인천지방법원 2025타경514302. 인천 미추홀구 용현동 456-623, 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 전용면적은 46.64㎡이고 감정가와 현재 최저매각가는 모두 78,000,000원입니다. 현재 소유자 박경배는 2024.08.14. 73,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 76,191,209원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다. 등기상 말소기준은 2025.05.22. 안산시 압류이고, 그보다 앞선 2024.06.17. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권에는 임차보증금 73,400,000원이 기재돼 있지만, 한국토지주택공사는 최진규 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금을 하나 더 더해서 계산하면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 이 주택임차권이 인수권리로 명시되면서도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 되어 있습니다. 따라서 이 을구 12번 임차권 자체의 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 다만 그 확약을 근거로 확약 밖 임차·점유 위험까지 모두 사라졌다고 볼 수는 없습니다. 최진규의 보증금은 미상이고, ‘한국토’ 신고도 보증금·확정일자가 미상이라 이 부분은 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 456-623 3층302호 · 독정안길97번길 42-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.64㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박경배 (2024.08.14. 거래가액 73,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,191,209원 |
| 말소기준 | 2025.05.22. 갑구 12번 압류 · 안산시 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 나눠 봐야 한다
말소기준인 안산시 압류 이후의 2025.11.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2024.06.17. 한국토지주택공사 주택임차권등기입니다. 등기상 임차보증금은 73,400,000원이고 확정일자는 2022.04.06.이며, 말소기준 이전 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 등록 임차권은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인·점유 신고 2건, 확약 밖 미상위험 존재
| 임차인 / 신고 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진규 | 2025.02.21. | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 최진규 보증금 대위·승계 | 전입신고일 미상 | 73,400,000원 | 2022.04.06. / 2024.06.17. | 판정 불가 | 미상 | 대위·승계 확약 대상 0원* |
| 한국토 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 미상 |
* 말소동의 확약서는 을구 12번 한국토지주택공사 주택임차권에 적용해 해당 등기 인수를 실질 0원으로 반영했습니다. 최진규 및 별도 ‘한국토’ 신고의 미상 보증금·점유 위험까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 비싸고, 추세도 -30.1%
로얄하이츠빌라2동은 10세대, 사용승인일은 1996.12.18.입니다. 비교 거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 94,466,666원이지만, 2021년과 2022년의 더 높은 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 73,400,000원과 최신 거래 73,400,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 46.64㎡ | 3 | 73,400,000원 |
| 2022.06 | 49.88㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 46.64㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 94,466,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.64㎡ | 1건 | 73,400,000원 |
현재 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 73,400,000원의 106.3%입니다. 전체 평균 94,466,666원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -30.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 82.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 최근 시세보다 높은 신건이고, 하락 추세까지 확인되는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 76,191,209원 | 76,191,209원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,791원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 신청채권 76,191,209원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,791원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 임차인 최우선변제·당해세는 미반영이고 확약 밖 미상 임차인 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 76,191,209원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 15,314,409원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 27,569,769원 |
유찰되면 매각가는 62,400,000원, 49,920,000원으로 내려가지만, 이 숫자만 보고 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권은 확약 대상이지만, 최진규의 대항력 있는 미상 보증금과 별도 ‘한국토’ 신고는 여전히 별도 검토 대상입니다. 낙찰가가 내려가는 것과 미상 인수위험이 사라지는 것은 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 46.64㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호입니다.
- 주위환경. 용정초등학교 서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 출입이 불가능하고, 북동측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접합니다. 버스정류장은 근거리에 있습니다.
- 부지. 북서 하향 급경사지에 조성된 세장형 다세대주택 부지이며 토지면적은 145.0㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 사용승인일은 1996.12.18.입니다. 최근 비교 거래는 1건에 불과하고 최근 가격 추세가 -30.1%여서 매도 시 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 12번 한국토지주택공사 임차권의 말소 대상·조건이 실제 매각과 동시에 충족되는지 확인해야 합니다.
- 최진규 보증금 확인. 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 실질취득비용을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- ‘한국토’ 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약 적용 대상인지 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 73,400,000원은 최진규 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 기준. 신건 78,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 73,400,000원의 106.3%입니다. 전체 평균 94,466,666원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -30.1% 흐름입니다. 응찰가 검토 때 최근 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 출입이 불가능하고 약 1m 포장도로와 접합니다. 현장 접근성과 향후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 임차인 관련 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저, 미상 임차위험을 닫아야 한다
이 물건은 표면적으로는 감정가와 최저가가 78,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 숫자 뒤에 있습니다. 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 임차권은 말소동의 확약으로 실질 0원* 처리할 수 있지만, 최진규의 대항력 있는 미상 보증금과 별도 ‘한국토’ 신고는 확약 밖 위험입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 73,400,000원인데 현재 신건 최저가는 그보다 높은 106.3%이고, 최근 가격 추세도 -30.1%입니다. 차량 출입이 불가능한 10세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 전체 과거 평균을 근거로 신건을 싸다고 평가할 수 없습니다. 확약 대상 권리는 정리되지만, 확약 밖 임차위험과 최근 시세 이상 가격이 동시에 남는 사건입니다.
