후순위 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안흥만 | 2014.06.23 | 미상 | 미상 | 2025.12.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안흥만의 전입일은 2014.06.23으로 말소기준 2013.05.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 현재 자료상 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 24.3% 높은 신건
청라 엑슬루타워 비교 표본은 12건이며, 비교 대상 면적은 70.54㎡입니다. 전체 평균은 236,701,666원이지만 과거 270,000,000원·285,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균 219,600,000원과 최신 거래 213,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.8% 낮아 하락 추세가 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.6㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.02 | 70.54㎡ | 40 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 70.14㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 68.6㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 70.54㎡ | 29 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 70.54㎡ | 44 | 243,000,000원 |
| 2024.08 | 70.14㎡ | 27 | 237,000,000원 |
| 2024.04 | 70.54㎡ | 13 | 217,420,000원 |
| 2024.04 | 70.54㎡ | 25 | 240,000,000원 |
| 2024.02 | 70.14㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 70.14㎡ | 27 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 70.54㎡ | 27 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 219,600,000원 |
④ 대지권 — 이 물건의 별도 확인 포인트
⑤ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동부화재해상보험주식회사 | 207,600,000원 | 207,600,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 17,108,597원 | 17,108,597원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,189,379원 | 26,189,379원 |
| 갑구 9번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 116,951,659원 | 17,480,024원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 367,849,635원 중 268,378,000원이 배당되고 미배당액은 99,471,635원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 273,000,000원 | 99,471,635원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 153,307,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 196,375,715원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 12개월 평균보다 가격이 높습니다. 1회 유찰 시 매각가는 218,400,000원으로 최근 12개월 평균 219,600,000원과 비슷한 구간에 들어오고, 2회 유찰 시에는 174,720,000원이 됩니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 대지권 미등기 문제와 당시의 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천초은초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 50m, 남측 약 40m, 동측·북측 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 청라 엑슬루타워는 616세대이며 사용승인일은 2011.11.25입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 236,701,666원보다 최근 12개월 평균 219,600,000원과 최신 거래 213,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.8% 낮습니다. 신건 최저가 273,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무가 불명확합니다. 최저가에 대지권 가격이 포함됐다는 기재만으로 권리관계를 단정하지 말고 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안흥만은 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 후순위 채권. 토스뱅크 채권은 현재 가정가에서도 미배당이 발생하지만 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세를 크게 웃돈다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 대항력이 없어 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 안전성만으로 입찰 매력이 생기는 사건은 아닙니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 219,600,000원의 124.3%이고, 최신 거래는 213,000,000원이며 시장 추세도 -11.8%입니다. 여기에 대지권 미등기·유무 미상이라는 별도 확인사항도 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 대지권 리스크는 높다입니다. 신건에서 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
