수원지방법원 2024타경33516. 경기도 이천시 마장면 덕평로 1068 소재 물건으로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 숙소입니다. 토지는 1,774.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 업무용으로 이용되고 있습니다. 건물은 지상 2층 일반철골구조 패널지붕으로 평가됐습니다. 현재 최저매각가는 1,716,467,000원이고 감정가의 70% 수준인 1회 유찰 회차입니다.
권리의 출발점은 2016.05.30 설정된 이천새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,495,000,000원이고 채무자는 고호식입니다. 이 근저당권은 2026.07.20 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 근저당권 자체의 순위는 그대로입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 덕평로 1068 (가동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 숙소 |
| 토지 | 1,774.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 업무용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 지상 2층 일반철골구조 패널지붕 · 원목치장 및 판넬잇기 외벽 · 내부인테리어 마감 |
| 소유자 | 고호식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,452,095,800원 / 1,716,467,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.30 |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
말소기준은 2016.05.30 을구 9번 이천새마을금고 근저당권입니다. 2021년 이천시 압류, 2022년 국세 압류, 2024년 김영호 가압류와 강제경매개시결정, 신한은행·기술보증기금 가압류, 2026년 이천새마을금고 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 확인된 1명은 대항력 없음, 미상 기재는 별도 확인
| 성명 / 기재 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜연 | 나동 102호 110.00㎡ | 20,000,000원 | 2023.08.22 | 2024.07.23 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 나동 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
이혜연은 2023.08.22 전입으로 말소기준일 2016.05.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 2024.07.23 배당요구가 접수됐습니다. 반면 다른 주거 기재는 전입일과 보증금이 확정되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 현 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 두고 원문 명세서와 실제 점유관계를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,716,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,564,670원 |
| 2. 근저당권 · 이천새마을금고 | 1,495,000,000원 | 1,495,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김영호 | 158,000,000원 | 158,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영호 | 50,000,000원 | 43,902,330원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 14,376,628원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 78,200,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이천새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,845,576,628원 중 현재 회차 예상배당은 1,696,902,330원이며, 미배당액은 148,674,298원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 시세 대신 배당·물건 특성 확인
현재 회차는 감정가 2,452,095,800원 대비 70%인 1,716,467,000원입니다. 다만 동일 용도·입지의 실거래 비교치가 제시되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 단순 유찰률보다 토지 1,774.0㎡, 계획관리지역, 현재 이용상태, 매각 제외 시설과 경계 조건을 함께 확인해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용·매각조건 메모 (감정요항표·명세서 기준)
- 주위환경. 마장초등학교 동측 인근이며 소규모 점포, 창고, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 숙소로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 대로1류에 접하고, 토지면적은 1,774.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 매각 포함. 목록 2 지상의 조경수 12주는 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 2 지상의 석고상, 나무·강아지·배추 모양 조형물, 철재 조형물과 목록 3의 제시외 놀이시설은 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 정확한 지적경계를 확인하려면 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 이혜연은 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확정되지 않은 주거 기재는 “대항력 가능·미상”으로 보고 현황조사·명세서 원문과 전입세대를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당 선순위가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준권리 확인. 2016.05.30 이천새마을금고 근저당권과 2026.07.20 근저당권 이전 내용을 최신 등기사항으로 다시 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 조형물·놀이시설은 매각 대상에서 제외되므로 현장 상태와 가치 산정에서 분리해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 부정형 토지이고 정확한 지적경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 70% 회차라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 주변 동종 부동산의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 명확, 점유·세금은 확인 필요”
이 사건의 등기 구조만 보면 2016.05.30 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸해 흐름은 비교적 선명합니다. 이혜연 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 명세서에 남은 미상 주거 기재와 국세·지방세 압류, 매각 제외 시설 및 경계 확인은 별도의 현장·서류 검증이 필요합니다. 현재 배당가정의 매수인 인수액은 0원이지만 이를 곧바로 확정 인수액으로 받아들이기보다, 점유관계와 세금 우선순위를 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건으로 보는 편이 맞습니다.
