인천지방법원 2025타경512725. 인천 석남동 삼우빌라 1층 101호, 전용 46.86㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 채희종으로 2019.04.01. 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2020.06.12. 김성희 가압류 20,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차권등기의 등기일만 보고 “후순위니까 끝난다”고 보면 안 됩니다. 인천도시공사의 임대차계약일은 2019.04.04., 확정일자는 2019.04.08., 주민등록일자는 2019.04.29., 점유개시일자는 2019.04.30.입니다. 즉 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 525-9 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.86㎡ · 지상4층 건물 중 제1층 제101호 |
| 건물 / 규모 | 삼우빌라 · 8세대 · 1994.10.24. 사용승인 |
| 소유자 | 채희종 (2019.04.01. 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 83,481,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020.06.12. 김성희 가압류입니다. 인천도시공사의 전입일 2019.04.29.가 그보다 약 1년 이상 빠르고, 확정일자도 2019.04.08.로 앞섭니다. 2023.06.01. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하지만, 그 등기 이전에 취득한 대항력 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 제1층 제101호 46.86㎡ 전부 · 주거 | 80,000,000원 | 전입 2019.04.29. 확정 2019.04.08. 배당요구 2023.06.01. | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 현재가 배당가정에서는 0원 |
② 시세 비교 — 현재는 1.02억, 참고 거래는 1.48억
삼우빌라의 확인된 실거래는 1건입니다. 2022.05. 전용 49.45㎡, 4층이 148,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 현재 최저가 102,000,000원은 이 거래가의 68.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.45㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 기준값 | — | 1건 | 148,000,000원 |
수치만 놓고 보면 1.02억은 1.48억보다 46,000,000원 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.05.이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 결론보다는 과거 확인 거래 대비 가격 간격이 크다는 정도로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 · 인천도시공사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김성희 | 20,000,000원 | 19,772,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 83,481,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
102,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 80,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 김성희 가압류에는 19,772,000원이 배당되고, 서울보증보험 주식회사의 청구액 83,481,314원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당에서 임차보증금이 일부라도 미배당되면 그 잔액은 매수인 부담이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 81,600,000원 | 268,800원 | 81,868,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 65,280,000원 | 16,295,040원 | 81,575,040원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 삼우빌라는 8세대이며 1994.10.24. 사용승인됐습니다.
- 입지. 석남역 북서측 인근으로 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5M 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 268.2㎡, 공시지가는 1,750,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건이므로, 거래가 많은 대단지 주택보다 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 인천도시공사 보증금 80,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰가보다 실질취득가. 1회 유찰 시 81,868,800원, 2회 유찰 시 81,575,040원으로 계산됩니다. 표면 최저가와 총 부담액을 분리해 보세요.
- 말소기준 확인. 2020.06.12. 김성희 가압류가 말소기준이고, 임차인의 전입·확정일자는 그보다 앞섭니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2022.05. 148,000,000원 1건입니다. 68.9%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 신청채권자 무배당 구조. 현재 배당가정에서도 서울보증보험 주식회사 청구액 83,481,314원은 0원 배당입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당순위, 당해세 등 매각대금보다 우선하는 채권 유무를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 8천만원대”
이 사건은 권리가 깨끗한 물건이 아닙니다. 보증금 80,000,000원의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 다만 현재 최저가 102,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득 역시 102,000,000원입니다.
반면 유찰이 진행돼 낙찰가가 보증금 수준 아래로 내려가면 상황이 달라집니다. 1회 유찰 81,600,000원에서는 268,800원, 2회 유찰 65,280,000원에서는 16,295,040원을 인수하는 계산이어서 실질취득이 각각 81,868,800원과 81,575,040원으로 수렴합니다. 낙찰가가 싸질수록 인수액이 늘어 총 부담이 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 구조입니다.
가격 측면에서는 102,000,000원이 확인 거래 148,000,000원의 68.9%지만, 그 거래가 2022.05. 단 1건이라는 점 때문에 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 현재 회차는 임차보증금 전액배당 여부가 확인된다면 구조가 비교적 명확하지만, 유찰을 기다릴수록 최저가 숫자보다 실질취득가를 반드시 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
