수원지방법원 2024타경32247. 양평군 용문면 다문리 428-9, 도로명 상진1길 49의 가동·나동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트조 2층 단독주택이고 토지면적은 552㎡입니다. 말소기준권리는 2018.03.22. 설정된 남서울농업협동조합의 근저당권 198,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 용문농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 한치헌·홍석모·유인식 3명이고, 한국토지주택공사는 별도 실임차인이 아니라 한치헌 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사의 임차보증금 90,000,000원을 별도 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 428-9 · 경기도 양평군 용문면 상진1길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 철근콘크리트조 2층 |
| 토지 | 552㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 유경숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 479,541,475원 / 479,541,475원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 151,950,428원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.03.22. 남서울농업협동조합 근저당권 198,000,000원입니다. 2024.03.06. 임의경매개시결정과 2024.05.24. 용문농업협동조합 가압류 27,154,073원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.03.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한치헌 | 2020.08.11 / 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
| 홍석모 | 2021.10.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
| 유인식 | 2022.10.24 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
| 한국토지주택공사 한치헌 보증금 대위·승계 | 2019.10.29 / 2019.10.08 | 90,000,000원 중복신고 · 합산 제외 | 2024.01.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 |
세 명의 실제 임차인은 전입일이 모두 말소기준일 2018.03.22.보다 늦습니다. 따라서 현재 판정상 대항력은 없습니다. 한국토지주택공사는 건물 1층 93.36㎡에 관한 임차권등기를 갖고 있으나, 역시 주민등록일 2019.10.29.로 말소기준 이후이고 실제 임차인 한치헌의 보증금 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금을 별도로 늘려 잡지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 479,541,475원을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 479,541,475원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 479,541,475원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 비교할 근거가 없습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 383,633,180원, 2회 유찰 306,906,544원입니다. 다만 이 가격들이 실제 시장가격보다 저렴해지는 구간인지 판단할 최근 거래기준은 없으므로, 단지 유찰됐다는 이유만으로 ‘싸졌다’고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,541,475원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,195,415원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 용문농업협동조합 | 27,154,073원 | 27,154,073원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,191,987원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 225,154,073원이 전액 배당되고, 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여금은 247,191,987원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문119안전센터 북측 인근. 주변은 단독주택부지·농가주택·전·답·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 단독주택입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스 및 전기보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 552㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 255,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세사기피해자 특별절차. 김삼순의 주택매입요청 통보가 실제 우선매수·매입절차에서 일반 외부 낙찰을 어떻게 제한하는지 매각기일 전 원문을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 3명 확인. 한치헌·홍석모·유인식의 실제 점유부분과 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 점유자가 있으면 명도 절차는 별개입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 90,000,000원 임차권은 한치헌 관련 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 479,541,475원이 최근 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 신건 가격 자체를 메리트로 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시에도 시세 확인. 1회 유찰 383,633,180원, 2회 유찰 306,906,544원이 되어도 실제 거래가격과 비교하기 전에는 ‘저가매수’로 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 매각범위, 제시외 건물 포함관계와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제가 향후 활용성과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 일반적인 안전형 신건은 아니다”
말소기준일 이후 전입한 실제 임차인 3명과 후순위 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사의 90,000,000원도 한치헌 관련 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더할 사안이 아닙니다.
그렇다고 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로 평가하기는 어렵습니다. 전세사기피해자 김삼순의 주택매입요청 사실이 2025.07.11.과 2026.07.23. 두 차례 통보되어 외부 낙찰 제한 가능성을 포함한 특별절차 확인이 핵심이고, 현재 최저가 479,541,475원을 검증할 최근 실거래 기준도 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 평가는 보류, 특별절차 확인이 우선”입니다.
