인천지방법원 2025타경512816. 인천광역시 미추홀구 문학동 한솔파크빌 제1동 제2층 제202호, 전용면적 49.22㎡의 다세대주택입니다. 2002년 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지하 1층·지상 4층 중 2층에 위치합니다. 소유자는 윤기례이며, 2022년 9월 7일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기부 거래가액은 138,000,000원입니다.

이 사건을 일반적인 근저당권 실행 경매와 동일하게 보면 안 됩니다. 현재 권리관계의 핵심은 금융기관 근저당이 아니라, 경매개시 전에 등기된 주택임차권입니다. 임차인 권순민의 전입일은 2022년 8월 11일이고 확정일자는 2022년 8월 4일입니다. 반면 말소기준권리는 2025년 9월 30일의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 권리가 시간적으로 앞섭니다.

여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 사정이 있습니다. 확약이 권순민의 임차권 말소와 보증금 잔액 인수 해소에 유효하게 적용된다면 낙찰자의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 그러나 확약의 문구나 권한·조건이 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 법적으로 완전히 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 과거에 설정됐던 국민은행·검단신용협동조합·인천수산업협동조합·송림신용협동조합·인천신용보증재단 관련 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현행 권리분석에서 주의해야 할 것은 2024년 5월 30일 등기된 권순민의 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 확약의 관계

실제 임차인으로 확인되는 사람은 권순민 1명입니다. 을구 13-2번은 기존 13번 임차권의 점유개시일자 정정등기로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득액은 다르다

이 물건은 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 51,450,000원입니다. 감정가 대비 49%로 내려왔지만, 임차권 인수 여부에 따라 실제 취득비용이 크게 달라집니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 대체로 보증금 133,000,000원 수준에 머무릅니다. 집행비용 등의 배당 차이로 실제 합계에는 차이가 발생할 수 있습니다.

반대로 이번 사건의 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 권순민 임차권에 따른 인수액은 실질적으로 0원이므로 최저매각가 51,450,000원을 중심으로 취득비용을 검토할 수 있습니다. 두 경우는 전혀 다른 투자 판단이며, 입찰 전에 반드시 어느 경우가 적용되는지 확정해야 합니다.

④ 실거래 비교 — 참고 거래는 2022년 1건

한솔파크빌의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 8월 138,000,000원입니다. 해당 거래는 전용 49.22㎡, 2층 거래로 경매물건의 면적·층과 일치합니다. 그러나 거래 시점이 오래되었고 표본이 1건뿐이므로, 이를 현재의 확정적인 시장가격으로 받아들여서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 51,450,000원은 2022년 거래가 138,000,000원의 37.3%입니다. 다만 이는 확약이 유효해 보증금 인수가 없을 때 의미가 있는 단순 가격 비교입니다.

확약이 적용되지 않으면 취득에 필요한 금액은 보증금 133,000,000원 수준으로 올라가므로, 2022년 참고 거래가와의 격차가 크게 줄어듭니다. 특히 현재 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 결론 내리기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 계산에 따른 것입니다. 집행비용 1,326,100원과 임차보증금 배당 50,123,900원으로 매각대금 51,450,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금은 동일한 133,000,000원으로 나타나지만, 대위·승계 관계를 확인하지 않고 별개의 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 법원의 배당표와 확약 효력에 따라 확인해야 하며 당해세·최우선변제 등은 별도 검토 대상입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 인수 구조에 따른 차이

확약 미적용 상황에서는 유찰이 거듭되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 보증금 133,000,000원 안팎에 머물며, 최저가 하락만으로 가격상 이익이 커지지 않습니다.

반대로 확약의 효력이 확인되어 인수액이 0원으로 해소된다면, 유찰에 따른 최저가 하락이 취득비용 감소로 연결됩니다. 다만 실제로 다음 회차가 진행될지는 경매 진행 상황에 달려 있고, 2022년 거래 1건만으로 현재 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학정보고등학교 서측 인근에 위치합니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로, 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 대중교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.02.25 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽 드라이비트 마감, 내부 벽지도배·일부 타일 마감, 기본 위생·급배수설비, 개별난방 및 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지 북측과 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 북동측으로 하향하는 완경사의 세장형입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등의 토지이용 제한이 있습니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,266,000원입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 공부상 동 표시와 외벽 동 표시 차이는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 17세대 소규모 다세대주택으로 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 시장 거래자료가 제한적이므로 실제 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 적용 대상이 을구 13번 권순민 임차권인지, 말소 조건과 보증금 잔액의 처리 방식이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 가능 여부. 확약서 제출 사실만으로 말소가 완료된 것은 아닙니다. 실제 등기 말소에 필요한 서류, 권한 및 절차를 확인해야 합니다.
• 대위·승계 관계. 주택도시보증공사의 133,000,000원 청구와 권순민의 133,000,000원 임차보증금 사이의 법률관계를 확인해야 합니다. 동일 채권이 대위·승계된 것이라면 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권 정정등기. 을구 13-2번은 기존 임차권의 점유개시일 정정입니다. 별도 임차인으로 중복 산정하지 않되, 원등기와 정정등기를 함께 대조해야 합니다.
• 현재 점유자. 등기된 임차권과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의 또는 인도명령 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 동·호수 현장 확인. 공부상 1동과 외벽 표시 104동의 차이를 확인하고, 실제 경매 대상 제202호의 위치를 특정해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 2022년 거래 1건만을 기준으로 입찰하지 말고 인근 유사 다세대주택의 거래 및 매물가격을 추가 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목과 각종 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 세금과 배당순위. 당해세·최우선변제 등의 실제 우선순위가 예상배당에 영향을 줄 수 있으므로 법원 자료를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·법원 경매 진행내역을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 중요하다”

인천 문학동 한솔파크빌 202호는 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 51,450,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 등기상 임차인 권순민의 보증금은 133,000,000원이고, 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다.

확약을 적용하지 않는 일반적인 배당 구조에서는 82,876,100원의 보증금 인수 위험이 발생합니다. 이 경우 실질취득액은 보증금 133,000,000원 수준에 머무르므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되어 말소와 보증금 잔액의 매수인 인수 문제가 해소된다면 실질 인수액 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사와 등기상 임차권자의 관계 및 확약서의 구체적인 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 138,000,000원의 참고 실거래는 2022년 8월 단 1건이며, 17세대 소규모 다세대주택의 현재 시세를 충분히 대표하지 못합니다. 따라서 확약이 유효하더라도 확인된 과거 거래가만으로 높은 수익성이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하면 주된 임차보증금 인수 위험을 해소할 수 있지만, 확약의 법률상 효력과 이행 가능성, 현재 시세의 불확실성, 소규모 다세대주택의 환금성 문제가 남아 있습니다. 권리관계는 확약서 검증이 우선이고, 가격 판단은 현재 시세 확인 이후에 내려야 할 물건입니다.