인천지방법원 2025타경512788. 계양구 작전동 예승파크빌 4동 4층 401호, 38.28㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 선범우이고 2022.05.16 매매로 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 채권자 전현진이 2025.09.26 강제경매를 신청하면서 시작됐습니다.
그런데 이 사건에서는 경매개시결정보다 먼저 설정된 권리가 있습니다. 전현진은 2022.02.24 확정일자를 받고, 2022.03.25 점유를 시작했으며, 2022.03.28 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2025.07.28 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.09.26 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 244-4 예승파크빌 4동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 주부토로 436-9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 제4층 제401호 38.28㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 선범우 · 2022.05.16 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전현진 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 경매의 말소기준은 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·수산업협동조합중앙회·우리은행 근저당과 가압류·압류·과거 경매기입 등기는 이미 말소된 이력입니다. 현재 판단에서 중요한 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.07.28 등기돼 현재 경매개시결정보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전현진 주거 · 임차권등기 | 제4층 제401호 38.28㎡ | 125,000,000원 | 전입 2022.03.28 확정 2022.02.24 배당요구 2025.07.28 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
전현진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 따라서 보증금은 중복 합산할 문제가 없습니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 대항력도 인정되는 구조이므로 핵심은 “배당을 얼마나 받고, 얼마가 남느냐”입니다.
② 가격 구조 — 91,000,000원짜리 경매가 아니다
현 회차 최저가는 91,000,000원이지만 배당 가정상 임차인에게 지급되는 금액은 88,962,000원입니다. 보증금 125,000,000원 중 36,038,000원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 36,038,000원 | 127,038,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 53,910,400원 | 126,710,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 68,208,320원 | 126,448,320원 |
유찰되면 낙찰가는 91,000,000원에서 72,800,000원, 다시 58,240,000원으로 내려갑니다. 그러나 동시에 인수액이 36,038,000원에서 53,910,400원, 68,208,320원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 127,038,000원 · 126,710,400원 · 126,448,320원으로, 낙찰가 하락폭과 달리 총부담은 보증금 125,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 전현진 보증금 | 125,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 전현진 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 91,000,000원 중 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 미배당 36,038,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 작전초등학교 남측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현 회차는 낙찰가 91,000,000원이 아니라 인수액을 더한 127,038,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 126,710,400원·126,448,320원입니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2022.03.28, 확정 2022.02.24, 임차권등기 2025.07.28, 보증금 125,000,000원의 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 전현진으로 표시됩니다. 가장임차인 여부를 임의로 단정하지 말고 임대차계약·보증금 지급 및 반환채권 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 변동에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당구조를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 최저가 91,000,000원, 임차보증금 125,000,000원, 현 회차 예상 인수 36,038,000원. 그래서 현 회차 실질취득은 127,038,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 최저가가 72,800,000원이나 58,240,000원까지 내려가도 미배당 인수액이 53,910,400원, 68,208,320원으로 증가해 총부담은 126,710,400원·126,448,320원입니다. 즉 이 물건은 “몇 번 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 계산법으로 접근할 대상이 아닙니다.
대항력 있는 보증금이 가격의 하단을 사실상 결정하는 사건. 권리관계는 읽을 수 있지만, 최저가만 보면 가격을 크게 오판할 수 있습니다. 이 사건의 판단 기준은 언제나 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액이어야 합니다.
