🏠 106,000,000원 📊 102.9% 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상
인천지방법원 2025타경512859. 용현동 선인하트빌2차 3층 301호, 전용 45.26㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사아빈이고 2024.08.29 매매를 원인으로 2024.08.30 소유권을 넘겨받았습니다. 거래가액은 103,000,000원입니다. 이후 2025.09.29 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 기입됐고, 이 경매개시결정이 현재 사건의 말소기준권리로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건은 말소기준권리만 보고 “그 뒤 권리는 모두 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 그보다 앞선 2023.11.15에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 103,000,000원, 전입일은 2020.05.28, 확정일자는 2020.05.15입니다. 원칙적으로 선순위 임차권은 매수인 인수 문제를 일으킬 수 있지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차권 자체는 확약을 반영하면 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
다만 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 원종복이 확인됩니다. 원종복의 전입일은 2024.10.24로 말소기준일 2025.09.29보다 앞서므로 대항력 있는 실제 임차인입니다. 보증금은 확인되지 않았고, 위 확약이 원종복의 별도 대항력까지 포기시킨다는 자료는 없습니다. 따라서 확약으로 해결되는 임차권과 확약 밖 임차인의 위험을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 622-37 선인하트빌2차 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 토금북로28번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.26㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 주식회사아빈 · 2024.08.30 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 110,373,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 확약과 미상 임차인을 분리해야 한다
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 원종복 실제 임차인 | 2024.10.24 / 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 말소기준권리 이전 전입 · 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 | 2020.05.28 / 2020.05.15 | 103,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 원종복 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 아님 |
2026.01.20 기흥세무서장이 한 압류는 말소기준권리인 2025.09.29 강제경매개시결정보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 59,800,000원과 2009년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 106,000,000원은 최근 거래보다 높다
선인하트빌(2차)은 총 8세대, 2002.08.01 준공입니다. 대상 면적 45.26㎡와 일치하는 확인 실거래는 2024.08의 3층 거래 103,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 103,000,000원으로 집계돼 있으며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 45.26㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.26㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
현재 최저매각가 106,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 103,000,000원의 102.9%입니다. 따라서 최저가가 싸다고 볼 근거가 없습니다. 오히려 최근 확인 시세보다 높은 가격입니다. 더구나 원종복의 미상 보증금 중 매수인이 떠안을 금액이 확인되면 실질취득가는 106,000,000원보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 110,373,671원 | 716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금 106,000,000원에서 집행비용 2,284,000원과 한국토지주택공사 보증금 103,000,000원이 먼저 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 716,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당액은 109,657,671원입니다. 다만 한국토지주택공사 임차권에는 말소동의 확약서가 있어 그 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 원종복의 별도 보증금은 미상이므로 이 표만으로 최종 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용현초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 171.8㎡, 공시지가는 1,494,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 선인하트빌(2차)은 총 8세대이며 확인된 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원종복 보증금 확인. 전입일 2024.10.24로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 말소동의 확약서는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 적용되는 것으로 반영하되, 원종복의 별도 대항력 포기까지 포함되는지는 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 원종복 보증금의 대위·승계 신고입니다. 103,000,000원과 원종복 보증금을 별개의 두 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 신건 106,000,000원은 최근 거래 103,000,000원의 102.9%입니다. 미상 인수액까지 고려하면 현재 가격에서 보수적인 접근이 필요합니다.
- 압류 확인. 2026.01.20 기흥세무서장 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조이나 조세 관련 원본은 배당·교부 관계와 함께 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 확약 밖 임차인은 따로 본다”
이 사건은 겉으로 보면 103,000,000원의 선순위 주택임차권이 감정가 106,000,000원에 거의 붙어 있어 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 한국토지주택공사 명의 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 해소된 것처럼 보이지만, 실제 임차인 원종복은 말소기준권리 전에 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 그 권리는 확약 밖에 남아 있으므로 최종 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 신건 최저가 106,000,000원은 최근 확인 거래 103,000,000원의 102.9%입니다. 권리 불확실성을 떠안으면서 최근 시세보다 높은 가격에 접근하는 구조이므로 가격 메리트도, 권리 확정성도 부족합니다. 이 물건의 핵심은 “103,000,000원 임차권을 더할 것인가”가 아니라, 확약으로 그 임차권은 0원 처리하되 원종복의 실제 보증금과 대항력 범위를 끝까지 확인하는 것입니다.
