인천지방법원 2025타경514553. 부평동 신한아파트 2층 201호로, 현재 감정가와 최저매각가가 모두 131,000,000원인 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 이병기이고, 2025.12.08. 채권자 유병진의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다. 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수 문제는 없지만, 이 사건은 단순한 ‘임차인 없는 안전형’으로 볼 수 없습니다.
이유는 말소기준권리보다 무려 13년가량 앞선 갑구 17번 권리입니다. 2010.10.28. 접수된 소유권이전청구권가등기는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있고, 매각물건명세서에도 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금전채권 미배당액이 없다는 의미일 뿐, 등기상 선순위 가등기 자체가 사라진다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로79번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 이병기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유병진 / 19,437,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2023.07.28. 을구 8번 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (채권최고액 100,800,000원)입니다. 이 근저당 자체와 2025.12.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 갑구 17번 가등기는 2010.10.28. 접수되어 말소기준보다 선순위이며, 자료상 매수인 인수로 명확히 표시되어 있습니다.
② 임차관계 — 임차인 0명
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 임차보증금 승계 없음 |
따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 매수인이 먼저 확인해야 할 인수 문제는 임차보증금이 아니라 선순위 가등기입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 갑구 20번 경매개시결정 · 유병진 | 19,437,000원 | 19,437,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,129,000원 |
현재 회차 131,000,000원에서는 집행비용 2,634,000원, 현대해상화재보험 근저당 100,800,000원, 경매개시 채권자 청구 19,437,000원을 배당하고 소유자에게 8,129,000원이 남는 계산입니다. 배당표상 채권 미배당액은 0원이지만, 선순위 가등기의 등기상 인수 여부와는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 131,000,000원 | 120,237,000원 | 0원 | 8,129,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 17,704,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 38,306,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 신청채권자 유병진에게 예상되는 배당은 1,732,800원으로 청구액 19,437,000원을 충족하지 못하고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아니며, 자료상 매수인에게 남는 별도 권리는 갑구 17번 선순위 가등기입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·상가·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재경보기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형조사, 제시목록, 건축물현황도와 평가전례에 따른 통상적 내부상태를 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 17번 원문 확인. 2010.10.28. 소유권이전청구권가등기의 법적 성격과 현재 효력을 등기원인·관련 서류까지 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 해당 가등기가 “매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수”하는 권리로 기재된 점을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 소유자와 가등기권자 동일성 확인. 두 명칭 모두 이병기로 표시되어 있으나, 동일인이라는 사실이 권리 소멸을 의미하는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 자료가 없어 131,000,000원이 현재 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 점유 상태 직접 확인. 감정 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부 상태와 점유관계가 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수되는 가등기’를 본다
이 사건은 임차인 0명이고 현재 회차 배당도 전액 충족되기 때문에 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 2010.10.28. 갑구 17번 소유권이전청구권가등기가 2023.07.28. 말소기준 근저당보다 선순위이고, 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수합니다. 가등기권자가 현재 소유자와 동일하다는 특이점이 있지만, 자료 자체가 담보가등기 종류 확인을 요구하고 있습니다.
따라서 이 물건은 “임차인 없음·금전 인수 0원 = 안전”으로 결론 내릴 사건이 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 131,000,000원의 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 선순위 가등기의 종류·효력·말소 가능성을 입찰 전에 해소하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
