인천지방법원 2025타경512816. 인천 미추홀구 문학동 한솔파크빌 2층 202호, 전용 49.22㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리가 전부 지워지는” 단순형이 아닙니다. 말소기준은 2025.09.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 임차인 권순민은 그보다 훨씬 앞선 2022.08.11. 전입과 2022.08.04. 확정일자를 갖고 있고, 2024.05.30. 보증금 133,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기상 이 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 표시됩니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 105,000,000원이라는 숫자만 보고 “1.38억 거래 대비 24% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 가정에서 임차인에게 배당되는 금액은 102,730,000원이고 미배당 보증금은 30,270,000원입니다. 낙찰가 105,000,000원에 이 인수액을 더한 예상 현금부담은 135,270,000원으로, 확인되는 2022.08. 동일면적 거래 138,000,000원과 차이가 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 396-22 한솔파크빌 1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 문학길125번길 11-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.22㎡ · 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2002.02.25 |
| 소유자 | 윤기례 · 2022.08.23. 매매 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리분석의 중심은 을구 13번 주택임차권입니다. 임차인 권순민은 보증금 133,000,000원, 전입 2022.08.11., 확정일자 2022.08.04.이고 배당요구도 한 상태입니다. 2024.08.08. 등기된 13-2번은 별도 임차인이 아니라 같은 임차권의 점유개시일자를 2022.08.11.로 바로잡은 변경등기입니다. 따라서 실제 확인되는 임차인은 1명으로 보는 것이 자연스럽습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순민 제2층 제202호 49.22㎡ 전부 | 133,000,000원 | 2022.08.11 2022.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 가격 비교 — 최저가 76.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인되는 한솔파크빌 전용 49.22㎡ 실거래는 2022.08. 2층 138,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 105,000,000원만 놓고 보면 이 거래의 76.1%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인 인수형이므로 그 비율을 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 105,000,000원 | 신건 최저가와 동일 |
| 대항력 임차보증금 | 133,000,000원 | 권리기준 실질취득의 핵심 기준 |
| 현재 배당가정상 낙찰+인수 | 135,270,000원 | 105,000,000원 + 30,270,000원 |
| 동일면적 실거래 | 138,000,000원 | 2022.08 · 2층 · 1건 |
권리기준 실질취득을 보증금 133,000,000원 수준으로 보면 138,000,000원 거래의 약 96.4%입니다. 현재 배당가정에 따른 낙찰가+인수액 135,270,000원으로 보면 약 98.0%입니다. 게다가 비교거래는 2022.08. 한 건뿐이므로, 이를 근거로 현재 가격이 충분히 싸다고 평가하기 어렵습니다.
③ 유찰돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 105,000,000원 | 30,270,000원 | 135,270,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,000,000원 | 50,912,000원 | 134,912,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,200,000원 | 67,409,600원 | 134,609,600원 |
이 표가 핵심입니다. 최저매각가는 1.05억 → 8,400만원 → 6,720만원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 반대로 3,027만원 → 5,091만2천원 → 6,740만9,600원으로 커집니다. 결과적으로 총 부담은 세 회차 모두 약 1.35억 부근입니다. 이 유형에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 권순민 보증금 | 133,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 중 30,270,000원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 49.22㎡입니다.
- 입지. 문학정보고등학교 서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측과 남측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 규모. 한솔파크빌은 17세대, 사용승인일은 2002.02.25입니다.
- 공시지가. 1,266,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력과 잔존 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 대항력 보증금 133,000,000원과 미배당 인수액을 포함한 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰되어 낙찰가가 내려가도 임차인 인수액이 커져 총 부담은 약 1.35억 수준으로 거의 유지됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 동일면적 거래는 2022.08. 138,000,000원 한 건이므로 현재 시세를 단정하기에는 표본과 시점이 제한적입니다.
- 동 표시 대조. 공부상 1동, 외벽 표시 104동 차이를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 실제 배당순위를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 아니라 “1.33억 권리”를 사는 구조
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 105,000,000원이고 과거 동일면적 거래는 138,000,000원이어서 상당히 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 그림이 달라집니다. 권순민의 보증금은 133,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서며, 현재 회차 가정에서 미배당 30,270,000원이 매수인 인수로 남습니다.
더 낮은 가격으로 유찰돼도 그만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.35억 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 HUG 말소동의 확약서가 실제로 어디까지 권리를 해소하는지입니다. 현재 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로, 보수적으로는 인수형 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
