142,651,000원
수원지방법원 2024타경36874. 경기도 여주시 가남읍 화평리 82 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호(2)는 내부가 파손된 폐가, 기호(4)는 장기간 방치된 폐가 및 폐축사로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 기호(1) 맹지, 기호(2) 공부상 점포이나 현황은 내부가 파손된 주택구조 폐가, 기호(4) 장기 방치 폐가 및 폐축사라고 적혀 있습니다. 또한 재매각으로, 매수보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
권리관계의 기준점은 2020.12.14. 설정된 주식회사비지에프휴먼넷의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고 채무자는 영동레저산업주식회사입니다. 이후 김경열·신용보증기금· 중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류와 경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 화평리 82 · 경기도 여주시 가남읍 화평길 115 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(2) 내부가 파손된 폐가 · 기호(4) 장기간 방치된 폐가 및 폐축사 |
| 소유자 | 영동레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 415,891,800원 / 142,651,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경열 / 159,394,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 배당은 빡빡하다
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 말소기준은 2020.12.14. 주식회사비지에프휴먼넷 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 앞서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰로 34%, 그래도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 415,891,800원, 현재 최저매각가격은 142,651,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 99,855,700원, 5회 유찰 시 69,898,990원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 특히 폐가·폐축사, 맹지, 농림지역·농업보호구역 등 물건 특성상 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 시장가를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,797,114원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사비지에프휴먼넷 | 150,000,000원 | 139,853,886원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김경열 | 157,343,750원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 118,119,137원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 김경열 | 159,394,716원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 비지에프휴먼넷 | 159,394,716원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 619,089,369원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 15,516,682원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,997,080원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,400,855,450원 중 채권자 배당액은 139,853,886원, 미배당액은 1,261,001,564원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 기호(2)는 1978년 건축된 단층 건물로 내부가 파손된 폐가이며, 기호(4)는 1972년·1975년 건축된 주택 및 축사로 장기간 방치된 폐가·폐축사 상태입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 기호(1)은 맹지이고, 기호(4) 1층 축사 76.89㎡의 현황 면적은 110.0㎡입니다.
- 입지. 영동고속도로 여주휴게소 인천방향 북측 인근이며, 자연부락·농경지·야산· 중소규모 창고·공장이 혼재한 근교 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 333번 지방도인 여주남로 인근이며, 근거리에 중부내륙고속도로 남여주IC가 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 329.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 167,100원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역을 포함하고 농업보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 자연보전권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각으로 매수보증금이 최저매각가격의 30%입니다.
- 맹지 확인. 매각물건명세서상 기호(1)은 맹지입니다. 일괄매각 전체의 실제 진입·사용 동선을 확인해야 합니다.
- 폐가·폐축사 상태. 내부 파손과 장기간 방치가 확인돼 있으므로 현장 상태와 정비 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 포함 조건과 기호(4) 축사의 공부상 면적 76.89㎡·현황 110.0㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 토지·노후 건물의 실제 거래 및 활용가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가와 안전한 인수는 별개 문제”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 인수 권리만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 그러나 현재 최저가 142,651,000원은 감정가 415,891,800원의 34%까지 내려온 3회 유찰 물건이고, 이미 재매각에 들어와 보증금도 30%입니다. 기호(1) 맹지, 기호(2) 폐가, 기호(4) 폐가·폐축사, 제시외 건물 포함이라는 현황도 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 ‘할인율’이 아닙니다. 최근 실거래 시세 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론내리지 않는 것이 중요합니다. 권리 인수는 0원이지만, 재매각 조건과 현황·접근성·규제·세금 배당을 함께 검토해야 하는 사건입니다.
