인천지방법원 2025타경514693. 청라29블럭호반베르디움 489동 603호, 전용 84.9289㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022.02.07 설정된 주식회사리드코프 근저당권 221,000,000원입니다. 2012.12.07 설정됐던 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 기준권리가 아닙니다.
따라서 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다. 김나윤은 2016.05.30 점유를 시작했고 2016.05.31 주민등록을 마쳤으며, 2016.05.30 확정일자도 갖고 있습니다. 2024.09.09에는 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당액은 매수인 승계 문제가 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514693 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 173-1 청라29블럭호반베르디움 489동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9289㎡ · 지상25층 건물 중 6층 |
| 단지 | 청라29블럭호반베르디움 · 2,134세대 · 사용승인일 2012.07.17 |
| 소유자 | 강대식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 754,000,000원 / 754,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 24,998,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 기재 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나윤 | 6층 603호 84.9289㎡ 전부 | 2016.05.31 / 2016.05.30 | 2016.05.30 | 등기 기재 (1) 30,000,000원·차임 800,000원 / (2) 300,000,000원 최종 보증금 확인 필요 | 있음 · 2024.09.09 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
임차권등기에는 계약 내용이 두 단계로 기재되어 있습니다. (1) 임차보증금 30,000,000원·차임 800,000원, (2) 300,000,000원으로 나타나지만 임차인 분석상 최종 보증금은 확정되지 않았습니다. 따라서 어느 금액이 현재 반환 대상 보증금인지 매각물건명세서와 임대차 원본으로 확인하는 것이 입찰 전 필수입니다.
② 시세 비교 — 신건 754,000,000원은 최근 시세 이상
청라29블럭호반베르디움 동일 평형의 최근 12건 평균은 656,666,666원입니다. 현재 최저매각가 754,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.8%입니다. 최신 거래도 2026.04의 625,000,000원이고, 최근 12건 최고 거래가 745,000,000원으로 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 9 | 625,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 1 | 593,500,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 23 | 745,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 25 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 665,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 16 | 685,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 12 | 686,500,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 19 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 13 | 655,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.9289㎡ | 12건 | 656,666,666원 |
③ 제공 배당 시나리오 (매각가 754,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,940,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사리드코프 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태룡건설 | 124,524,589원 | 124,524,589원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 57,055,075원 | 57,055,075원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 341,480,336원 |
위 배당 시나리오는 채권자 청구액 402,579,664원이 전액 배당되고 부족액 0원, 소유자 잔여 341,480,336원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 무엇보다 김나윤 임차권의 우선변제 배당액이 별도 항목으로 나타나지 않으므로 이 표만으로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 전용 84.9289㎡입니다. 철근콘크리트구조 지상25층 건물의 6층 603호이고 사용승인일은 2012.07.17입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청일초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지가 밀집한 주거지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 편의성은 보통이며, 북측 왕복9차선·동측 왕복6차선·남측 왕복4차선·서측 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 단지 규모. 청라29블럭호반베르디움은 2,134세대이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역으로 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재되어 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종 임차보증금 확인. 임차권등기에는 30,000,000원·차임 800,000원과 300,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 현재 반환 대상 보증금을 원본 계약과 매각물건명세서로 확정해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 임차인의 전입·확정일자가 2022.02.07 말소기준권리보다 앞서므로 실제 배당표에서 임차인이 얼마를 먼저 배당받는지 확인해야 합니다.
- 인수액 직접 계산. 임차보증금에서 실제 배당액을 뺀 미배당액이 있다면 매수인 승계 가능성을 반영해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 754,000,000원은 최근 12개월 평균 656,666,666원의 114.8%이고, 최근 12건 최고 거래 745,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시에도 권리 재계산. 1회 유찰 603,200,000원, 2회 유찰 482,560,000원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금이 생기는지 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 임차권도 그냥 넘길 수 없다
이 사건을 단순히 “아파트 신건 754,000,000원”으로 보면 안 됩니다. 가격부터 최근 동일 평형 평균 656,666,666원의 114.8%로 시세보다 높은 구간이고, 권리에서는 김나윤의 2016.05.31 전입이 2022.02.07 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 없고, 임차보증금의 최종 금액·배당액·미배당 승계 여부까지 확인해야 비로소 실질취득가가 확정됩니다.
특히 유찰돼 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 늘어난다면 단순 낙찰가 하락이 그대로 경제적 이익이 되지 않습니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마에 낙찰받나”가 아니라 “낙찰가와 승계액을 합쳐 실제 얼마에 취득하나”입니다.
