인천지방법원 2025타경514302. 인천 미추홀구 용현동 소재 로얄하이츠빌라2동 3층 302호입니다. 전용면적은 46.64㎡, 1996년 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 현 소유자는 박경배이며, 2024년 8월 14일 거래가 73,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 안산시의 압류가 설정되었고, 서울보증보험 주식회사가 76,191,209원의 채권을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 매각 후 살아남을 수 있는 임차권입니다. 을구 12번 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2024년 6월 17일 접수되어 2025년 5월 22일의 말소기준권리보다 앞섭니다. 형식상 선순위 인수 검토 대상이지만, 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요한 예외입니다. 다만 그 확약이 모든 점유자의 권리까지 해소한다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약

과거 한국주택은행·열린신용협동조합·임곡농업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재의 핵심은 선순위 임차권, 안산시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다. 안산시 압류는 말소기준권리이고 강제경매개시결정은 후순위로, 매각에 따른 말소 대상입니다. 반면 선순위 주택임차권과 별도 점유자의 권리는 확약 및 실제 권리관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계 구분

확인된 실제 개인 임차인은 최진규 1명입니다. 한국토지주택공사는 최진규 보증금에 관한 대위·승계 신고 주체로 기재되어 있으므로 독립적인 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도로 '한국토'라는 명칭도 있어, 해당 표기가 동일 기관을 가리키는지 또는 별도 점유 관계를 뜻하는지는 추가 확인이 필요합니다.

한국토지주택공사의 73,400,000원은 최진규 보증금과 관련된 승계 금액으로 기재되어 있으므로 별도의 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 개인 임차인 1명이 확인되지만, '한국토' 표기의 동일성과 별도 권리 여부는 확정되지 않았습니다.

③ 실질취득액 — 38,220,000원에 끝나는가?

이 사건에서는 확약의 효력과 최진규의 잔존 권리에 따라 실제 취득비용이 달라집니다. 매각대금만 보면 38,220,000원이지만, 선순위 임차권이 인수되는 경우라면 미배당 보증금이 추가 부담이 될 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 가격 하락 추세부터 확인

로얄하이츠빌라2동의 유사면적 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 94,466,666원이지만, 과거의 높은 거래가격이 반영되어 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래인 2024년 8월 73,400,000원과 제공된 최근 표본 평균 73,400,000원을 우선합니다.

현재 최저가 38,220,000원은 전체 실거래 평균의 40.5%, 최근 표본 평균의 52.1%에 해당합니다. 확약 대상 인수액만 놓고 보면 가격 할인 폭은 큽니다. 그러나 실제 취득비용은 아직 확정되지 않았으므로 실질적인 가격 메리트가 확보되었다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)

아래 배당은 서울보증보험의 말소동의 확약이 유효하게 이행되고, 별도 선순위 임차인의 우선배당으로 배당순위가 바뀌지 않는다는 가정에 따른 추정치입니다. 최진규의 별도 권리나 세금 관련 우선변제사항이 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원을 서울보증보험에 배당하는 추정입니다. 신청채권자의 미배당액 39,059,169원이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 배당표상 인수액 0원은 확약 대상 권리에 대한 가정이며, 별도 임차인 권리는 반영되지 않았습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격만 내려가면 해결될까?

추가 유찰되면 매각대금은 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도로 대항력 있는 선순위 임차보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용정초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 버스정류장이 근거리에 있으나 해당 건물까지 차량 출입이 불가능합니다. 북동측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접합니다.
• 지형. 북서 방향으로 하향하는 급경사지에 조성된 다세대주택 부지입니다. 접근성과 이용 편의에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호. 외벽은 인조석 붙임, 내부는 벽지 마감, 창호는 하이샤시이며 위생·급배수·도시가스 시설이 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목 대지, 토지면적 145.0㎡, 공시지가 886,600원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적으며, 차량 진입 불가와 경사지 조건이 재매각에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다. 제공된 실거래 추세도 -30.1%입니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 확약이 을구 12번 주택임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 효력 발생 조건과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 최진규 보증금 확인. 2025.02.21 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 독립적인 권리 행사 가능성을 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 73,400,000원은 최진규 보증금의 대위·승계 기재입니다. 독립적인 별도 보증금처럼 더하지 마세요.
• '한국토' 기재 확인. 명세서의 별도 표기가 한국토지주택공사의 축약 표기인지, 별도 점유 관계인지 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자와 사용 관계를 확인하고, 확약에 따른 권리 소멸과 현실적인 주택 인도가 별개의 문제임을 고려해야 합니다.
• 가격 재검증. 최신 확인 거래가 2024.08의 73,400,000원입니다. 제공된 실거래 추세가 -30.1%이므로 현시점 시세를 새로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 도로·현장 확인. 차량 출입 불가, 약 1m 접도, 경사지 조건을 직접 확인하고 향후 매각에도 같은 제약이 작용할 수 있음을 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요소를 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소확약서, 최신 실거래 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “반값 낙찰과 반값 취득은 다르다”

이 물건의 최저매각가 38,220,000원은 감정가의 49%입니다. 최근 확인 거래 73,400,000원과 비교해도 표면 가격은 52.1%에 불과합니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 선순위 임차권 73,400,000원과 별도 전입자의 권리관계를 먼저 보아야 합니다.

긍정적인 요소는 서울보증보험의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 한국토지주택공사의 선순위 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 최진규의 보증금과 대항력, 별도 '한국토' 기재의 동일성까지 확정된 것은 아닙니다.

여기에 -30.1%의 실거래 하락 추세, 10세대 규모, 차량 진입 불가, 평균 2.0회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 따라서 현재 가격이 낮다는 이유만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급. 확약에 의해 주된 등기상 인수 위험이 완화된 점은 인정하지만, 확약 밖의 인수액이 미확정이고 시장 하락 및 재매각 위험이 존재합니다. 권리 확약의 효력, 실제 임차인 보증금, 점유관계를 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.