인천지방법원 2025타경514151. 인천 연수구 옥련동 405-10 4층 401호의 다세대 주택입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.07.05 매매, 2022.07.08 소유권이전 당시 거래가액은 120,000,000원으로 등기되어 있습니다. 이후 2023.02.07 강서세무서장 명의의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞서 점유와 전입을 갖춘 임차인입니다. 박나름은 2022.05.31 임대차계약 및 확정일자를 받고, 2022.06.27 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 2023.02.07 말소기준 압류보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다. 2024.07.22에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 405-10 4층 401호 · 청량로164번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 오승훈 (2022.07.05 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박나름 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기부에서 경매로 소멸할 권리만 보면 2023.02.07 압류, 2025.11.14 압류, 2025.11.25 강제경매개시결정 및 주택임차권등기가 포함됩니다. 그러나 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다. 박나름의 전입·점유일 2022.06.27이 말소기준권리 2023.02.07보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나름 | 제4층 제401호 38.67㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.27 | 2022.05.31 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 박나름은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차의 매각대금만으로는 보증금 120,000,000원을 전액 변제할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 87,000,000원이 아니라 약 120,000,000원으로 봐야 한다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 할인율을 단정할 수 없습니다. 다만 대항력 인수형의 가격 구조 자체는 명확합니다. 현재 최저매각가 87,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당 후 임차보증금 부족분 34,966,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
따라서 단순 합계는 121,966,000원이지만, 이 유형에서는 집행비용에 따른 배당 차이를 제외한 경제적 부담의 핵심이 보증금 120,000,000원에 고정되는 구조입니다. 유찰되어 낙찰가가 69,600,000원 또는 55,680,000원으로 내려가도 임차인 미배당액이 각각 52,052,800원, 65,722,240원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 박나름 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박나름 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박나름에게 85,034,000원이 배당되고, 보증금 부족분 34,966,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 34,966,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 52,052,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 65,722,240원 |
표에서 보듯 최저가가 87,000,000원에서 55,680,000원까지 내려가더라도, 매수인이 떠안을 보증금 미배당액은 34,966,000원에서 65,722,240원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수만 보고 가격 매력이 커졌다고 판단해서는 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 아파트로 가정해 평가하면 안 됩니다.
- 감정평가 현황. 위치·주위환경, 교통, 이용상태, 구조, 설비, 토지 형상, 도로, 토지이용계획 등은 감정평가 의견에 포함되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 자료만으로 시세 대비 매각가격의 할인 여부나 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 87,000,000원 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 대항력 보증금 120,000,000원을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 34,966,000원이며, 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
- 임대차 실질 확인. 박나름은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금·집행비용 변동 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 재확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.24 발급 자료이므로 매각 직전 변동 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건을 한 문장으로 정리하면 “최저가가 내려가면 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형”입니다. 박나름의 전입·점유 2022.06.27은 말소기준 압류 2023.02.07보다 앞서고, 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 87,000,000원에 낙찰될 경우 예상배당 후 34,966,000원이 남고, 이 부족분은 매수인이 인수합니다.
따라서 표면 최저가 87,000,000원을 기준으로 ‘감정가 100% 신건’이라고만 보는 것은 권리분석상 핵심을 놓친 판단입니다. 실질취득의 중심값은 약 120,000,000원이고, 이는 감정가 87,000,000원의 137.9%입니다. 실거래 자료도 없어 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 최저가는 낮지만 부담은 낮지 않습니다. 권리 인수부터 해결되지 않는 한 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
