🏦 1,495,000,000원 말소기준 🏠 보증금 20,000,000원 대항력 없음 ❓ 대항력 가능·미상 2건 💰 배당상 인수 0원
수원지방법원 2024타경33516. 경기도 이천시 마장면 덕평로 1068 소재 물건으로, 감정평가상 근린생활시설 및 숙소로 이용 중입니다. 토지는 지목 대, 면적 1,774.0㎡, 계획관리지역에 속하며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,452,095,800원입니다. 등기상 소유자는 고호식이고, 말소기준권리는 2016.05.30 설정된 이천새마을금고 근저당권입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 임차관계가 단순한 유형이 아닙니다. 확인된 임차 관련 기재 가운데 이혜연은 2023.08.22 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 20,000,000원입니다. 반면 ‘나동’, ‘까지’로 기재된 항목은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 덕평로 1068 (가동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 숙소로 이용중 |
| 토지 | 지목 대 · 1,774.0㎡ · 업무용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 고호식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,452,095,800원 / 2,452,095,800원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2016.05.30 근저당이 기준
현재 말소기준은 을구 9번 이천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,495,000,000원이고 채무자는 고호식입니다. 이후 등기된 이천시 압류, 국세 압류, 김영호 가압류 및 경매개시결정, 신한은행 가압류, 기술보증기금 가압류, 이천새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차 관계 — 확정된 1건과 미상 기재를 분리해서 봐야 한다
| 기재명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜연 | 나동 102호 110.00㎡ | 2023-08-22 | 20,000,000원 | 2024-07-23 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 나동 | 주거 | 미상 | 0원 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
이혜연의 전입일은 말소기준권리인 2016.05.30보다 늦은 2023.08.22이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 20,000,000원이고 2024.07.23 배당요구가 접수되어 있습니다. 반면 나머지 두 기재는 전입신고일이 확인되지 않고, 그중 한 건은 보증금도 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,452,095,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,920,958원 |
| 2. 근저당권 · 이천새마을금고 | 1,495,000,000원 | 1,495,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김영호 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 14,376,628원 | 14,376,628원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 78,200,000원 | 78,200,000원 |
| 7. 경매개시결정 · 이천새마을금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 579,598,214원 |
현재 회차에서는 채권 합계 1,845,576,628원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 579,598,214원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조 — 2회 유찰부터 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,452,095,800원 | 1,845,576,628원 | 0원 | 579,598,214원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,961,676,640원 | 1,845,576,628원 | 0원 | 94,083,246원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,569,341,312원 | 1,551,247,899원 | 294,328,729원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 배당 계산상 채권액이 모두 충족됩니다. 2회 유찰로 매각가가 1,569,341,312원이 되면 채권 배당액은 1,551,247,899원으로 줄고 294,328,729원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 이천시 마장면 소재 마장초등학교 동측 인근. 소규모 점포, 창고, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 숙소로 이용 중입니다.
- 건물. 지상 2층 일반철골구조 패널지붕. 외벽은 원목치장 및 판넬잇기, 내벽은 내부인테리어, 바닥은 강화마루·장판지·타일 등, 창호는 알미늄샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 1,774.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 397,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당하고 대로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 매각조건·현장 확인 포인트
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 매각 제외. 목록 2 지상의 석고상, 나무·강아지·배추 모양 조형물, 철재 조형물과 목록 3의 제시외 놀이시설은 매각에서 제외됩니다.
- 매각 포함. 목록 2 지상의 조경수 12주는 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 지적경계. 정확한 지적경계를 확인하려면 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 임차 확인. 이혜연 외 주거 기재 2건은 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 등기 구조는 기준이 분명합니다. 2016.05.30 이천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 유효한 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.
그러나 실제 입찰 난도는 등기만으로 결정되지 않습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 기재가 남아 있고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 또한 일부 조형물과 놀이시설은 매각에서 제외되고, 정확한 지적경계는 별도 측량 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차·세금·현장 조건 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다입니다.
