수원지방법원 2024타경32247. 양평군 용문면 다문리 428-9 가동·나동과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 철근콘크리트조 2층 단독주택입니다. 토지는 552.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2018.03.22. 설정된 남서울농업협동조합의 채권최고액 198,000,000원 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 한국토지주택공사 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한상문의 80,000,000원 주택임차권은 2020.08.10. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 쟁점은 ‘선순위 보증금 인수’가 아니라 현재 점유자 확인과 특별법 관련 매입요청 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32247 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 428-9 가동, 나동 · 경기도 양평군 용문면 상진1길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 철근콘크리트조 2층 단독주택 |
| 토지 | 552.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유경숙 · 2016.01.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 479,541,475원 / 335,679,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 151,950,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.03.22.
2016년 설정됐던 용문농업협동조합 근저당권 2건과 유영숙 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.03.22. 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.06. 임의경매개시결정과 2024.05.24. 용문농업협동조합 가압류 27,154,073원은 기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2025.04.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으나, 말소기준일 자체는 2018.03.22.로 유지됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 3명, LH는 중복 합산 금지
현재 확인되는 실제 임차인은 한치헌·홍석모·유인식 3명입니다. 한국토지주택공사는 실제 점유 임차인을 하나 더 추가하는 항목이 아니라, 한치헌 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사 명의의 90,000,000원을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한치헌 | 2020.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석모 | 2021.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유인식 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2019.10.29 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계·중복 |
네 항목 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.03.22.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 한치헌은 2024.06.03. 배당요구를 했고, 한국토지주택공사 역시 2024.01.17. 배당요구가 확인됩니다. 홍석모·유인식은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후라 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 구조 — 70% 최저가지만 ‘시세 할인’로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 335,679,000원으로 감정가 479,541,475원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 단독주택 이용 상태의 건물과 552.0㎡ 토지를 함께 보는 물건이므로, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 335,679,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 234,975,299원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,482,709원 | 63,774,122원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 측 미배당이 63,774,122원 발생하지만, 그 부족액이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 현장 상태와 인근 주택·토지 거래 수준을 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,499,506원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 용문농업협동조합 | 27,154,073원 | 27,154,073원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,025,421원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구액 225,154,073원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 105,025,421원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문119안전센터 북측 인근으로, 주변은 단독주택부지·농가주택·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비와 LPG가스 및 전기보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 552.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 255,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별법 절차 확인. 김삼순의 주택매입요청 통보가 기재돼 있으므로 매각물건명세서 원문에서 우선매수권 행사 여부와 일반 입찰자의 절차상 제한을 확인하세요.
- 실제 임차인 3명 구분. 한치헌·홍석모·유인식이 실제 임차인이며, 한국토지주택공사 90,000,000원은 한치헌 보증금 승계분의 중복 신고이므로 별도 합산하지 않습니다.
- 점유·명도. 대항력은 없더라도 현재 점유 상태와 각 점유자의 실제 사용 부분을 현장에서 확인하고 명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 가동·나동, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 최근 거래와 현장 상태를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당요구 종기를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리 자체만 보면 말소기준 이후의 임차인과 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 특히 한국토지주택공사의 90,000,000원은 별도의 네 번째 임차보증금이 아니라 한치헌 보증금에 대한 승계·중복 신고라는 점이 중요합니다.
다만 이 물건은 단순한 아파트 경매가 아닙니다. 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고 감정상 단독주택으로 이용되며, 토지 552.0㎡와 제시외 건물이 일괄매각됩니다. 여기에 전세사기피해자 김삼순의 주택매입요청 통보까지 기재돼 있습니다. 따라서 핵심은 선순위 보증금 인수 여부보다 특별법 절차·점유관계·현장 상태·가격 검증입니다. 현재 최저가 335,679,000원은 감정가의 70%지만, 그것만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
