수원지방법원 2024타경30463. 경기도 이천시 설성면에 소재하는 단독주택과 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 주택 외에 창고 이용 건물이 확인되며, 토지면적은 820.0㎡입니다. 소유자는 서영근이고, 청미새마을금고 명의의 근저당권이 2020년 3월 30일 설정되어 있습니다.
경매개시결정의 채권자는 이천우리새마을금고(변경 전 상호: 청미새마을금고)로 기재되어 있습니다. 근저당권 채권최고액은 266,000,000원, 경매 청구금액은 178,177,805원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
가격은 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 7회 유찰과 재매각이라는 이력 자체가 별도의 검토 대상입니다. 동일 지역 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경30463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 설성면 설장로 434-20 (1동) |
| 등기상 건물 | 경기도 이천시 설성면 제요리 8-22 외 1필지 2동 |
| 물건 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 창고 이용 건물 확인 |
| 건물 구조 |
기호(1): 경량철골구조 스페니쉬기와지붕 단층 기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지면적 | 820.0㎡ |
| 토지 이용 | 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 서영근 (단독소유) |
| 감정가 | 465,265,190원 |
| 최저매각가 | 111,711,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 신청채권자 | 이천우리새마을금고 (변경 전 상호: 청미새마을금고) |
| 청구금액 | 178,177,805원 |
| 매각 조건 |
재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 컨테이너박스 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.03.30 설정된 청미새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 266,000,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 이후 2024.01.15 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 시세 대비 저가는 미확인
감정가 465,265,190원에서 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 111,711,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.
하지만 이 물건은 일반 아파트와 달리 단독주택·토지·창고가 관련된 물건으로, 건물별 상태, 토지 이용 가능성, 현장 접근성, 매각에서 제외되는 물건의 영향 등을 함께 평가해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 465,265,190원 | 100% |
| 현재 최저가 · 7회 유찰 | 111,711,000원 | 24.01% |
| 8회 유찰 시 가정 | 89,368,800원 | 19.21% |
| 9회 유찰 시 가정 | 71,495,040원 | 15.37% |
8회·9회 유찰 가격은 조건부 시나리오입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각기일이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,363,954원 |
| 1. 근저당권 · 청미새마을금고 | 266,000,000원 | 109,347,046원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 111,711,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 2,363,954원 |
| 채권자 배당총액 | 109,347,046원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 156,652,954원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 등기상 인수 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 266,000,000원을 기준으로 계산했으며 실제 피담보채무액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
추가 유찰이 발생하는 경우를 가정한 매각대금과 채권자 배당·미배당 변화를 비교합니다. 현재까지 확정적으로 제시된 매각기일은 2026.09.30입니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 111,711,000원 | 109,347,046원 | 156,652,954원 | 0원 |
| 8회 유찰 가정 | 89,368,800원 | 87,360,162원 | 178,639,838원 | 0원 |
| 9회 유찰 가정 | 71,495,040원 | 69,808,129원 | 196,191,871원 | 0원 |
⑤ 특별매각조건 — 일반적인 입찰과 다르다
- 일괄매각. 관련 매각목록을 일괄하여 매각합니다.
- 제시외 물건 포함. 제시외 물건이 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너박스 제외. 목록 2 지상 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 설성면 신필리 소재 신필2리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 주택 이용상태. 기호(1)은 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 스페니쉬기와지붕 단층이며, 벽돌붙임 외벽과 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 창고 이용상태. 기호(3)은 창고로 이용 중입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 내·외벽은 판넬 마감입니다.
- 토지 특성. 면적 820.0㎡, 지목 대, 평지, 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 자연보전권역, 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 규제사항이 있습니다.
- 도로 관련 사항. 감정요항표상 기호(4)의 토지이용계획에 건축법상 도로 일부 포함 내용이 기재되어 있습니다. 실제 도로 부분의 범위와 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 95,600원/㎡입니다. 이는 실제 거래가격이나 경매 적정가를 의미하지 않습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 매각 대상 건물의 동별 대응관계와 제외 물건의 위치는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·토지·창고가 관련된 물건으로, 아파트와 같은 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 7회 유찰 이력도 있으므로 실제 매수 수요와 매각 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건 30%를 적용한 입찰보증금 33,513,300원을 준비해야 합니다. 입찰 전 최저가 및 특별매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 매각목록 대조. 소재지의 1동 표기와 건물 등기의 2동 표기, 공동담보의 토지 및 건물 표시를 원본 목록별로 대조하세요.
- 컨테이너 제외. 목록 2 지상 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다. 그 위치와 소유관계, 인도 관련 문제를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 전입 관련 사항, 임대차계약, 보증금과 점유 경위를 확인하세요.
- 건물 상태. 주택과 창고의 구조, 실제 사용상태, 보수 필요성, 설비 및 관리 상태를 직접 확인하세요.
- 토지 경계·도로. 토지면적 820.0㎡, 도로 일부 포함 표시, 토지 형태 및 현황 경계를 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치보다 실제 비교 가능한 거래사례와 주택·창고의 상태 및 토지 활용 가능성을 우선 확인하세요.
- 배당 확인. 근저당권 채권최고액 266,000,000원과 신청채권 청구액 178,177,805원을 구분하고, 채권자 상호변경 관계 및 배당 귀속을 대조하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 매각목록, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항증명서와 최신 매각공고를 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 낮은 최저가보다 매각 범위와 실제 가치가 먼저
맺으며 — “감정가의 24%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이천 설성면 단독주택·토지 경매의 현재 최저가는 111,711,000원으로 감정가의 약 24%입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하며 확인된 등기상 인수액도 0원입니다.
그러나 7회 유찰된 재매각 물건으로, 입찰보증금은 특별조건에 따라 30%입니다. 컨테이너박스가 매각에서 제외되고, 실제 임대관계는 확인되지 않았으며, 건물의 동별 표시도 원본 대조가 필요합니다.
가격 측면에서도 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 실제 거래사례에 근거한 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 저렴하다고 단정하거나 추가 유찰 시 매수 매력이 반드시 높아진다고 판단하기 어렵습니다.
결론적으로 등기상 권리 소멸은 긍정적이나, 임대차·매각 범위·실거래가·현장 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트와 최종 취득 위험을 확정하기 어려운 물건입니다. 특히 재매각 특별조건과 컨테이너 제외, 건물별 표시의 일치 여부를 우선 확인해야 합니다.
