수원지방법원 2024타경36737. 양평군 강상면 교평리 소재 물건으로, 용도 표기는 기타 + 토지이며 감정평가상 건물은 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤명이고, 말소기준권리는 2021.09.23. 양주축산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 같은 조합의 96,000,000원 근저당과 송인태의 450,000,000원 근저당, 경매개시결정들이 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 단순한 아파트형 경매와 달리 매각 대상의 구성 자체를 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시 외 건물 포함, 목록1 지분매각, 목록4는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황상 주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부와 별개로 매각대상 범위와 공부·현황의 일치 여부를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 교평리 56-10 |
| 등기부 표시 | 경기도 양평군 강상면 교평리 56-20, 56-27 · 주건축물제1동 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 소유자 | 윤명 |
| 감정가 / 최저가 | 1,064,455,070원 / 745,119,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 · 목록1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 양주축산업협동조합 근저당
임차인은 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.09.23. 설정된 양주축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당, 송인태의 채권최고액 450,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%, 시세 판단은 별도
감정가는 1,064,455,070원, 현재 최저매각가는 745,119,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 745,119,000원 | 410,732,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 521,583,299원 | 632,032,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 365,108,309원 | 786,803,207원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아지고 채권자들의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 전체 채권최고액 기준 1,146,000,000원 가운데 735,267,810원이 배당되고, 410,732,190원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족분이며, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 745,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,851,190원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송인태 | 450,000,000원 | 39,267,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 배당액은 735,267,810원, 총 미배당은 410,732,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 공부·현황 차이와 물건 구성
- 일괄매각. 제시 외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 지분매각. 목록1은 지분매각입니다.
- 공부와 현황. 목록4는 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 이용. 감정평가상 현황 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반목구조·철근콘크리트구조, 슬라브지붕 지하1층/지상2층이며 지붕에 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 대지 이용. 기호 2·3 주택 건부지상에 조경용 수목과 잔디가 식재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 교평2리마을회관 남동측 인근으로 단독주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하며 동측 인근에 남한강이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 토지. 지목은 도로, 토지면적은 425.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 106,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 한강 수변구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 일괄매각 대상과 제시 외 건물의 범위를 매각목록·감정평가서에서 다시 확인하세요.
- 지분 범위 확인. 목록1은 지분매각이므로 실제 취득 지분과 이용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 확인. 목록4의 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주택 이용의 차이를 확인하세요.
- 권리 기준일 확인. 2021.09.23. 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 토지 규제 확인. 한강 수변구역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각대상과 현황 확인이 중요하다
이 사건의 권리 구조에서 가장 분명한 장점은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2021.09.23. 양주축산업협동조합의 600,000,000원 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 실제 입찰 판단에서는 권리표 밖의 확인사항이 큽니다. 일괄매각·제시 외 건물 포함·목록1 지분매각이고, 목록4는 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황상 주택입니다. 현재 최저가 745,119,000원은 감정가의 70%지만 시세 자료가 없어 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 취득 범위·공부와 현황·토지이용 제한을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
